Hơn 1.300 dự án 'đóng băng' có cơ hội hồi sinh: Nghị định 76 có đủ sức khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng? 

Trong bối cảnh hàng loạt dự án đầu tư hạ tầng và bất động sản tại ba đô thị chiến lược phía Nam và miền Trung rơi vào tình trạng “đóng băng” do vướng mắc pháp lý đất đai kéo dài, sự xuất hiện đúng lúc của Nghị định số 76/2025/NĐ-CP như một “liều thuốc hồi sinh” mạnh mẽ. Được Chính phủ  ban hành ngày 01/04/2025 nhằm cụ thể hóa Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội, Nghị định 76 không chỉ mở lối thoát pháp lý cho các dự án chôn vốn hàng thập kỷ mà còn tạo ra một khuôn khổ thể chế linh hoạt, cho phép giải quyết hàng loạt vụ việc tồn đọng chỉ trong một thời hạn nhất định, thay vì xử lý rời rạc từng trường hợp như trước đây. 

Cơ chế đặc thù này hướng tới ba địa phương trọng điểm – TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa – với kỳ vọng không chỉ “mở khóa” hàng trăm nghìn tỷ đồng đang nằm yên trên sổ sách doanh nghiệp mà còn kích hoạt chuỗi giá trị đầu tư, sản xuất, tiêu dùng và thu ngân sách quay trở lại đúng quỹ đạo. 

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Hơn 1.300 dự án “hồi sinh”: Mở van pháp lý cho dòng vốn xã hội  

Theo báo cáo của Bộ Tài chính – cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo 1568 – hiện tại có hơn 1.300 dự án ở TP. Đà Nẵng đang trong trạng thái đình trệ do không đủ cơ sở pháp lý để xử lý các kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án đã có hiệu lực. Cùng với đó, hàng chục dự án trọng điểm tại TP. Hồ Chí Minh và Khánh Hòa cũng rơi vào tình cảnh tương tự, với hàng loạt vướng mắc liên quan đến điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giá lại đất và nghĩa vụ tài chính chưa được giải quyết. 

Nghị định 76 đã đề ra cơ chế xử lý tập trung theo nhóm dự án và theo địa bàn, thay vì từng hồ sơ riêng lẻ. Tại Đà Nẵng, theo quy định tại Điều 3 của Nghị quyết 170/2024/QH15, toàn bộ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm thời hạn sử dụng đất sẽ được điều chỉnh đồng loạt về 50 năm. Trình tự xử lý bao gồm công bố công khai ba lần trên phương tiện đại chúng, gửi thông báo qua bưu chính, cập nhật dữ liệu địa chính, tiếp nhận hồ sơ và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 25 ngày làm việc, mà không thu bất kỳ khoản phí nào của người dân. 

Ở TP. Hồ Chí Minh, các dự án có tổng quy mô lên đến hàng nghìn tỷ đồng như Saigon Centre IV và V, Saigon Sports City (64 ha, vốn khoảng 500 triệu đô la Mỹ), tuyến Vành đai 2 đoạn Phạm Văn Đồng – Gò Dưa và dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng đều đang vướng thủ tục pháp lý liên quan đến điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất. Nghị định 76 cho phép điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi, tái đàm phán hợp đồng BT, và kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tái cấp vốn – tạo hành lang pháp lý cho vốn quay lại các công trình dang dở. 

Riêng tại Khánh Hòa, 11 dự án được xử lý theo hướng rà soát 3 điều kiện tiên quyết: phù hợp quy hoạch, không vi phạm quy hoạch quốc phòng – rừng, và đảm bảo năng lực nhà đầu tư. Đặc biệt, nếu đất có yếu tố rừng nhưng chưa có quyết định chuyển mục đích thì chỉ cần thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế theo Luật Lâm nghiệp, không cần ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng, nhờ đó rút ngắn đáng kể thời gian hoàn thiện hồ sơ. 

Định giá lại đất, xác lập nghĩa vụ tài chính: “Cắt lỗ” thể chế để hồi phục đầu tư  

Điểm nhấn quan trọng tiếp theo của Nghị định 76 là quy định về xác lập nghĩa vụ tài chính đất đai theo nguyên tắc "tiền phải nộp = tiền xác định lại – tiền đã nộp". Trong trường hợp số tiền đã nộp lớn hơn mức định giá lại, nhà đầu tư không được hoàn trả phần chênh lệch nhưng được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ, qua đó chấm dứt các tranh chấp kéo dài và giúp khơi thông các dự án đang chôn vốn hàng năm trời. 

