Hiểu đúng về khoản 'hợp đồng hợp tác đầu tư' của Novaland (NVL) sau quý III 

Dẫn số liệu từ Vietstock, sau 9 tháng năm 2024, thống kê tại báo cáo tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản trên sàn cho thấy nhóm này đã chi hơn 10.300 tỷ đồng để chi trả các khoản chi phí lãi vay, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Đây là hệ quả của khoản dư nợ tài chính 262.000 tỷ đồng (tăng 11% so với đầu năm). 

Đáng chú ý, Tập đoàn Novaland (NVL ), doanh nghiệp nằm trong Top 3 về quy mô toàn ngành sau Vinhomes (VHM ) và Vingroup (VIC ), chỉ ghi nhận chi phí lãi vay rất khiêm tốn. 

Chi phí lãi vay của Novaland đã đi đâu?  

Theo tìm hiểu của người viết, dù đi vay xấp xỉ 60.000 tỷ đồng (Top 2 toàn ngành), số tiền lãi vay được ghi nhận trên báo cáo tài chính hợp nhất 9 tháng chỉ là 232 tỷ đồng, thấp hơn nhiều mức 529 tỷ của cùng kỳ năm ngoái, bất chấp dư nợ đi vay vẫn nhích tăng. Như vậy, có thể tạm hiểu, Novaland chỉ phải chịu mức lãi suất 0,38%/năm cho khoản đi vay khổng lồ của mình. 

Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ, doanh nghiệp được điều hành bởi Chủ tịch Bùi Thành Nhơn  cho biết đã chi hơn 1.200 tỷ đồng để trả lãi vay sau 9 tháng. Dù vậy, con số này vẫn thấp hơn rất nhiều so với mức 3.351 tỷ đồng ghi nhận cùng thời điểm năm 2023. 

>> Hàng nghìn tỷ đồng chi phí lãi vay của Novaland (NVL) đã đi đâu?  

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa nợ vay và chi phí lãi vay chính là bút toán vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho. Được biết, chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2024, Novaland đã vốn hóa gần 3.000 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị hàng tồn kho. 

"Vốn hóa chi phí lãi vay" là một khái niệm quen thuộc với nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong những năm gần đây khi các công ty địa ốc chịu tác động lớn từ sự cố trái phiếu và thị trường trầm lắng. Lợi thế của việc vốn hóa chi phí lãi vay là tăng giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán, tạo ấn tượng công ty có quy mô tài sản lớn hơn. 

Mặt khác, phương pháp này giảm chi phí tài chính, từ đó cải thiện kết quả kinh doanh, tạo ra bức tranh tài chính tích cực trong ngắn hạn. Từ thủ thuật bút toán, doanh nghiệp có thể duy trì niềm tin của nhà đầu tư khi nhìn vào các chỉ tiêu tài chính. 

Mặt khác của khoản chi phí tài chính  

Một chi tiết đáng chú ý ở Novaland cho thấy, trong khi chi phí lãi vay của hầu hết doanh nghiệp thường chiếm từ 50-99% chi phí tài chính, tỷ lệ ghi nhận thực tế ở tập đoàn chỉ là 7%. Điều này đồng nghĩa, còn nhiều khoản trọng yếu khác cấu thành nên con số 3.456 tỷ đồng chi phí tài chính sau 9 tháng năm 2024 của Novaland. 

Đầu tiên là việc doanh nghiệp bất ngờ xuất hiện khoản lỗ từ thoái vốn công ty con khi bán CTCP Huỳnh Gia Huy  với giá chỉ 1,9 tỷ đồng. Công ty này có vốn điều lệ 725 tỷ, là chủ đầu tư của dự án NovaHills Mũi Né tại Phan Thiết, có quy mô 44ha. 

Thứ hai, đồng thời cũng là khoản mục quan trọng nhất, là 2.151 tỷ đồng "chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư". Con số này tăng khoảng 370 tỷ so với cùng kỳ năm trước. 

Hiểu đúng về "chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư"  

"Chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư" là khoản chi phí mà doanh nghiệp phải trả cho đối tác khi huy động vốn thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư. Đây là phương án được sử dụng trong bối cảnh doanh nghiệp không thể vay ngân hàng hoặc phát hành cổ phiếu/trái phiếu, dẫn đến việc thỏa thuận hợp tác với tổ chức hoặc cá nhân khác. 

Khi doanh nghiệp ký hợp đồng hợp tác đầu tư, các điều khoản như số vốn góp, tỷ lệ lợi tức, thời gian và hình thức thanh toán sẽ được quy định. Ví dụ, một doanh nghiệp bất động sản có thể hợp tác với tổ chức tài chính để phát triển dự án và cam kết trả lợi tức cố định, chẳng hạn 10%/năm. Chi phí này được ghi nhận trong báo cáo tài chính dưới dạng "chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư", giúp nhà đầu tư hiểu rõ gánh nặng tài chính liên quan. 

Khác với lãi vay ngân hàng, chi phí này linh hoạt hơn nhưng làm giảm lợi nhuận trước thuế, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Từ năm 2016, chi phí tài chính của Novaland luôn duy trì trên nghìn tỷ đồng/năm, tăng mạnh từ năm 2021 với mức trung bình hơn 3.700 tỷ đồng/năm, trong đó phần lớn đến từ "chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư". 

Trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, đặc biệt là áp lực trả nợ trái phiếu và pháp lý dự án, Novaland đã tận dụng các hợp đồng hợp tác đầu tư để tăng tài sản và vượt qua thách thức. Tuy nhiên, khoản mục này cũng phản ánh gánh nặng tài chính lớn, với 2.151 tỷ đồng chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư trong 9 tháng năm 2024, tăng 370 tỷ so với cùng kỳ. 

Nhờ việc cân đối tài chính, trong các năm 2022 và 2023, hoạt động này đã đóng góp 800-900 tỷ đồng lãi thuần mỗi năm, góp phần quan trọng vào bức tranh lợi nhuận tổng thể của Novaland. Mặc dù vậy, đây chỉ là giải pháp ngắn hạn, đòi hỏi doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo bền vững tài chính trong dài hạn. 

>> Novaland (NVL) thay đổi ra sao sau 9 năm để PwC Việt Nam kiểm toán BCTC?