Luật Đất đai 2024: Doanh nghiệp sẽ không còn cơ hội đầu cơ, thổi giá đất 

Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan”, ông Nguyễn Văn Đính , Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh các sửa đổi trong Luật Đất đai 2024  sẽ “lấy người dân làm trọng tâm" và tập trung bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. 

Đặc biệt, luật mới yêu cầu việc tái định cư phải hoàn tất trước khi có quyết định thu hồi đất, nhằm tránh tình trạng các khu nhà tái định cư bị bỏ hoang do không đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. 

Ngoài ra, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định chi tiết về việc thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật đất đai. Theo đó, nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng sau thời gian gia hạn tối đa 24 tháng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư còn lại. 

Ông Đính nhấn mạnh: “Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Từ đó, sẽ tận dụng tối đa nguồn lực đất đai và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản ”. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết các sửa đổi trong Luật Đất đai 2024 sẽ “lấy người dân làm trọng tâm"

>> Giá đất TP. HCM có thể tăng 10-50 lần: Doanh nghiệp địa ốc trên sàn ứng phó thế nào?  

Ngoài ra, theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. 

Quy định mới yêu cầu môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong các doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch bất động sản, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch trong ngành. 

Một điểm đáng chú ý khác là chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng và công khai thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh. 

Ông Đính cho rằng, các quy định này sẽ tạo nền tảng vững chắc cho việc xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu dự án, từ đó công khai thông tin cho tất cả các thành viên thị trường, giảm thiểu tình trạng thông tin bất cân xứng và rủi ro cho người mua nhà. 

Đặc biệt, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng", mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá. 

Để ngăn chặn tình trạng "sốt" đất nền, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố và thị xã không được phân lô, bán nền. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô và chuyển nhượng đất cho cá nhân tự xây nhà. 

Một quy định quan trọng khác là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. 

Đồng thời, người mua nhà cũng có thể giảm bớt áp lực chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín. Luật Kinh doanh Bất động sản mới cho phép khách hàng có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai. 

Ông Đính cho rằng, các quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn, đã cơ bản khắc phục các hạn chế của luật trước đây. 

Tuy nhiên, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc bảng giá đất mới sát với giá thị trường khiến ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng, kéo theo giá BĐS tăng lên. Nhưng VARS cho rằng, tác động nếu có chỉ trong ngắn hạn. Bởi về lâu dài, thị trường sẽ được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực. 

>> 'Bảng giá đất điều chỉnh TPHCM sát giá thị trường, đòi giảm là phản khoa học'