Bất động sản công nghiệp tại thị trường cấp 2 thu hút các nhà sản xuất lớn 

Theo số liệu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 (các thành phố lớn) tăng khoảng 9% hàng năm ở phía nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua. 

Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. 

Cả hai khu vực đều ghi nhận tỉ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022. Trong đó, diện tích cho thuê mới của khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, trong khi các thị trường miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 58% theo năm. 

Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại các thị trường này trong thời gian gần đây. 

Về nguồn cầu, chiến lược "Trung Quốc cộng một" đã thúc đẩy nhu cầu về đất công nghiệp và diện tích nhà xưởng xây sẵn tại thị trường Đông Nam Á bao gồm Việt Nam, nơi có cơ sở tiêu dùng tăng trưởng nhanh và chi phí lao động cạnh tranh. 

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. 

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam gần đây đã đi vào hoạt động cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TPHCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027). 

Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. 

Xét về các yếu tố liên quan đến lao động, chi phí của các tỉnh cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1, trong khi sự cạnh tranh ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn. 

Chia sẻ về năng lực cạnh tranh của các thị trường cấp 2, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam nhận xét: "Do một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn". 

Kết quả là, các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn thành lập nhà máy của họ. Trong giai đoạn 2022 - quý I/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô. 

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản.