Đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp bất động sản về mức thấp nhất 4 năm 

Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản, Chứng khoán Agriseco (AGR) đã tổng hợp và cập nhật tình hình sức khoẻ tài chính của nhóm doanh nghiệp địa ốc. 

Tình hình vay nợ thống kê doanh nghiệp bất động sản trên sàn  

Tổng giá trị vay nợ tính đến cuối quý III đạt 183.000 tỷ đồng, giảm 4% so với cuối năm 2022. Mức độ sử dụng đòn bẩy đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ liên tục giảm từ mức 51% cuối quý III/2022 xuống 40% vào thời điểm quý III/2023. Các doanh nghiệp đang tái cấu trúc các khoản nợ vay đến hạn và trả chi phí lãi vay trong bối cảnh lãi suất cho vay bình quân đã giảm 2-3% so với đầu năm. 

Mức độ sử dụng đòn bẩy của nhóm bất động sản đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua

với các khoản vay thông qua trái phiếu doanh nghiệp, dư nợ TPDN tính đến 30/9/2023 giảm đáng kể về mức 31.000 tỷ đồng (giảm khoảng 30% so với đầu năm). Nhiều doanh nghiệp đã không phát hành được trái phiếu mới trước diễn biến không thuận lợi của thị trường tài chính trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, nhiều khoản trái phiếu đáo hạn chuyển sang vay ngắn hạn. 

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp vẫn còn dư nợ trái phiếu lớn như NVL , VHM , DXG . Với các doanh nghiệp có tình hình kinh doanh chưa cải thiện, gặp khó khăn về dòng tiền, đây sẽ là áp lực khi các khoản trái phiếu này đến hạn. 

Khả năng trả nợ chưa cải thiện  

Nhóm bất động sản đang đối mặt áp lực thanh khoản ngắn hạn: Hệ số thanh toán ngắn hạn cuối quý III ở mức 13%. Tỷ lệ này tiếp tục duy trì ở mức thấp nhất trong giai đoạn 2021 - 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc trả các khoản nợ đến hạn khi tình hình kinh doanh bất động sản ảm đạm, dự án không bán được hàng và không có tiền trả nợ ngay. Theo đó, tình trạng doanh nghiệp xin giãn, hoãn nợ hoặc vay thêm để đảo nợ đang gia tăng. 

Tháng 12, lượng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS niêm yết (NVL, VIC, NRC, HTN, CRE, HPX, LDG, DXG) ở mức trên 12 nghìn tỷ đồng

Áp lực trái phiếu doanh nghiệp: NĐ08 sửa đổi quy định về giãn, hoãn thời gian thanh toán trái phiếu đã phần nào giúp giảm DN BĐS giảm bớt áp lực trả nợ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, áp lực trả nợ sẽ dần sang các năm tiếp theo. Theo dữ liệu của HNX, tháng 12 vừa qua, lượng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS niêm yết (NVL, VIC, NRC , HTN, CRE, HPX , LDG, DXG,…) trên 12 nghìn tỷ đồng, chiếm 50% tổng lượng TPĐH toàn ngành. Mặc dù các chủ đầu tư đang nỗ lực tái cấu trúc, đàm phán gia hạn nợ, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn. Cụ thể, NVL đã thông báo chậm trả gốc, lãi vay gần 6.000 tỷ đồng. Hải Phát, Danh Khôi hay Đất Xanh cũng ghi nhận tình trạng trả chậm lãi trái phiếu trong nhiều kỳ. 

Đi ngược với toàn ngành, Phát Đạt (PDR ) đã hoàn thành mục tiêu đưa dư nợ trái phiếu về 0 trong quý cuối năm 2023.  

>> Soi triển vọng kinh doanh năm 2024 của 3 ‘ông lớn’ bất động sản NVL, PDR, CEO