Bán căn hộ không chỗ gửi xe: Chủ đầu tư phải chứng minh bằng được 'hầm của tôi'! 

Căng thẳng tranh chấp diện tích hầm để xe  

Vấn đề về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng như tầng hầm, chỗ để xe, các diện tích kinh doanh...là tranh chấp tại không ít các chung cư. 

Việc lùm xùm giá gửi xe tăng ‘sốc’, loạt ô tô bị khoá bánh ở chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn,Thanh Xuân, Hà Nội) như VietNamNetphản ánh cũng liên quan đến diện tích sở hữu chung – riêng tại tầng hầm, chỗ để xe của dự án. 

Theo đó, tại thông báo về bảng giá trông giữ xe tại toà nhà ngày 27/10 vừa qua, chủ đầu tư cho rằng, hầm gửi xe là tài sản của chủ đầu tư. 

Tuy nhiên, cư dân lại cho rằng, chủ đầu tư khẳng định như vậy là không đúng. 

Trước đó, tháng 10/2020, Bộ Xây dựng có văn bản gửi chủ đầu tư CTCP ACC Thăng Long (hiện đã đổi tên là CTCP Đầu tư MHL) hướng dẫn xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. 

Nêu tại văn bản này, Bộ Xây dựng dẫn quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 cùng báo cáo của công ty và hồ sơ gửi kèm thì toàn bộ phần diện tích tại tầng hầm B1 dùng làm trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị có tổng diện tích gần 5947m2 trong đó có phần diện tích đỗ xe là gần 249m2 phục vụ cho việc trung chuyển hàng hoá của khu trung tâm thương mại đều được bố trí theo đúng thiết kế và thuộc quyền sở hữu riêng của công ty. Công ty cũng đã nộp tiền thuê đất 1 lần (50 năm) đối với toàn bộ phần diện tích này. 

Do đó, Bộ Xây dựng cho biết, phần diện tích trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị tại tầng B1 của dự án Artemis thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. 

Tuy nhiên, cư dân đặt vấn đề, văn bản của Bộ Xây dựng không xác định hầm B2, B3 là sở hữu riêng của chủ đầu tư và cho rằng chủ đầu tư cần làm rõ việc quyết toán, kiểm toán chứng minh số tiền đầu tư riêng hạch toán vào diện tích chỗ đỗ xe ô tô không tính vào giá bán căn hộ. 

Không chỉ ở chung cư Artemis, diện tích hầm để xe ô tô tại khu Ruby thuộc dự án chung cư Goldmark City (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đã “bùng” lên tranh chấp. 

Trước đó, vào tháng 7/2023, một số xe ô tô chưa đóng phí trông giữ xe tại đây bị cắt dịch vụ, gây ra ùn tắc ở lối vào hầm xe khu Ruby trong nhiều giờ. 

Nguyên nhân của tình trạng này là các ban quản trị khu Ruby (BQT Ruby) cho rằng, phần để xe ô tô trong hầm là diện tích chung trong nhà chung cư, không phải sở hữu riêng của chủ đầu tư là CTCP Thương mại - Quảng cáo – Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân). 

Về quyền quản lý diện tích đỗ xe ô tô tại các tầng hầm, BQT dẫn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, Công ty Việt Hân chỉ có quyền quản lý chỗ đỗ xe ô tô khi người mua, thuê mua căn hộ không mua hoặc không thuê. 

Về phía chủ đầu tư lại cho rằng, diện tích để xe ô tô trong các tầng hầm là phần đất thuê của TP Hà Nội có trả tiền hàng năm, có hóa đơn. Đồng thời, các chi phí thiết kế, xây dựng đều do chủ đầu tư bỏ ra, đã được cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ. 

Cũng theo chủ đầu tư, trong hợp đồng mua bán ký với mỗi chủ sở hữu căn hộ cũng đã nêu hầm xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Công ty không bán diện tích để xe ô tô cho cư dân, không phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích này vào giá bán căn hộ. 

Kẽ hở pháp lý   

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Hữu Toại, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hừng Đông cho biết, Luật Nhà ở hiện hành quy định, chỗ để xe đạp, xe máy thuộc quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, đối với chỗ để ôtô, người mua căn hộ phải thuê hoặc mua. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này không được tính vào giá bán căn hộ. 

Luật sư Toại đánh giá, luật quy định như vậy nhưng trên thực tế khi thực thi nhiều chung cư không thể phân định được rõ ràng. 

“Khi làm dự án chủ đầu tư có thể không hạch toán độc lập liên quan đến khoản đầu tư đó mà hạch toán chung của toàn bộ dự án thì rất khó để phân định. Hơn nữa, chỗ để ô tô gắn liền diện tích mặt sàn công trình chung cư là một bộ phận không thể thiếu đối với công trình. Do vậy, việc bóc tách chi phí xây dựng chỗ để ôtô với giá thành bán căn hộ khó khả thi", luật sư Toại nói. 

Phân tích về chỗ để xe ô tô ở chung cư, theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, đã là nhà ở thì tối thiểu phải có chỗ để xe. 

“Xây chung cư để bán cho cư dân thì phải đảm bảo có tối thiểu bao nhiêu m2/xe ô tô cho mỗi hộ gia đình bởi ô tô hiện nay là phương tiện khá phổ biển. Nếu hộ nào có từ 2 ô tô trở lên thì lúc đó mới thoả thuận. Phải thấy rằng, bản chất chỗ để xe của chung cư thuộc phần sở hữu chung và được cấu thành vào giá bán để từ đó đưa ra quy định hợp lý” - luật sư Trương Thanh Đức nêu ý kiến. 

Tuy nhiên, theo ông Đức, Luật Nhà ở hiện hành và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa có sự điều chỉnh để phân định cụ thể vấn đề này. 

Nhìn nhận từ thực tế, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hừng Đông cho rằng, trường hợp người dân và chủ đầu tư không thống nhất được thì nên khởi kiện ra toà án dân sự để toà án phán quyết về vấn đề này. 

Tuy nhiên, theo luật sư, người dân rất khó khăn tiếp cận đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án để chứng minh nên dễ trở thành bên thế yếu trong tranh chấp này bởi rõ ràng các hợp đồng theo mẫu, am hiểu về pháp luật thì chủ đầu tư có lợi thế hơn. Nhiều hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn thảo không chi tiết, thậm chí thiếu phần sở hữu chung theo chiều hướng có lợi cho chủ đầu tư. 

"Vì vậy pháp luật phải rõ ràng minh bạch buộc chủ thể, cụ thể ở đây là chủ đầu tư phải có nghĩa vụ chứng minh điều đó. Nếu chủ đầu tư không chứng minh được thì không thể nói đó là sở hữu riêng. Quy định phải có giá trị trên thực tế để bảo vệ người dân và chủ đầu tư đảm bảo lợi ích của các bên. Nếu quy định không có giá trị trên thực tiễn thì quy định chỉ thêm khó khăn, gây tranh chấp” – ông Toại nhận định. 

UBND quận Thanh Xuân phản hồi về giá trông giữ xe tại hầm tòa nhà Artemis