Dòng vốn tháo chạy, loạt tòa nhà chọc trời ‘đắp chiếu’ giữa trung tâm thành phố, lãng phí cả triệu m2

Một trong những tháp văn phòng lớn nhất tại khu River North, Chicago có diện tích khoảng 1,7 triệu feet vuông. Thế nhưng hiện tại, phần lớn diện tích ấy đang bỏ trống, và cả khu vực lân cận đang phải trả giá cho sự suy tàn này.

Sau khi chủ sở hữu là tập đoàn đầu tư Blackstone rút lui khỏi tổ hợp văn phòng cách đây hai năm, tòa nhà rơi vào tình trạng tái cấu trúc hỗn loạn với các chủ nợ và vật lộn để thu hút người thuê mới.

Theo các nguồn tin thân cận và tài liệu của The Wall Street Journal, các chủ nợ, bao gồm Pimco và Oaktree Capital, đã mất gần một năm tranh giành quyền kiểm soát tài sản này. Những nỗ lực bán tòa nhà trong lúc tình hình tài chính bấp bênh đều thất bại, và các khách thuê thì lần lượt tháo chạy.

5 năm sau đại dịch Covid-19, nhiều thành phố Mỹ vẫn đang chật vật tránh khỏi "vòng xoáy diệt vong" của bất động sản thương mại, một hiện tượng đã khiến những khu vực như trung tâm thành phố St. Louis điêu đứng. Những cuộc chiến như tại River North đang khiến quá trình phục hồi trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Các công ty đầu tư tư nhân, từng ồ ạt mua lại các tòa nhà văn phòng bằng cách phát hành trái phiếu thế chấp thương mại (CMBS), giờ đây đang phải chấp nhận xóa sổ nhiều tài sản tại những khu kinh doanh xuống cấp. Khi họ buông tay, quyền kiểm soát các tòa nhà rơi vào tay các trái chủ, những người thường đấu đá nhau quyết liệt để thu hồi vốn tối đa.

Điều này khiến các khách thuê tiềm năng ngày càng e ngại. Những tòa nhà đang bị siết nợ là ít hấp dẫn nhất, vì các chủ nợ thường không đầu tư cải tạo để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người thuê.

“Những tòa nhà 'xác sống' này sẽ tiếp tục phủ bóng u ám lên toàn bộ thị trường văn phòng trong nhiều năm tới, bởi việc tái định vị lại chúng để phù hợp với kỳ vọng khách thuê sẽ cần rất nhiều thời gian”, Lea Overby, trưởng bộ phận nghiên cứu trái phiếu thế chấp thương mại tại Barclays, nhận định.

Trước đây, giới đầu tư coi các trái phiếu dùng để mua các tòa nhà văn phòng lớn là cực kỳ an toàn nhờ xếp hạng tín dụng AAA và sự tham gia của các tên tuổi lớn như Blackstone hay Brookfield. Nhưng trường hợp tòa nhà ở River North đã cho thấy điều ngược lại: các nhà đầu tư đã chịu khoản lỗ trên giấy tờ hơn 200 triệu USD.

Tỷ lệ sử dụng văn phòng trên toàn nước Mỹ đã giảm mạnh sau năm 2020, khi nhiều doanh nghiệp chuyển sang mô hình làm việc kết hợp hoặc hoàn toàn từ xa nhằm cắt giảm chi phí và đáp ứng nhu cầu của nhân viên. Một số công ty đã kêu gọi nhân viên quay lại văn phòng, nhưng nhu cầu thuê mặt bằng vẫn thấp. Các doanh nghiệp chủ yếu đổ dồn về những khu vực "nóng" như Đại lộ Park ở Manhattan hay West Loop ở Chicago.

Trong khi đó, ở những khu vực kém hấp dẫn hơn như River North, ngay cả những tòa nhà có tình hình tài chính ổn định cũng đang chật vật giữ chân người thuê.

Tại tòa nhà mà Blackstone đã bỏ lại, vào một chiều thứ Năm gần đây, chỉ có lác đác vài nhân viên văn phòng sử dụng những thang cuốn vốn thiết kế cho hàng nghìn người. Chiếc máy pha cà phê espresso Ý thủ công trong quầy bar sảnh cũng phủ bụi.

Các cửa hàng, dịch vụ từng sống dựa vào lượng người làm việc đông đúc nay lao đao. Những tấm biển "Cho thuê mặt bằng" phủ kín các mặt tiền. Lưu lượng xe cộ và người đi bộ thưa thớt. Nhân viên các cửa hàng trống trải chỉ biết giết thời gian bằng điện thoại.

Theo công ty bất động sản thương mại Avison Young, tỷ lệ sử dụng văn phòng tại River North hiện chỉ bằng 48% mức năm 2019, so với mức trung bình 55% ở khu trung tâm Chicago và 62% trên toàn quốc.

Anthony Stefani, chủ nhà hàng pizza kiểu La Mã Bar Cargo, đã phải đóng cửa vào tháng 12 sau nhiều năm vật lộn. “Chúng tôi buộc phải cắt lỗ”, ông chia sẻ. Dù đã giảm nhân sự từ 50 người xuống chỉ còn khoảng 20 người, Stefani vẫn không thể chi trả nổi tiền thuê mặt bằng.

