Hé lộ tương lai của mặt bằng nhà phố cho thuê khi thị trường đang tồn tại nghịch lý lớn 

Nghịch lý giá cho thuê của nhà mặt phố 

Sát Tết Nguyên đán là thời điểm nhu cầu mua sắm của người dân tăng cao, thế nhưng các tuyến phố mua sắm tại thành phố lớn không còn nhộn nhịp khi nhiều cửa hàng, thương hiệu đóng cửa, hoàn trả mặt bằng. 

Nếu như tại TP. HCM , các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng (quận 1), Ba Tháng Hai (quận 10)… đều dễ dàng bắt gặp hàng loạt bảng cho thuê, nhiều chủ cửa hàng rời đi thì tại Hà Nội, các tuyến phố lớn như Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Kim Mã, Phố Huế,... cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Thậm chí, có những mặt bằng đã bỏ trống bao năm qua vẫn chưa tìm được người cho thuê phù hợp. 

Mặc dù vậy, giá cho thuê tại các mặt bằng này lại không có dấu hiệu giảm, thậm chí vẫn ở mức cao. Theo tìm hiểu, trên đường Lý Tự Trọng - Pasteur, TP. HCM, một mặt bằng góc treo biển cho thuê từ tháng 7/2022 đến nay vẫn ế. Giá chào thuê tại đây lên đến 30.000 USD (gần 750 triệu đồng) mỗi tháng. Căn này năm 2022 có giá thuê khoảng 20.000 USD mỗi tháng. 

Tại Hà Nội, giá thuê mặt bằng tại phố Kim Mã (quận Ba Đình) rơi vào khoảng 40 triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng cho một mặt tiền 100m2. Những mặt bằng lớn hơn hoặc cho thuê nguyên căn thì có giá tiền cao hơn. 

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm nhà phố cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM trong quý IV/2024 đều giảm. Trong khi đó, giá mặt bằng cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM có xu hướng tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Tại Hà Nội, quý I/2023, giá cho thuê chỉ 65 triệu đồng/căn nhà phố/tháng nhưng đến quý IV/2024 đã tăng lên 70 triệu đồng/tháng. Còn ở TP. HCM trong khoảng thời gian này cũng tăng từ 65 triệu đồng/tháng lên 80 triệu đồng/tháng. 

>> Phố thời trang Đà Nẵng ‘cửa đóng then cài’ giữa mùa làm ăn dịp Tết  

Nhà mặt phố cho thuê sẽ còn ế dài 

Là một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, tài chính cho cá nhân và doanh nghiệp, chuyên gia Nguyễn Duy Chuyền đã đưa ra những lý giải về thực trạng của thị trường nhà mặt phố cho thuê thời gian qua. 

Theo chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ế ẩm của nhà mặt phố cho thuê là giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập chung của người tiêu dùng. Giá bất động sản tăng kéo theo giá cho thuê tăng, khiến chi phí thuê vượt khả năng chi trả của nhiều cá nhân và doanh nghiệp. 

Trong khi đó, các chủ mặt bằng lại không muốn hạ giá thuê  vì lo ngại điều này sẽ tạo tiền lệ xấu, làm giảm giá trị tài sản trong dài hạn. Không ít chủ mặt bằng có tiềm lực tài chính tốt, không chịu áp lực lớn về thu nhập từ tiền cho thuê. Vì vậy, họ sẵn sàng để mặt bằng trống trong thời gian dài thay vì chấp nhận giảm giá. 

Thêm vào đó, nhu cầu mua sắm giảm sút những năm gần đây, cùng với lo ngại lợi nhuận không đảm bảo, khiến cả doanh nghiệp lớn và các hộ kinh doanh nhỏ lẻ đều e ngại đầu tư vào mặt bằng nhà phố. Đặc biệt, sau dịch Covid-19, thói quen mua sắm của người tiêu dùng chuyển hướng mạnh mẽ sang kinh doanh online - hình thức vốn tiết kiệm thời gian, chi phí mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Thậm chí lợi nhuận còn gia tăng khi không phải gánh khoản chi phí lớn cho mặt bằng bằng. 

Một nguyên nhân nữa cũng được chuyên gia đề cập, đó là sự phát triển của đời sống, người dân ở các thành phố lớn lựa chọn ô tô là phương tiện di chuyển nhiều hơn. Điều này khiến các mặt bằng không đáp ứng được chỗ đậu xe thoải mái dần mất đi sức hút. Những thương hiệu lớn hiện đang chuyển dịch sang trung tâm thương mại, nơi có không gian hiện đại, tiện nghi và lượng khách ổn định. Đây là lựa chọn giúp nhiều thương hiệu tối ưu hóa hình ảnh và doanh thu, thay vì thuê mặt bằng riêng lẻ vốn nhiều rủi ro. 

"Trong thời gian tới, tình trạng mặt bằng bỏ trống ở trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM sẽ gia tăng khi chủ nhà tiếp tục giữ giá thuê cao. Dù vậy, điều này có thể tạo động lực để giá bất động sản bán lẻ cho thuê nói riêng và bất động sản nói chung dần hạ nhiệt, nhưng quá trình chuyển dịch này sẽ cần thời gian", chuyên gia Nguyễn Duy Chuyền nhận định. 

Cũng theo chuyên gia, trong tương lai, khi giá thuê giảm, mặt bằng nhà phố cho thuê sẽ không còn sôi động, nhường chỗ cho sự lên ngôi của trung tâm thương mại và kinh doanh online. Các hình thức này đáp ứng tốt hơn xu thế tiêu dùng hiện đại, mặt bằng bán lẻ cho thuê vì thế cũng giảm sức hấp dẫn, không còn là lựa chọn ưu tiên của các cá nhân lẫn doanh nghiệp.