Làm sao để sử dụng hiệu quả quỹ nhà tái định cư? 

Nghịch lý  

Cùng với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội là tốc độ đô thị hóa nhanh, Nhà nước đã phải thu hồi lượng lớn diện tích đất đai để đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhằm bảo đảm công tác an sinh xã hội, quyền và lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi, Nhà nước đã phải bỏ ra nguồn tài chính lớn để đầu tư quỹ nhà tái định cư . 

Tuy nhiên, trên thực tế, tại những đô thị lớn, đặc biệt ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... việc sử dụng quỹ nhà tái định cư chưa thực sự mang lại hiệu quả. Hiện tượng các tòa nhà tái định cư chỉ lác đác vài hộ dân sinh sống, cá biệt nhiều tòa nhà còn bị bỏ hoang trong nhiều năm là điều không hiếm gặp. Đáng chú ý, có những dự án được đầu tư với quy mô, số lượng lớn, tiêu tốn ngân sách hàng nghìn tỷ đồng, nhưng do bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả dẫn đến tình trạng xuống cấp và không có nguồn kinh phí để bảo dưỡng, bảo trì. 

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn TP này hiện có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bị bỏ trống không sử dụng. Trong đó, dự án khu tái định cư Bình Khánh thuộc địa bàn quận 2 chiếm số lượng lớn nhất với 12.000 căn, còn lại nằm ở khu tái định cư Vĩnh Lộc B thuộc địa bàn huyện Bình Chánh. 

Tại Hà Nội cũng đang có hơn 4.000 căn hộ chung cư tái định cư đang bị bỏ hoang, tập trung chủ yếu ở các quận: Hoàng Mai, Cầu Giấy, Long Biên... Trong đó, quận Hoàng Mai là địa bàn có số lượng căn hộ bỏ hoang nhiều nhất, đơn cử như dự án tái định cư phường Trần Phú (ngõ 22 đường Khuyến Lương), dự án tái định cư khu di dân Đền Lừ III (đường Tân Mai), dự án tái định cư Trần Phú (ngõ 587 Tam Trinh)... 

“Việc một số khu tái định cư tại địa bàn đã hoàn thành xây dựng, cá biệt có một số khu được cho là nằm ở vị trí đẹp, liền kề với đường lớn như khu tái định cư Đền Lừ III, nhưng nhiều năm chưa thể đưa vào sử dụng có nhiều nguyên nhân khác nhau. Đa số ý kiến lo ngại của người dân liên quan đến chất lượng công trình, ngay cả khi quận chỉ đạo các đơn vị chuyên môn gửi giấy mời đến bốc thăm, nhận nhà nhưng nhiều người dân bày tỏ mong muốn được nhận tiền bồi thường để chủ động tìm chỗ ở mới. Điều này gây nhiều khó khăn cho chính quyền trong việc sắp xếp chỗ ở tại những khu tái định cư” - đại diện UBND quận Hoàng Mai thông tin. 

Qua tìm hiểu thực tế được biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều dự án nhà chung cư tái định cư bị bỏ hoang do thiếu hạ tầng kỹ thuật cơ bản (trường học, bệnh viện, chợ, giao thông đi lại...), không bảo đảm cung cấp tiện ích cuộc sống, dẫn đến việc người dân không mặn mà mua để ở, bất chấp việc giá nhà tái định cư “mềm” hơn nhiều so với các sản phẩm nhà ở khác. 

Bên cạnh đó, chiếu theo quy định bồi thường của Luật Đất đai hiện hành, tiền bồi thường không đủ bảo đảm để người bị thu hồi đất mua nhà tái định cư. Ngoài ra, chất lượng công trình không đáp ứng được các tiêu chí về tiện ích, an toàn cũng là một trong những điểm trừ, dẫn đến tình trạng người dân không mặn mà với dòng sản phẩm này. 

“Theo ước tính của chúng tôi, mỗi năm chỉ tính riêng tại các đô thị nhu cầu nhà ở thực tế đang bị thiếu hụt khoảng trên 50.000 căn hộ. Như vậy, với việc nhiều dự án nhà chung cư tái định cư được xây dựng lên với chi phí hàng nghìn tỷ đồng, nhưng bị bỏ hoang không có người ở là điều nghịch lý. Bên cạnh việc bị đẩy ra quá xa trung tâm đô thị, thiếu hạ tầng kết nối, thì hầu hết các dự án nhà chung cư tái định cư đều được xây dựng với chất lượng thấp, không mang lại giá trị và bảo đảm an toàn cho người dân, nên nhiều dự án bị bỏ hoang” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá. 

Giải pháp sử dụng hiệu quả  

Trả lời về thực trạng hàng chục nghìn căn hộ chung cư tái định cư đã hoàn thành xây dựng nhưng không có người đến ở, hoặc đã xây dựng xong phần thô mà không tiếp tục hoàn thiện, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, hầu hết các dự án nhà tái định cư đang bị bỏ hoang đều được hình thành từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành. Công tác quy hoạch xây dựng chưa tính đến đầy đủ nhu cầu về an sinh - việc làm của người dân tại nơi ở mới, dẫn đến một lượng lớn người dân không có nhu cầu tái định cư, mà chỉ mong muốn nhận được tiền bồi thường để tự đi tìm chỗ ở. 

“Một trong những bất cập nhất liên quan đến công tác an sinh - xã hội tại các khu tái định cư, nổi lên một số vấn đề về đào tạo nghề, giải quyết công ăn việc làm nhằm bảo đảm và nâng cao chất lượng sống cho người dân ở những khu tái định cư chưa được các địa phương quan tâm đúng mức. Trong khi đó tiêu chuẩn về chất lượng, tiện ích dịch vụ... tại các dự án nhà chung cư tái định cư cũng là vấn đề khiến người dân lo ngại” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay. 

Bên cạnh đó, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết thêm, hiện nay, Luật Nhà ở đã luật hóa nội dung cho phép chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Nhưng thực tế gần như chưa thể triển khai thực hiện được, bởi trình tự, thủ tục pháp lý phức tạp, trong đó có công tác hạch toán để thu hồi lại nguồn ngân sách mà Nhà nước đã bỏ ra để đầu tư nhà tái định cư khi chuyển đổi công năng. 

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, để khắc phục tình trạng bất hợp lý trong quá trình quản lý, sử dụng quỹ nhà chung cư tái định cư hiện nay, giải pháp quan trọng nhất là phía cơ quan quản lý Nhà nước cần rõ ràng, hợp lý hơn trong công tác quy hoạch khi chọn vị trí xây dựng các khu tái định cư. Điều kiện tối quan trọng là vị trí phải có sự kết nối hạ tầng giao thông và đầy đủ các tiện ích, dịch vụ cơ bản; công tác xây dựng phải có sự kiểm tra chặt chẽ nhằm bảo đảm chất lượng, an toàn công trình và tuân thủ nghiêm những tiêu chuẩn về xây dựng. 

Song song với các giải pháp trên là đồng thời áp dụng những chính sách khuyến khích, hỗ trợ tài chính cho người dân khi cho thuê nhà tái định cư (miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi và các khoản trợ cấp khác), nhằm nâng cao chất lượng sống; cải thiện công tác quản lý, bảo trì tại những khu tái định cư, đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng để khuyến khích người dân chuyển đến sinh sống. 

Đặc biệt, Nhà nước cần phải khuyến khích và mở rộng phạm vi tham gia đóng góp ý kiến từ cộng đồng cư dân (nhất là những người có đất bị thu hồi) trong công tác quy hoạch, phát triển các khu tái định cư; xây dựng cơ chế hỗ trợ, bồi thường công bằng cho tất cả đối tượng, kèm theo đó là cơ chế hỗ trợ về tài chính, đào tạo nghề để người dân có thể thích ứng với cuộc sống mới. 

Đối với những dự án nhà chung cư tái định cư đang triển khai, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, qua đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án chậm triển khai. Những dự án đã hoàn thiện và chưa sử dụng có kế hoạch đấu giá để thu hồi vốn với mức giá bán phù hợp hơn. 

“Một trong những điểm mấu chốt hiện nay đó là Luật Đất đai 2024 có nhiều quy định mới, nhằm bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi. Vì vậy, đề nghị phía cơ quan quản lý Nhà nước nhanh chóng hoàn thành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, để luật được sớm đưa vào triển khai thực hiện. Ngoài ra, các địa phương cần nghiên cứu, đề xuất cơ chế (bao gồm cả cơ chế đặc thù) trong việc bán đấu giá quỹ nhà tái định cư và có thể ghép vào với nhà ở xã hội thành một phân khúc để đồng bộ cơ chế...” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.