Theo The Wall Street Journal, các thành phố như San Francisco và Chicago đang nỗ lực tìm cách cứu vãn những khu văn phòng đang rơi vào cảnh hoang tàn. Nhiều tòa nhà lớn bị bỏ trống, trong khi đường phố trở nên vắng vẻ, buồn tẻ một cách đáng sợ.

Tòa Railway Exchange tại trung tâm St. Louis, từng là biểu tượng nhộn nhịp của thành phố suốt một thập kỷ qua, giờ cũng rơi vào tình trạng tương tự. Nơi đây từng là điểm đến quen thuộc của cư dân địa phương, đông đúc với các cửa hàng bán lẻ và nhà hàng sang trọng.

Giờ đây, tòa nhà 21 tầng này đứng im lìm với những khung cửa sổ đóng chặt. Một vụ cháy xảy ra vào năm ngoái đã khiến giới chức thành phố nghi ngờ rằng những kẻ trộm đồng là thủ phạm. "Đó là một nơi cực kỳ nguy hiểm", Dennis Jenkerson, Giám đốc Sở Cứu hỏa St. Louis, cảnh báo. Một tòa nhà 44 tầng gần đó thậm chí vừa được bán với mức giá chỉ khoảng 3,5 triệu USD.

Giá trị bất động sản văn phòng tại St. Louis lao dốc mạnh. Tòa AT&T Tower 44 tầng từng được định giá hơn 200 triệu USD, nhưng đến năm 2022 chỉ còn được bán với giá 4 triệu USD, mức giảm gần 98%. Cây cầu nối giữa tòa nhà và bãi đỗ xe đối diện cũng đã bị chính quyền phá bỏ sau khi trở thành điểm xâm nhập ưa thích của những kẻ đột nhập.

Theo nghiên cứu của Đại học Toronto, khu trung tâm thương mại St. Louis ghi nhận mức giảm lưu lượng người đi bộ lớn nhất trong số 66 thành phố Bắc Mỹ kể từ khi đại dịch bắt đầu cho đến mùa hè năm ngoái. Mặc dù lưu lượng đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ, tốc độ vẫn rất chậm, thậm chí, ở khu vực này còn khó tìm thấy một cửa hàng McDonald's.

Trong số 10 khu vực có mức sụt giảm lưu lượng người đi bộ mạnh nhất ở Mỹ từ năm 2019 đến giữa năm 2023, 6 khu nằm tại vùng Trung Tây – trong đó có St. Louis. Dân số suy giảm, áp lực cạnh tranh từ các tòa nhà văn phòng mới ở vùng ngoại ô, cùng với các dự án quy hoạch thất bại, đã để lại một cảnh tượng ảm đạm. Khách du lịch cũng không đủ để bù đắp cho sự thiếu vắng của giới nhân viên văn phòng.

Một giải pháp khả dĩ là chuyển đổi văn phòng thành căn hộ, và Chicago đã trợ cấp cho một số dự án như vậy ở các khu vực khác. Tuy nhiên, với những tòa nhà khổng lồ như ở River North, chi phí và quy mô quá lớn khiến việc chuyển đổi không đem lại lợi nhuận.

Blackstone đã mua tổ hợp văn phòng này vào năm 2015, thời điểm các khách thuê lớn như tập đoàn quảng cáo Ogilvy còn hiện diện. Đến năm 2018, họ tái cấp vốn bằng khoản vay 300 triệu USD từ trái phiếu và khoản vay 60 triệu USD từ Tổ chức Bảo hiểm và Niên kim Giáo viên Mỹ (TIAA).

Đến năm 2023, tòa nhà trống tới 30% và Blackstone vỡ nợ, kích hoạt các điều khoản trong hợp đồng trái phiếu chuyển quyền quản lý cho Wells Fargo với tư cách "nhà phục vụ đặc biệt."

Một cuộc giằng co nổ ra: Wells nên nhận chỉ thị từ nhóm trái chủ cấp dưới đại diện bởi Oaktree hay từ nhóm trái chủ cấp cao như Pimco. Các trái chủ cấp cao liên tục yêu cầu Wells cung cấp thông tin nhưng không nhận được phản hồi trong nhiều tháng, theo các tin nhắn điện tử mà The Wall Street Journal thu thập được. TIAA cuối cùng đã ghi nhận khoản lỗ hoàn toàn từ khoản đầu tư này trong báo cáo tài chính 2023.

Phía Blackstone cho biết họ đã “hợp tác chặt chẽ với các chủ nợ để tiến hành quy trình bán tài sản nhằm tìm kiếm giải pháp”.

Pimco chỉ giành được quyền kiểm soát tòa nhà vào tháng 6 năm ngoái, tức một năm sau khi vỡ nợ. Hiện họ đang phải tìm cách bán một tòa nhà với tỷ lệ trống cao kỷ lục. Một số khách thuê tuy có văn phòng ở đó nhưng phần lớn nhân viên làm việc từ xa, khiến các không gian văn phòng gần như bị bỏ hoang.

“Thực tế, tòa nhà này đã gần như 'ngoại tuyến',” Matt Weinstein, đồng giám đốc đầu tư tại Axonic Capital, nhận xét sau khi từ chối mua lại tòa tháp. "Những tòa nhà kiểu này sẽ tiếp tục mất khách thuê trên khắp nước Mỹ".

Theo WSJ

>> Bill Ackman: Thời gian là bạn của Mỹ, kẻ thù của Trung Quốc