Chuyên gia: Đánh thuế theo thời gian sở hữu bất động sản là cần thiết 

Hướng đi đúng đắn và cần thiết  

Tại dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân  (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để tránh đầu cơ, đồng thời đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai 2024. 

Hướng đi đúng đắn và cần thiết.

Theo Bộ Tài chính , hiện tại chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. 

Trong khi đó, một số nước trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ trên thị trường bất động sản. 

Ngoài ra, còn áp dụng thuế với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản căn cứ theo tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại nhà, đất. Nếu thời gian giao dịch diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, và ngược lại diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn. 

Chẳng hạn như tại Singapore, bất động sản  có nhiều giao dịch trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50%, sau 3 năm là 25%. Hay tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%, thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%, trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%. 

Theo đại diện Bộ Tài chính, mức thuế suất cụ thể cần xác định phù hợp, phản ánh đúng thực tế và cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở và hạ tầng công nghệ thông tin. 

Về vấn đề này, Ths LS Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, đây là hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo thực thi luật hiệu quả, khả thi. Nguyên tắc đánh thuế này cần xác định rõ chủ thể mua bất động sản để sử dụng và chủ thể mua bất động sản nhằm mục đích đầu cơ. 

Việc liên tục mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì rõ ràng nhu cầu không phải để ở mà nhằm mục đích kiếm lời, do vậy phải đánh thuế cao. Còn đối với nhu cầu an sinh, an cư thì không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp. 

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ. 

Chuyên gia kinh tế PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, khi cung ít cầu quá cao thì thị trường xem như nằm trong tay người bán. Nhưng khi cung cầu được cải thiện thì việc đánh thuế sẽ giảm được đầu cơ, làm cho thị trường lành mạnh hơn. 

“Đánh thuế chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn là việc phải làm. Còn phương án như thế nào thì quá trình làm luật sẽ có tính toán cụ thể hơn. Như có thể tính toán đến phương án mua bán ngay trong năm thì cần đánh thuế cao, thời gian càng về sau thì càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế rất thấp hoặc không đánh thuế”, PGS TS Đinh Trọng Thịnh nói. 

Lo ngại chi phí cho đánh thuế còn cao hơn  

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, đề xuất đánh thuế bất động sản không khả thi bởi khi đánh thuế cần phải tính thuế thu được bù đắp được chi phí. Muốn đánh thuế nhắm chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân. Như vậy, chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế. 

Lo ngại chi phí cho đánh thuế còn cao hơn.

Chẳng hạn, nhiều người mua nhà chung cư hiện nay chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên và có thể là người nhận chuyển nhượng đến lần thứ 10. Tuy nhiên, họ mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê nên vẫn đưa sản phẩm vào sử dụng, việc này không thể gọi là đầu cơ. Rõ ràng, việc đánh thuế không phải là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản hiện nay dù đánh thuế bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ. 

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thì cho rằng, bán có lãi mới phải nộp thuế, như vậy mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế này phải được tính trên thu nhập có được từ chênh lệch giá mua bán, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Ở nhiều quốc gia cũng chỉ đánh thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản. 

"Rõ ràng là có lãi mới phải nộp thuế. Đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn", ông Đính nói. 

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc áp thuế suất càng cao khi thời gian nắm giữ càng ngắn, về lý thuyết, có thể góp phần hạn chế được tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản. 

“Nhưng giải pháp này sẽ được thực thi như thế nào? Cơ quan quản lý có dữ liệu, giám sát được chính xác giá mua và giá bán hay không?”, ông Ánh nhận định. 

Ông Ánh cũng cho rằng thị trường bất động sản năng động là nhờ có hoạt động đầu cơ. Do đó cần ứng xử với đầu cơ bất động sản theo đúng tính chất, vai trò của nó và cần có giải pháp giúp cho thị trường này phát triển lành mạnh chứ không chỉ quan tâm đến nguồn thu.