Bất động sản Việt Nam: ‘Cơn khát’ vốn và hành trình tìm lối thoát 

Hội thảo “Tâm điểm Tín dụng Việt Nam 2025: Tăng trưởng, Tín dụng và Thị trường Vốn trong Kỷ nguyên Mới” do S&P Global Ratings phối hợp cùng FiinRatings tổ chức đã diễn ra vào ngày 27/02/2025 tại Hà Nội. Sự kiện quy tụ nhiều chuyên gia tài chính, đại diện các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư và doanh nghiệp lớn trong ngành, nhằm phân tích tình hình tín dụng bất động sản, áp lực thanh khoản, triển vọng huy động vốn và các giải pháp phục hồi thị trường. 

Theo ông Xavier Jean, Giám đốc điều hành kiêm Phụ trách ngành, Xếp hạng Doanh nghiệp, Khu vực Đông Nam Á, S&P Global Ratings, bài toán vốn sẽ là yếu tố then chốt quyết định tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản . Những doanh nghiệp có chiến lược tài chính minh bạch, quản trị rủi ro tốt và khả năng thích nghi linh hoạt sẽ có lợi thế lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế. 

Ông Xavier Jean, Giám đốc điều hành kiêm Phụ trách ngành, Xếp hạng Doanh nghiệp, Khu vực Đông Nam Á, S&P Global Ratings.

Tín dụng bất động sản: Thắt chặt hay mở cửa?  

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2025 với nhiều biến động lớn, khi cả nguồn vốn tín dụng  ngân hàng lẫn kênh trái phiếu doanh nghiệp đều chịu áp lực nặng nề. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và FiinRatings, dòng tín dụng dành cho người mua nhà tiếp tục thu hẹp, phản ánh sự thận trọng của ngân hàng trong bối cảnh niềm tin thị trường suy giảm. 

Diễn biến tăng trưởng tín dụng trong ngành bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020-2024: Sự dịch chuyển dòng vốn. Nguồn: FiinRatings tổng hợp từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN).

Cùng lúc đó, tín dụng dành cho chủ đầu tư bất động sản có thời điểm đạt 40,7% trong năm 2023, nhưng đến cuối năm 2024 chỉ còn 28,5%, cho thấy sự chuyển dịch trọng tâm của ngân hàng từ bất động sản sang các lĩnh vực sản xuất và công nghiệp. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm mô hình huy động vốn mới như M&A, phát hành cổ phiếu và hợp tác chiến lược với nhà đầu tư nước ngoài. 

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, CFA, Chuyên gia phân tích kiêm Quản lý Xếp hạng Doanh nghiệp tại FiinRatings, “Sự sụt giảm tín dụng đã tạo áp lực lên cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà, khiến thanh khoản trên thị trường giảm mạnh. Điều này buộc doanh nghiệp bất động sản phải linh hoạt hơn trong chiến lược huy động vốn”. 

Các diễn giả trao đổi trong phiên tọa đàm "Bất động sản Việt Nam: Liệu đã đến giai đoạn phục hồi cho Bất động sản nhà ở?" tại Hội thảo.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang cân nhắc các biện pháp linh hoạt hơn nhằm cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Một số đề xuất bao gồm giãn thời gian trả nợ đối với các khoản vay bất động sản, giảm lãi suất cho vay và tăng cường tín dụng cho người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là làm sao cân bằng giữa việc hỗ trợ thị trường và đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng trong dài hạn. 

Trái phiếu doanh nghiệp: Áp lực đáo hạn và rủi ro vỡ nợ  

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp  bất động sản đang đối mặt với áp lực tái cấp vốn ngày càng lớn, khi hơn 32,5% tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026 là trái phiếu đã được tái cấu trúc. 

Theo ông Xavier Jean, “Việc một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong hai năm tới sẽ tạo ra áp lực lớn lên thị trường vốn. Các doanh nghiệp cần có kế hoạch rõ ràng trong việc tái cơ cấu nợ và tìm kiếm nguồn vốn thay thế”. 

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản giai đoạn 2025-2026: Rủi ro tái cấp vốn và triển vọng thị trường. Nguồn: FiinRatings tổng hợp từ FiinPro-X.

Một số công ty đã lựa chọn phương án đàm phán với nhà đầu tư để gia hạn thời gian thanh toán, trong khi một số khác buộc phải bán bớt tài sản để giải phóng dòng tiền. Tuy nhiên, với niềm tin thị trường vẫn chưa hoàn toàn phục hồi, việc phát hành trái phiếu mới vẫn còn nhiều trở ngại. 

Theo ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Phân tích tại FiinRatings, “Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, minh bạch về dòng tiền và chiến lược huy động vốn rõ ràng mới có thể trụ vững trong bối cảnh hiện tại”. 

Một điểm sáng hiếm hoi là sự tham gia ngày càng lớn của các quỹ đầu tư nước ngoài. Một số quỹ đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore đã bày tỏ sự quan tâm đến các dự án bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics. Điều này có thể mở ra cơ hội tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng bền vững hơn. 

Giá nhà tăng bất chấp thanh khoản suy yếu  

Mặc dù thanh khoản thị trường giảm sút, giá nhà vẫn tiếp tục leo thang. Theo FiinRatings, giá căn hộ  tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 50% đến 100% trong vòng 5 năm qua, đặc biệt sau khi các bộ luật mới về đất đai và đầu tư được ban hành. Trong khi đó, khối lượng giao dịch bất động sản đã giảm khoảng 30% so với đỉnh, chủ yếu do sự cố trái phiếu doanh nghiệp và tâm lý e ngại của nhà đầu tư. 

Xu hướng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (2020-2024): Tăng mạnh bất chấp thách thức thị trường. Nguồn: FiinRatings tổng hợp từ batdongsan.com.vn.

Theo ông Lucas Ignatius Loh, Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Long, “Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở một bước ngoặt quan trọng. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng hay trái phiếu mà cần đa dạng hóa nguồn vốn, tận dụng các kênh huy động khác như quỹ đầu tư và hợp tác quốc tế. Đồng thời, việc tối ưu hóa mô hình kinh doanh và kiểm soát chi phí là yếu tố sống còn”. 

Các chủ đầu tư hiện đang điều chỉnh chiến lược bán hàng, tăng cường các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua nhà, đồng thời linh hoạt hơn trong chính sách thanh toán. Tuy nhiên, khả năng phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là chính sách tín dụng và niềm tin của nhà đầu tư. 

Bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn nhưng cũng có không ít cơ hội để phục hồi. Bài toán thanh khoản và tín dụng vẫn là yếu tố cốt lõi, khi dòng vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự ổn định. Giai đoạn 2025-2026 sẽ mang tính quyết định, khi một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và các chính sách kinh tế mới bắt đầu có hiệu lực. Những doanh nghiệp có chiến lược tài chính linh hoạt, minh bạch và khả năng huy động vốn hiệu quả sẽ có lợi thế lớn để vượt qua giai đoạn khó khăn, đồng thời chiếm lĩnh thị phần khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi. 

>> Thách thức huy động vốn của ngân hàng Việt Nam: Lời giải từ thị trường trái phiếu?