Đất nền là gì? Top 7 lưu ý đặc biệt quan trọng khi mua đất nền 

Trong những tháng cuối của năm 2023, bên cạnh phân khúc căn hộ chung cư thì sự quan tâm của khách mua với đất nền ở các khu vực cũng đang diễn ra sôi động, thậm chí tạo nên những cơn sốt đất làm chủ đầu tư lao theo không cần suy nghỉ kỹ. 

Để hiểu ró hơn về loại hình bất động sản được nhiều người quan tâm này, đầu tiên khách mua cần hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của đất nền. 

Khái niệm và các loại đất nền  

Đất nền là những lô đất gần như chưa có những tác động nào của con người mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu. Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái nguyên vẹn ban đầu. Trong trường hợp đất đã được xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền. 

Nguồn: Thanhnien.vn 

Hiện nay đất nền được nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm và muốn sở hữu vì nó đem lại rất nhiều lợi ích. Đất nền được chia thành 3 loại như sau: 

Đất nền dự án  

Đất nền dự án đã bao gồm những đặc điểm của đất nền, đó là chưa chịu sự tác động của con người. Tuy nhiên loại đất này đã được phân lô và nằm trong dự án quy hoạch của một chủ đầu tư hay của địa phương. Dù chưa chịu sự tác động nào nhưng đất nền dự án sẽ trải qua quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng để phù hợp với những quy hoạch trong tương lai. 

Tính pháp lý: Tính pháp lý của đất nền dự án là điều mà nhà đầu tư có thể yên tâm vì nó đã được cơ quan nhà nước kiểm chứng với quá trình khắt khe. Vì vậy nhà đầu tư có thể thoái mái thực hiện việc quy hoạch cũng như kinh doanh đất nền dự án nếu như có nhu cầu. 

Tiện ích sử dụng: Trong tất cả các loại đất nền thì đất nền dự án là loại có nhiều hệ thống tiện ích nhất. Tại một khu đất nền dự án, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được quy hoạch và đầu tư phát triển một cách rõ ràng. Không chỉ trang bị đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước… mà còn đầu tư mạnh vào các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên hay trung tâm thương mại… 

Đất liền kề  

Đất nền liền kề cũng là loại đất nằm trong khu vực quy hoạch dự án. Về cơ bản, khái niệm đất nền liền kề giống với đất nền dự án. Tuy nhiên loại đất này có một đặc điểm khác để phân biệt chính là các mảnh đất được bố trí sát với nhau theo cùng một kết cấu và diện tích. 

Tính pháp lý: Tính pháp lý của đất nền liền kề cũng cũng tương tự đất nền dự án, được cơ quan chức năng quy hoạch rõ ràng theo từng khu, lô và có đầy đủ giấy phép, sổ đỏ của cơ quan chức năng. 

Tiện ích sử dụng: Tiện ích của đất nền liền kề cũng được chú trọng đầu tư với hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cũng như như giao thông thuận lợi. 

Đất thổ cư  

Đất thổ cư là loại đất dùng để ở, đây là loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp. Vì vậy đất thổ cư không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp cả ở nông thôn hay thành thị. Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phúc lợi xã hội. 

Tính pháp lý: So với đất liền kề và đất nền dự án, tính pháp lý của đất thổ cư ẩn chứa nhiều rủi ro hơn. Hiện nay có rất nhiều mảnh đất thổ cư tồn tại trên thị trường nhưng lại không có đủ giấy tờ của các cơ quan chức năng. Khi giao dịch loại đất này thì người bán và người mua chỉ sử dụng giấy ký tay giữa hai bên. Đây chính là điều khiến cho việc kinh doanh, trao đổi trong tương lai gặp nhiều hạn chế. 

Tiện ích sử dụng: Tiện ích của đất thổ cư cũng có phần “lép vế” hơn so với hai loại đất kể trên. Thông thường, hệ thống tiện ích của đất thổ cư không có sự đồng bộ, nhà đầu tư cũng không chú trọng đến việc quy hoạch cũng như đầu tư hệ thống tiện ích. 