Phương pháp định giá đất được chia theo hai giai đoạn: từ 27/2/2006 đến trước 1/7/2014 áp dụng Nghị định 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTC; từ 1/7/2014 đến trước ngày 01/4/2025 áp dụng theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Sau khi xác định giá đất cụ thể, các cơ quan chức năng sẽ có tối đa 12 tháng để hoàn tất quy trình thẩm định, xác lập nghĩa vụ tài chính và cấp lại giấy chứng nhận. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án bị đình trệ đang chiếm hơn 15% tổng đầu tư địa phương, dẫn đến tình trạng hàng trăm nghìn tỷ đồng tài sản bị mắc kẹt trên sổ sách doanh nghiệp, ngân hàng không thể xử lý tài sản đảm bảo, người dân không thể sử dụng tài sản hợp pháp. Với việc được “hợp thức hóa” và xác lập lại quyền sở hữu, các tài sản này có thể đưa vào thế chấp, chuyển nhượng, tái đầu tư hoặc sử dụng để kích cầu tiêu dùng. 

Một ví dụ điển hình là dự án chống ngập gần 10.000 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh. Dù đã hoàn tất hơn 90% khối lượng thi công nhưng chưa thể vận hành do vướng thanh toán BT bằng quỹ đất. Với Nghị định 76, dự án này sẽ có cơ hội được tái khởi động trong năm 2025, mang lại giá trị thiết thực cho hàng triệu người dân thành phố. 

Khơi dòng vốn, kích hoạt tiêu dùng: Chính sách đất đai trở thành chính sách tăng trưởng  

Nghị định 76 không chỉ dừng lại ở chức năng pháp lý thuần túy, mà còn được đánh giá là một dạng chính sách tài khóa mở rộng gián tiếp. Thông qua cơ chế cấp sổ đỏ , xác lập quyền sở hữu tài sản cho người dân và doanh nghiệp, Nghị định đã tạo ra điều kiện để khơi dòng vốn tín dụng và thúc đẩy thị trường bất động sản thoát khỏi vòng luẩn quẩn “đầu tư treo – tiêu dùng đóng băng – ngân sách suy yếu”. 

Trường hợp cụ thể là dự án 39–39B Bến Vân Đồn, quận 4, TP. Hồ Chí Minh, nơi hàng nghìn hộ dân đã chờ đợi sổ hồng suốt hơn 6 năm. Nghị định cho phép cấp sổ đối với những căn hộ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, qua đó người dân có thể dùng tài sản làm tài sản thế chấp, chuyển nhượng hợp pháp hoặc đưa vào sản xuất kinh doanh. Đây là một động lực lớn không chỉ đối với thị trường nhà ở mà còn với cả thị trường tài chính và ngân hàng. 

Tuy nhiên, thành công của Nghị định 76 sẽ phụ thuộc vào yếu tố quan trọng nhất: tổ chức thực hiện. Điều 9 của Nghị định quy định rõ trách nhiệm của UBND TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa trong việc giám sát, thanh tra định kỳ và ngăn ngừa trục lợi chính sách. Chính phủ yêu cầu không được hợp thức hóa sai phạm, không để phát sinh lợi ích nhóm hay thất thoát tài sản công, và phải xử lý nghiêm minh bất kỳ hành vi nào đi ngược lại tinh thần của nghị quyết. 

Về mặt thể chế, Nghị định 76 được ví như một “mô hình sandbox”, tạo không gian linh hoạt để giải quyết các tình huống pháp lý đặc thù trong khi vẫn giữ vững khung pháp luật hiện hành. Đây là bước đệm quan trọng để chuẩn bị cho quá trình thực thi toàn diện Luật Đất đai năm 2024, đồng thời thử nghiệm các mô hình cải cách quản trị đất đai và đầu tư trong môi trường có ràng buộc thể chế. 

Trong bối cảnh Việt Nam đang theo đuổi mục tiêu tăng trưởng dựa trên cải cách thể chế, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và khơi thông điểm nghẽn hạ tầng, Nghị định 76/2025/NĐ-CP chính là tín hiệu cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong việc chuyển đổi mô hình phát triển từ hành chính sang kiến tạo, từ xử lý sự vụ sang xử lý hệ thống, và từ phòng thủ sang chủ động thúc đẩy. Với điều kiện thực thi nghiêm túc, công khai và minh bạch, đây hoàn toàn có thể là “chìa khóa vàng” để mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn hậu giãn nén đầu tư. 

>> Giải ngân đầu tư công quý I/2025 bứt tốc mạnh mẽ