Bất động sản nghỉ dưỡng có vượt qua được 'rào cản' pháp lý để phát triển năm 2024?  

Dự đoán tình hình bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024?  

Tại Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản nói chung vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Với bất động sản nghỉ dưỡng , động lực đầu tư công và quy hoạch 63 tỉnh, thành phố đã được Chính phủ phê duyệt, dự báo sẽ tháo gỡ khó khăn về chính sách cho nhiều dự án. 

Tuy nhiên, các địa phương cần chủ động các chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề liên quan đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như du lịch, dịch vụ, tạo lực đẩy đảm bảo phân khúc này có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là vấn đề mấu chốt lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. 

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS cho rằng, sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp lý, thủ tục hành chính và khơi thông nguồn vốn. Hàng loạt dự án lớn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. 

Đặc biệt, theo chuyên gia của VARS, niềm tin của khách hàng chưa trở lại. Phần lớn nhà đầu tư vẫn đang lựa chọn quay lưng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng do lo ngại pháp lý và khả năng kinh doanh thu hồi lợi nhuận trong bối cảnh ngành du lịch vẫn còn nhiều thách thức. 

Sang năm 2024, bà Miền dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp những khó khăn, thách thức rất lớn. Xu hướng đóng băng sẽ tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi. 

“Nút thắt” quan trọng nhất của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được gỡ rối  

Giới đầu tư đã chờ đợi khi hai bộ luật mới là Kinh doanh Bất động sản 2023 và Đất đai năm 2024 thông qua sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng có “danh phận” rõ ràng, mở ra “lối thoát hiểm” cho phân khúc này. Tuy nhiên, thực tế không như kỳ vọng. 

Điển hình, trong Luật Kinh doanh Bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel ) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu… vẫn chưa thực sự rõ ràng. 

Cụ thể, tại khoản 2, điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”. 

Hay tại các điều 3, 19, 21, 44, cụm từ “du lịch” cũng được nhắc đến, song điểm chung là đều khá chung chung, chưa thể hiện rõ khái niệm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thường được biết đến với mục đích sử dụng đa công năng, vừa để ở, vừa để vận hành cho thuê… 

Tương tự, trong Luật Đất đai sửa đổi  vừa được thông qua, các nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng khá “mờ nhạt”. Vấn đề được chờ đợi nhất là cấp “sổ hồng” cho các loại hình thuộc phân khúc này chưa thực sự tường minh. 

Chính bởi sự “mờ nhạt” trong hai bộ luật mới, nên theo giới chuyên gia, để bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là condotel, officetel (văn phòng lưu trú) thật sự có “danh phận”, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”. 

Cần phải nhắc lại, năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10, tiến hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật. 

Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận, các công trình bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản; đúng thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai… 

Đến nay, sau gần 9 tháng Nghị định 10 chính thức có hiệu lực, số lượng condotel, officetel được cấp sổ hồng vẫn là rất ít, thậm chí tại nhiều địa phương chỉ là con số không tròn trĩnh. Riêng tại TP. HCM, đang có khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel đang chờ được cấp sổ hồng. 

Những vấn đề về “danh phận” pháp lý chưa thực sự rõ ràng, cộng thêm niềm tin thị trường xuống thấp khiến giới chuyên gia và nhà đầu tư dự báo bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới tiếp tục chìm trong ảm đạm, khó có chuyển biến đáng kể. 

Hướng đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam?  

Theo thông tin từ báo Đảng cộng sản, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, để ngành bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam “lấy lại phong độ”, Việt Nam cần chú trọng hơn nữa công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương. Việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh. 

Việc thiết lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường quốc tế là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang cạnh tranh gay gắt để thu hút khách quốc tế quay trở lại. Ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển đảo, hình ảnh điểm đến của Phú Quốc đối với thị trường khách quốc tế vẫn kém hơn với các hòn đảo du lịch khác như Phuket, Bali và Boracay. Bên cạnh Phú Quốc, các điểm đến đang trong quá trình phát triển “nóng” như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả. 

Mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tiễn thị trường, một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn. 

Có thể nói rằng, một số điểm đến của Việt Nam có lợi thế cảnh quan thiên nhiên để phát triển các khu nghỉ dưỡng hạng sang và phân khúc này có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Thực tế cho thấy phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu nhiều biến động kinh tế - xã hội lớn trong thời gian qua. 

Bên cạnh đó, các mô hình thuộc phân khúc tầm trung, hướng đến đối tượng du khách trẻ, như các khách sạn với dịch vụ giới hạn (limited service) cũng được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Mô hình này thường có suất đầu tư thấp hơn, phù hợp với các điểm đến đã phát triển và có nguồn cầu tăng tưởng ổn định. 

Phân tích về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, ông Mauro chia sẻ, du lịch - khách sạn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng, đem đến nhiều cơ hội việc làm và đem đến cơ hội phát triển cho những điểm đến mới. Để Việt Nam có thể khẳng định, gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển. 

Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế, và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Bên cạnh đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch tại Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn. 

>> Tết Nguyên đán cận kề, Long An ráo riết tìm chủ cho dự án ‘khủng’ hơn 74.000 tỷ