Giải mã 'cơn sốt' đất vùng ven: Đầu tư 'đón sóng' hay chạy theo 'bong bóng'?

Mức giá tăng "sốt nóng"

Theo như báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong vòng 2 tháng đầu năm 2025, mức giá rao bán đất nền khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng từ 30-50% tùy từng khu vực, đơn cử như Quốc Oai với mức tăng 74%.

Báo cáo này chỉ ra rằng hiện tượng này phản ánh mặt bằng giá đất tại khu vực vùng ven hiện vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt sau một năm.

Tuy nhiên, một trong những thực trạng hiện nay đó là lượng quan tâm đến đất nền không có sự tăng trưởng tương ứng, thậm chí đang có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ, điều này phản ánh rằng số lượng giao dịch hiện chưa có sự đột biến quá nhiều so với năm ngoái.

Giá đất nền tại huyện Thạch Thất đang có xu hướng nhích lên, với mức tăng trung bình khoảng 10% so với thời điểm tháng 7 và 8 năm 2024.

>> Giá thuê nhà ở xã hội tại đô thị đặc biệt của Việt Nam cao nhất 198.000 đồng/m2

Theo khảo sát, tại xã Tiến Xuân, đất nằm ở vị trí mặt tiền đường đã tăng giá từ mức 27–30 triệu đồng/m2 lên 29–32 triệu đồng/m2. Tại xã Bình Yên, mức giá cũng ghi nhận điều chỉnh từ 20–22 triệu đồng/m2 lên 22–24 triệu đồng/m2. Riêng khu vực xã Thạch Hòa, đất tại vị trí đường đôi hiện có giá dao động từ 38–40 triệu đồng/m2, so với mức 35–36 triệu đồng/m2 trước đó.

Tại xã Tân Xã – một điểm nóng khác của thị trường địa ốc Thạch Thất – đất mặt tiền đường kinh doanh đã tăng từ 34–36 triệu đồng/m2 lên 37–40 triệu đồng/m2. Đối với các vị trí đường rộng hai ô tô tránh nhau, giá đất cũng điều chỉnh tăng, từ 22–25 triệu đồng/m2 lên mức 24–27 triệu đồng/m2.

Cùng thời điểm, thị trường đất nền huyện Quốc Oai cũng ghi nhận sự thiết lập mặt bằng giá mới. Cụ thể, tại xã Hòa Thạch, đất ở khu vực ô tô có thể di chuyển dễ dàng đã tăng từ 21–23 triệu đồng/m2 lên 23–25 triệu đồng/m2.

Tại Đông Yên, đất nằm trên trục đường tỉnh lộ 412B ghi nhận mức giá mới từ 40–43,5 triệu đồng/m2, so với mức 37–41 triệu đồng/m2 trước đó.

Đáng chú ý, ngay cả những vị trí nằm sâu trong làng cũng chứng kiến mức tăng khá rõ rệt khi từ 9–11 triệu đồng/m2 lên 10,5–12 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền tại huyện Sơn Tây tiếp tục ghi nhận những diễn biến sôi động, đặc biệt ở khu vực gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc – một trong những "điểm nóng" của bất động sản vùng ven thủ đô.

Tại trục đường Đồng Trạng – nơi có tuyến đường lớn rộng 18m và nằm gần quy hoạch tuyến Metro số 5, giá đất đã tăng nhẹ từ mức 29–30 triệu đồng/m2 lên 30–31 triệu đồng/m2. Ở khu vực Cổ Đông, những lô đất nằm trên các tuyến đường lớn đủ để ô tô tránh nhau hiện dao động từ 28–30,5 triệu đồng/m2, so với mức giá trước đó là 26–29 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, ngay cả những vị trí nằm sâu trong làng không thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán – cũng chứng kiến mức tăng giá đáng kể, từ 12–14 triệu đồng/m2 lên 15–18 triệu đồng/m2.

Dọc theo tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) và khu vực quanh Khu công nghệ cao Hòa Lạc, giá đất tăng gần như từng ngày.

Theo ghi nhận, tại một số khu vực trong làng, giá đã chạm mốc 25 triệu đồng/m2, trong khi những lô có mặt tiền đường lớn ghi nhận mức giá cao ngất ngưởng, từ 60 đến 70 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: "Có một số nguyên nhân đáng chú ý. Trước hết, mặt bằng giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội đã liên tục tăng trong những năm gần đây, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực có tâm lý thận trọng, chờ đợi thời điểm thích hợp để xuống tiền. Bên cạnh đó, sau khi xuất hiện thông tin về kế hoạch sáp nhập một số tỉnh, giới đầu cơ bắt đầu dịch chuyển dòng tiền về các khu vực tỉnh lẻ, thay vì tập trung vào đất nền quanh Hà Nội như trước đây".

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Theo cảnh báo của TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam trên báo Tiền Phong, giai đoạn này thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với những nhà đầu tư còn non kinh nghiệm.

Mức giá bất động sản không chỉ chịu tác động từ thông tin sáp nhập mà còn phụ thuộc vào hạ tầng, vị trí cũng như nhu cầu của người dân và nền kinh tế tại địa phương.

Theo vị chuyên gia này, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào mua theo tâm lý đám đông, bởi quy hoạch có thể thay đổi hoặc quá trình sáp nhập không diễn ra như kỳ vọng.

Vị chuyên gia này khuyến cáo, nếu như không cân nhắc kỹ các nhà đầu tư có thể sẽ trở thành nạn nhân của những đợt bơm thổi giá do một số nhóm lợi ích thao túng.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn khẳng định hạ tầng phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của bất động sản.

Cụ thể, khi các nhà đầu tư "rót tiền" vào giao thông, dịch vụ, công nghiệp thì nhu cầu về nhà ở cũng sẽ gia tăng cùng với xu hướng phát triển tự nhiên, thị trường cũng sẽ xuất hiện những nhóm lợi dụng thông tin để tạo sóng, thao túng giá nhằm trục lợi.

Những bài học từ những "cơn sốt đất" trước kia vẫn còn nguyên giá trị: Khi mức giá tăng quá nhanh, thị trường sẽ nhanh chóng rơi vào xoáy "bong bóng" và sụp đổ khi các nhà đầu cơ "rút chân" khỏi thị trường.

Nhìn nhận về thị trường trong suốt thời gian vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng giá đất vùng ven tại Hà Nội đã tăng liên tục trong nhiều năm qua khiến không ít nhà đầu tư lưỡng lự, thận trọng quan sát thay vì lao vào mua ngay.

Ngoài ra, những thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh thành khiến dòng tiền đầu cơ hiện có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm cơ hội mới thay vì tập trung vào đất nền xung quanh Thủ đô như trước kia.

Thứ nữa là việc giới đầu cơ có thể đã xuất hiện, lợi dụng tâm lý của thị trường để "tạo sóng" và đẩy giá rút lui, khiến không ít nhà đầu tư vào sau phải gánh không ít nhưng "rủi ro" không đáng có.

>> Khu chợ là biểu tượng văn hóa hơn 200 năm của Ninh Bình sắp bị phá dỡ hoàn toàn