Nguồn: trannghia.net 

Top 7 lưu ý quan trọng khi mua đất nền  

Khi muốn mua đất nền thì việc hiểu khái niệm lý thuyết đất nền là gì thôi là chưa đủ, người mua còn cần phải lưu ý tới những chi tiết khác, cụ thể như sau: 

Đầu tiên, tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư dự án  

Thực tế hiện nay, có rất nhiều đất nền dự án khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền khi giao dịch được xem là hợp pháp phải đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. 

Vì thế, việc ghi nhớ đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro trong việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được. 

Thứ hai, tìm hiểu các giấy tờ có liên quan, xem xét hồ sơ pháp lý dự án  

Theo Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu từ 01/01/2007, mọi giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thông qua sàn. Tuy nhiên, đến nay, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn. 

Người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, … 

Bên cạnh đó, người mua cũng cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa. 

Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. 

Thứ ba, theo sát tiến độ thanh toán  

Một khi đã muốn đầu tư thì người mua đã có một số vốn nhất định, nhưng để thương lượng được mức giá tốt nhất, thì vẫn cần nắm vững 3 lưu ý sau: 

– So sánh tương quan giá cả bất động sản đã chọn với các bất động sản tương đương. 

– Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định. 

– Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường thì ngân hàng chỉ hỗ trợ khi người mua có nguồn thu nhập ổn định và khá cao, do đó người mua cần kiểm tra kỹ xem có thể vay bao nhiêu trước khi quyết định đầu tư. 

Thứ tư, đọc kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký  

Hợp đồng chính là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm. Vì vậy, nội dung hợp đồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào, … 

Một vấn đề riêng biệt trong hợp đồng dành cho người mua đất nền với nhu cầu ở thực sự là xem xét thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Nếu như có chủ đích mua đất nền để xây nhà thì người mua nên tránh mua lại những nền đất đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư cũng như thiết kế chung của dự án. 

Thứ năm, xem xét diện tích cần mua  

Chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài: (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp). 

Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được. 

Thứ sáu, cân nhắc yếu tố môi trường  

Người mua cần tìm hiểu kĩ trước đó, khu đất này dùng để làm gì, nếu là đất làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. 

Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể vào được … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý. 

Cuối cùng, lưu ý về chọn hướng đất  

Chọn hướng theo tuổi của người chủ gia đình chưa hẳn đã quan trọng bằng tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường. Một mảnh đất có thể theo “thầy phong thủy” là cực kỳ phát đạt, ăn nên làm ra nhưng cửa chính mở thẳng về hướng tây, hứng chịu toàn bộ ánh nắng mặt trời gay gắt buổi chiều, thì chủ nhà phải chịu đựng sự ngột ngạt, nóng bức trước tiên. Còn theo lời dạy của ông bà ta “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng nam” vì hướng Nam hay Đông Nam là hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho các căn nhà ở nước ta. 

Thông thường, ai cũng thích vị trí giao thông thuận lợi, đường trước nhà rộng rãi và thoáng mát. Các căn nhà đã xây theo hàng lối, trật tự, chứng tỏ trình độ dân trí và an ninh, an toàn cao trong khu vực. Nếu bạn không có ý định dịch chuyển nhiều, bạn hãy cân nhắc đến một tương lai gần, dự kiến những sự thay đổi trong khoảng thời gian 5-10 năm hoặc lâu hơn đối với nhu cầu của gia đình. Nếu bạn là công chức nhà nước lại cần xét đến vị trí gần chỗ làm, điều này sẽ giúp người mua tính được mật độ giao thông khi đi làm. 

Thiết kế bên trong cũng rất quan trọng, vì vậy, khi mua lô đất, nên xem hướng trước và so với sơ đồ của nhà thì có thể biết nhà này có năng lượng tốt hay xấu tọa lạc ở cửa chính, ở bếp hay ở các phòng ngủ, có phạm phong thủy hay không… Nếu vi phạm thì có thể giảm thiểu hay hóa giải được không…