Doanh nghiệp bất động sản trở lại đường đua phát hành trái phiếu 

Sự “tái sinh” của bất động sản 

Thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đã trở lại cuộc đua phát hành trái phiếu trong tháng 5 và 6/2022.  

Cụ thể, trong tháng 5 một số doanh nghiệp bất động sản đã rục rịch trở lại tìm vốn từ kênh trái phiếu và bắt đầu có sự tăng tốc trong tháng 6. Nếu như tháng 5 các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đánh dấu việc trở lại thị trường với tổng số trái phiếu phát hành gần 6.900 tỷ đồng thì trong tháng 6 (tính đến ngày 24/6) con số này hơn 7.500 tỷ đồng. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng của doanh nghiệp bất động sản là 8.996 tỷ đồng và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ 143.389 tỷ đồng. Tuy nhiên, lượng trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành vẫn ở mức thấp, chỉ chiếm 6,2% tổng giá trị phát hành. 

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Fiin Group cho biết, sau sự cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh thì cơ quan điều hành có động thái siết lại rất chặt khiến các doanh nghiệp bất động sản không dám phát hành trong tháng 4.  

Tuy nhiên, bước sang hai tháng 5 và 6 gần đây doanh nghiệp đã rục rịch phát hành trở lại, vấn đề là lãi suất như thế nào để các nhà đầu tư tham gia. Tuy vậy đối với các nhà đầu tư quốc tế thì sợ nhất là rủi ro pháp lý đang là rào cản lớn cho việc phát hành thành công. 

Cũng theo thống kê của VBMA, trong 6 tháng đầu năm, nhóm bất động sản đứng vị trí thứ hai về giá trị phát hành trái phiếu với 42.583 tỷ đồng, chỉ sau ngành ngân hàng. So với cùng kỳ năm ngoái, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm này giảm hơn 31% nhưng vẫn chiếm 26% tỷ trọng toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong đó CTCP Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc Nova phát hành nhiều nhất (9,857 tỷ đồng), xếp sau là CTCP Đầu Tư và Phát Triển Eagle Side (3,930 tỷ đồng). 

CTCP Tập đoàn Vingroup (VIC) là doanh nghiệp duy nhất trong ngành và toàn thị trường phát hành trái phiếu ra quốc tế trong nửa đầu năm. Tổng giá trị hai đợt phát hành là 625 triệu USD. 

Nên cẩn trọng với trái phiếu bất động sản 

Thời gian qua, kênh trái phiếu hạ nhiệt ở doanh nghiệp bất động sản do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành. 

Cụ thể, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, nhất là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là ở mảng kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo. 

VNDirect cho rằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là lĩnh vực địa ốc sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các nhà băng giám sát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư địa ốc cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ. 

Tuy nhiên, báo cáo mới đây của FiinGroup đưa ra góc nhìn khác. Theo đơn vị này, sự suy giảm quy mô huy động vốn qua trái phiếu có khả năng sẽ diễn ra cao đối với các công ty chưa đại chúng hoặc các công ty dự án được lập ra để huy động vốn triển khai dự án đó với mức độ công bố và chất lượng thông tin còn nhiều hạn chế. 

Ngược lại, các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, nhất là các công ty niêm yết vốn có sự minh bạch tốt hơn sẽ đẩy mạnh các hoạt động phát hành trái phiếu. Kênh trái phiếu được FiinGroup đánh giá vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức rất thấp trong nhiều năm qua và kênh tín dụng bất động sản từ ngân hàng bị hạn chế tăng trưởng. 

Nhưng đơn vị này cũng lưu ý về áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới. Quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021.  

Số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng gần ba phần tư sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới (2022 - 2024). Điều này tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh dần hồi phục sau giãn cách, những sự kiện và thay đổi về pháp lý. 

Các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu như công ty chứng khoán và ngân hàng cũng phải đối mặt với rủi ro thanh khoản. Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường chứng khoán do cổ phiếu được cầm cố để làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp, trái phiếu có vấn đề…