Không phải Evergrande hay Country Garden, đây mới là ông lớn bất động sản có thể đẩy Trung Quốc đến 'vách đá' 

Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc đã bước sang năm thứ 3 và nước này vẫn đang miệt mài đi tìm những giải pháp theo định hướng thị trường. 

Cuối tuần trước, Bộ Nhà ở Trung Quốc tuyên bố sẵn sàng để cho các nhà phát triển mất khả năng trả nợ phá sản. Đối với những dự án vẫn có triển vọng sáng sủa hơn nhưng trong ngắn hạn đang chịu áp lực tín dụng, các ngân hàng quốc doanh đã cung cấp các khoản vay trị giá hàng tỷ USD để đảm bảo chúng sẽ hoàn thành đúng tiến độ. 

>> Trung Quốc tuyên bố sẵn sàng cho phá sản các nhà phát triển bất động sản yếu kém  

Trong thời kỳ khó khăn và dị thường như hiện tại, Trung Quốc cũng phải tung ra những biện pháp bất thường. Hôm qua (12/3), Moody’s thông báo đánh tụt mức xếp hạng tín dụng của China Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, xuống mức “rác”. China Vanke đã lâm vào tình trạng khan hiếm tín dụng, và đối mặt với bối cảnh này, Chính phủ Trung Quốc không thể để thị trường tự quyết định mà buộc phải tung ra gói cứu trợ. 

Vanke hiện là nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc

“Đám mây đen” lớn nhất bao phủ tương lai của China Vanke chính là doanh thu trong tương lai không rõ ràng. Nhờ thận trọng, tập đoàn đã có một năm 2023 khá êm đềm nếu so sánh với những đối thủ ngang hàng như Country Garden. Doanh thu theo hợp đồng của Vanke chỉ giảm 10%, xuống còn 376 tỷ nhân dân tệ (tương đương 52,4 tỷ USD). 

>> Tập đoàn bất động sản số 1 Trung Quốc bất ngờ được giải cứu  

Tuy nhiên, thị trường nhà ở Trung Quốc có thể trở nên tệ hơn trong năm nay. Một khảo sát do China Index Academy thực hiện mới đây cho thấy chưa tới 20% người được hỏi có kế hoạch mua nhà trong 6 tháng tới, so với mức gần 30% cách đây 1 năm. Còn theo ước tính của Moody’s, doanh thu theo hợp đồng của Vanke trong 2 tháng đầu năm nay sẽ giảm mạnh 40% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 34,5 tỷ nhân dân tệ. 

Số liệu mới nhất cho thấy tỷ suất lợi nhuận hoạt động của Vanke đã giảm từ mức đỉnh 29% trong năm 2019 xuống chỉ còn 8,4% trong quý III năm ngoái. Trong 9 tháng đầu năm 2023, Vanke chỉ ghi nhận lợi nhuận hoạt động đạt 31 tỷ nhân dân tệ, giảm 23% so với 1 năm trước. 

Doanh thu năm 2024 của China Vanke sẽ đi về đâu sau khi giảm 10% trong năm ngoái?

Có lẽ lợi nhuận của Vanke trồi sụt quá thất thường chính là lý do giải thích tại sao kể cả những định chế tài chính quốc doanh cũng phải e dè. Hai ngân hàng Nhà nước đang lưỡng lự không muốn phê duyệt khoản vay trị giá 4,5 tỷ đô-la Hồng Kông (tương đương 575 triệu USD) cho Vanke. Cuối cùng, trong một động thái can thiệp hiếm hoi, Chính phủ Trung Quốc đã phải đích thân chỉ định các ngân hàng lớn hỗ trợ Vanke, theo Reuters đưa tin. 

Tính đến tháng 9 năm ngoái, Vanke có 101 tỷ USD tiền mặt không bị hạn chế để trang trải các khoản nợ ngắn hạn. Theo Moody’s, tổng cộng Vanke có lượng trái phiếu trị giá 34 tỷ nhân dân tệ sẽ đáo hạn trước tháng 6/2025. Tuy nhiên, giống như các tập đoàn bất động sản khác ở Trung Quốc, Vanke phụ thuộc rất nhiều vào dòng tiền thu được từ những căn hộ được bán theo hợp đồng, tức người mua trả cho nhà phát triển một lượng tiền nhất định trước cả khi dự án được khởi công. Tính đến tháng 9 năm ngoái, nghĩa vụ nợ theo hợp đồng của Vanke vào khoảng 408 tỷ nhân dân tệ. Phần lớn trong đó là tiền nợ các khách hàng đã trả trước cho những căn hộ vẫn chưa hoàn thành. Nếu nhìn từ góc độ này, dòng tiền mặt của Vanke không thực sự ổn định. 

Trung Quốc đối mặt "vách đá tài khóa"? 

Một gói giải cứu dành cho Vanke sẽ phục vụ cho lợi ích của Chính phủ. Sau cùng thì các địa phương vẫn cần phải có một số nhà phát triển sống sót để phát triển các dự án nhà ở cũng như mua đất. Nếu như nguồn thu từ hoạt động bán đất cho các công ty bất động sản sụt giảm quá mạnh vì quá nhiều công ty phá sản, ngân sách Trung Quốc có thể thâm hụt nặng trong năm nay. 

Theo báo cáo được Quốc hội nước này công bố tuần trước, thu ngân sách của các quỹ do chính quyền các địa phương quản lý dự kiến sẽ chỉ tăng trưởng khoảng 0,1% trong năm nay. Nếu như Vanke vỡ nợ và khủng hoảng bất động sản trở nên trầm trọng hơn, kể cả mục tiêu khiêm tốn đó cũng sẽ trở nên xa vời. 

Khi đó, Trung Quốc sẽ phải đối mặt với "vách đá tài khóa", tình trạng ngân sách bị thâm hụt nghiêm trọng và Chính phủ phải hành động ngay lập tức để không lâm vào khủng hoảng. 

Cho đến nay, Chính phủ Trung Quốc vẫn đang đứng ngoài và để cho vài ông lớn như China Evergrande hay Country Garden vỡ nợ. Tuy nhiên, Vanke là một trường hợp đặc biệt bởi tập đoàn này từng bước phát triển với chiến lược thận trọng hơn nhiều so với mô hình bành trướng bằng mọi giá và vay nợ quá nhiều của những ông lớn khác. 

Hơn nữa, câu chuyện thành công của Vanke gắn liền với Thâm Quyến, nơi đã phát triển thành trung tâm công nghệ số 1 Trung Quốc và có tỷ lệ sở hữu nhà ở tư nhân rất cao. Khi IPO năm 1991, Vanke cũng là một trong những công ty đầu tiên niêm yết trên sàn chứng khoán Thâm Quyến. Hiện cổ đông lớn nhất của Vanke chính là Tập đoàn Metro Thâm Quyến (một tập đoàn quốc doanh) với tỷ lệ sở hữu 27%. 

Đối với Trung Quốc, giải cứu Vanke sẽ là lựa chọn khôn ngoan hơn rất nhiều so với việc để mặc tập đoàn này phá sản. 

>> Bloomberg: Khủng hoảng bất động sản lại là vận may của kinh tế Trung Quốc