Mô hình TOD cần hành lang pháp lý như thế nào? 

Ông có thể tóm lược vài nét về mô hình TOD và những ưu điểm khi xây dựng mô hình này tại Hà Nội không?  

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông - TOD được định nghĩa ở nhiều cấp độ và quy mô khác nhau. Tùy theo mục đích quy hoạch mà TOD có thể xác định là một giải pháp để phát triển đô thị, hay là xây dựng một cộng đồng thân thiện với giao thông công cộng (GTCC) hay một hình thái đô thị cụ thể. 

Ở cấp địa phương, TOD có thể xem là sự kết hợp mật độ đô thị cao với GTCC cũng như đi xe đạp và đi bộ. TOD còn là mô hình kết hợp nhà ở, cửa hàng bán lẻ, văn phòng với không gian đi lại thoải mái, giúp người dân đi lại, múa sắm thuận tiện. 

Hà Nội hiện đang phát triển mất cân đối giữa đô thị và kết cấu hạ tầng giao thông vận tải, dẫn đến ùn tắc giao thông diễn biến phức tạp, nguy cơ ô nhiễm môi trường cao, lãng phí nguồn lực của xã hội. 

Với Hà Nội, mô hình TOD được định hướng lấy đường sắt đô thị (ĐSĐT) làm căn cứ để lập quy hoạch, hay nói cách khác là giao thông dẫn dắt phát triển đô thị. 

Mô hình TOD sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khỏe cộng đồng, giảm phương tiện cá nhân, giảm phát thải; tăng cường khả năng tiếp cận thuận tiện, thoải mái, an toàn của hành khách từ các khu vực TOD tới các ga ĐSĐT và ngược lại; gia tăng kết nối giữa các khu vực trọng yếu. 

TOD liệu có giúp Hà Nội phát triển được mô hình đô thị nén?  

Một trong những nguyên tắc phát triển TOD: nguyên tắc đô thị nén. Tức là thiết kế đô thị có đầy đủ chức năng thiết yếu phục vụ hoạt động hàng ngày của người dân trong cự ly đi bộ ngắn. Phương thức di chuyển trong đô thị nén là đi bộ đến các điểm lân cận và đi bằng ĐSĐT khi cần di chuyển xa hơn. 

Tuy nhiên, hiện Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng chưa có hành lang pháp lý cho việc thực hiện quy hoạch theo mô hình TOD, cũng như khai thác tối đa giá trị đất đai trong khu vực TOD. 

Do vậy, để áp dụng mô hình TOD, chúng ta cần sớm xây dựng hành lang pháp lý để tổ chức thực hiện. Dựa trên thực trạng tại Thủ đô Hà Nội và kinh nghiệm của các quốc gia đã áp dụng thành công mô hình TOD, hành lang pháp lý là tiền đề rất quan trọng, mang tính quyết định giúp khai thác tối đa lợi thế từ mô hình TOD để tái thiết và phát triển đô thị. 

Vậy hàng lang pháp lý đó cần tập trung vào những khía cạnh nào thưa ông?  

Hà Nội đã nỗ lực hết sức đưa các nội dung pháp lý cần thiết để xây dựng mô hình TOD vào dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi, nếu được Quốc hội thông qua, đó sẽ là hàng lang mở ra một thời kỳ phát triển mới của Thủ đô. 

Quy hoạch theo mô hình TOD thường liên quan đến nhiều cấp độ quy hoạch, bao gồm chiến lược quốc gia hoặc vùng, quy hoạch tổng thể toàn TP và quy hoạch chi tiết cho các khu vực TOD cụ thể. Do đó khi lập quy hoạch cần làm chi tiết bao gồm các dữ liệu cụ thể về việc sử dụng đất, mật độ, cơ sở hạ tầng dành cho người đi bộ và đi xe đạp, không gian công cộng; sự tích hợp với các phương tiện vận chuyển... 

Cần có các quy định đặc thù cho khu vực TOD, cho phép điều chỉnh chức năng sử dụng các khu đất để khai thác quỹ đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất; được áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian và sử dụng đất khác với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; được linh hoạt điều chỉnh quy hoạch theo thời gian và xu hướng phát triển của thị trường. 

Theo kinh nghiệm quốc tế, việc sớm tích tụ được đất để đầu tư xây dựng ĐSĐT và các khu đô thị trong khu vực TOD là điều kiện tiên quyết, quyết định thành công của mô hình TOD. 

TOD là một chiến lược quy hoạch và thiết kế tập trung vào việc tạo ra mô hình phát triển đô thị thuận lợi cho việc sử dụng GTCC, đi bộ và đạp xe. Đồng thời hỗ trợ xây dựng một cộng đồng sinh sống năng động, đa dạng và thú vị. Phát triển khu vực TOD không chỉ là phát triển bất động sản và tạo doanh thu mà còn tạo nên các khu vực dễ dàng tiếp cận, có thể đi bộ và đáng sống. 

Theo kinh nghiệm từ Singapore, Nhật Bản, Ngân hàng Thế giới, Cơ quan Phát triển Pháp..., để có thể phát triển huy động nguồn lực từ đất đai thông qua mô hình TOD cần có: Khung pháp lý về quy hoạch, sử dụng đất thực hiện các dự án TOD thông qua hệ thống luật đất đai, luật quy hoạch… 

Ví dụ như Singapore đã ban hành Luật Đất đai cho phép phân tầng xác định không gian ngầm dưới mặt đất và không gian trên mặt đất. Những phần không gian này đều có thể có các chủ sở hữu khác nhau gồm nhà nước và tư nhân để tạo ra sự tích hợp sâu. Nhật Bản ban hành luật đặc biệt phát triển nhà ở và ĐSĐT. 

Cần xây dựng khung pháp lý để thu được giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD thông qua bán đấu giá, đấu thầu đất; các khoản thu từ thuế tài sản, đất đai, phí cải thiện hạ tầng… Ngoài ra cần có khung pháp lý cho TOD theo hình thức đầu tư PPP, bổ sung cơ chế đầu tư đổi đất lấy hạ tầng để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất. 

Bên cạnh đó, để có thêm nguồn thu từ TOD có thể điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong khu vực TOD kết hợp với gia tăng các loại thuế, phí như: đấu giá, đấu thầu đất; thu phí cải thiện hạ tầng tư đầu tư công của Nhà nước; thu thuế từ đất đai, tài sản quanh TOD, nguồn thuế hình thành trong tương lai; thu từ cho thuê không gian ngầm TOD…. 

Có thể khẳng định, với những bước đi chắc chắn trên một hành lang pháp lý phù hợp, tối ưu, Hà Nội sẽ thành công xây dựng mô hình TOD, tái thiết và phát triển đô thị hiện đại, bền vững. 

Xin trân trọng cảm ơn ông!