Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không? 

Căn cứ theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, quy định cụ thể như sau: 

1. Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. 

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo đúng kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. 

>> Chuyên gia chỉ ra điểm cốt yếu của thị trường BĐS trong chu kỳ mới  

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo đúng quy định của pháp luật. 

2. Trong trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cần phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. 

3. Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định nêu trên. 

Căn cứ theo quy định nêu trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch dù có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay chưa. 

Vì thế, người có nhà/đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng. 

Tuy nhiên, căn cứ theo Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Thời hạn để ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất theo quy định là 3 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố. 

Do đó, nhà đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua/bán nhưng sẽ xảy ra 2 trường hợp như sau: 

- Mua/bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận. 

- Mua/bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. 

>> Hệ lụy từ việc giá đất vùng ven bị 'thổi giá'