Đánh thuế sở hữu bất động sản: "Căn bệnh đầu cơ" sẽ hết "mãn tính"? 

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam hồi quý I/2022, kể từ năm 2014, giá bất động sản liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết, nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân.  

Căn bệnh "đầu cơ" chưa có "thuốc đặc trị" 

Những con số khác từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20% và giá đất nền tăng “nóng” 20–30% so với thời điểm cuối năm 2020.  

Tuy vậy, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn bị “bỏ quên”. 

Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển bất động sản mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này. 

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc nhà nước phải làm, khi đó mới “hãm” được tình trạng đầu cơ rất cao, “kìm” giá đất tăng lên. 

Thực tế, giá nhà đất tăng chóng mặt thời gian qua nhưng Nhà nước lại để “lọt” nguồn thu, người dân cũng không được hưởng lợi, mà chủ yếu là các nhóm đối tượng khác thu giá trị “khủng” từ đất đai.

“Chúng ta cần tới một khẩu hiệu, đó là toàn bộ hệ thống chính trị vào cuộc để thông qua Luật Thuế tài sản, đấy chính là cứu cánh cho ngân sách, tránh hụt thu bởi khi hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam tiến tới giảm toàn bộ thuế xuất nhập khẩu, nguồn thu này không còn. Trong khi theo thông lệ quốc tế, các quốc gia trông vào nguồn thu lớn nhất là từ thuế bất động sản. Việt Nam không thể lừng chừng mãi được”, ông Võ nhấn mạnh. 

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, để hạ giá bất động sản, hạn chế đầu cơ, cần xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. Sau thời gian đó nếu chứng minh được nhu cầu chuyển nhượng là chính đáng thì áp dụng mức thuế suất bình thường. 

"Đặc biệt, những cá nhân, tổ chức sở hữu nhiều bất động sản nhưng không ở, không đưa vào sản xuất, kinh doanh thì cần đánh thuế suất lũy tiến", ông Lê Hoàng Châu đề xuất. 

Điều đặc biệt, các chuyên gia đều cho rằng, ngoài sử dụng các công cụ thuế, luật, các chính sách tài chính khác để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản, điều cần làm là phải tăng nguồn cung nhà ở và nguồn cung quỹ đất xây dựng. 

Nghịch lý trong thị: Diện tích ở tăng, dân khó sở hữu 

10 năm trở lại đây, tổng diện tích nhà ở trên cả nước đã tăng 1,6 lần từ 1,4 tỷ m2 lên khoảng 2,3 tỷ m2; bình quân mỗi năm diện tích nhà ở tăng khoảng 60 triệu m2. 

Dựa theo các nghiên cứu từ các công ty bất động sản, giá nhà ở, hộ tại các thành phố lớn như TP. Hcm và Hà Nội đã tăng 3-5 lần so với nằm trước. Được biết, để sở hữu một căn hộ thì trung bình người dân sẽ phải trả từ 1,5 tỷ đồng trở lên. 

Theo đó, thị trường bất động sản đang diễn ra một nghịch lý mà ảnh hưởng rất nhiều đến người dân: dù diện tích nhà ở đang ngày càng tăng tuy nhiên người dân, người lao động đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc sở hữu một căn hộ. 

Cũng bởi do giá nhà đất tăng cao so với thu nhập của người dân cho nên đã dẫn đến tình trạng bất bình đẳng trong thị trường bất động sản. Những hộ gia đình sử dụng tích lũy để thuê mướn nhà ở và sẽ giảm đi khả năng sở hữu nhà ở. Còn đối với những người sở hữu nhiều diện tích đất, nhà ở thì họ sẽ không phải lo lắng điều gì vì giá nhà đất đang có xu hướng tăng theo từng ngày. 

Để giải quyết thực trạng trên, BCH Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18 về quy định mức thuế cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở,... 

Theo Nghị quyết số 18, Trung ương yêu cầu các cơ quan xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Bên cạnh quy định mức thuế cao hơn với một số nhóm nêu trên, cần có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng. 

Chuyên gia nói gì về việc đánh thuế cao những người sở hữu nhiều đất? 

Nhiều chuyên gia cho rằng sắc thuế sẽ là công cụ cả thế giới sử dụng để điều tiết các hiện tượng và bình ổn mọi vấn đề của thị trường, của nền kinh tế và đây là công cụ hiệu quả nhất mà thế giới đang sử dụng nhưng chúng ta lại chưa sử dụng. 

Theo TS Đinh Thế Hiển, thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng chính nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường. 

"Về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Thực tế việc đầu cơ hiện nay khiến rất nhiều nhà đất để không, quá lãng phí", TS Hiển chia sẻ. 

Về việc ra Nghị quyết số 18 ông Nguyễn Văn Đính cho biết, sắc thuế sẽ điều tiết, dừng việc găm giữ, đầu cơ, thổi giá đất. Nếu đánh thuế cao thì hiện tượng lướt sóng, đầu cơ đất sẽ không còn và sẽ không ai dám đầu tư vì mua xong bán luôn sẽ bị tính thuế nặng hơn. Việc đánh thuế sẽ triệt tiêu, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực của xã hội và sẽ trở thành công cụ điều tiết các hành vi sử dụng tài sản có lợi hay không có lợi cho xã hội. 

"Cầu của thị trường phải là cầu thật, không phải cầu ảo; nhưng nhiều nhóm chỉ mang tiền vào bất động sản để tìm cách sinh lợi, có lãi chứ không có nhu cầu sử dụng, các nhu cầu đó là nhu cầu "bong bóng"; mà thị trường muốn ổn định, bền vững phải là nhu cầu thật. Gạt bỏ những người đầu cơ đất sẽ càng tốt cho thị trường", ông Đính chia sẻ