Nguồn cung bất động sản tăng tốc trở lại: Liệu giá nhà có giảm? 

Nguồn cung tăng mạnh, thị trường bắt đầu phục hồi  

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản  Việt Nam đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể về nguồn cung và giao dịch. Theo báo cáo từ CTCP Chứng khoán VPBank (VPBank Securities), tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ đạt 19.000 căn, tăng mạnh 85,5% so với đầu năm. 

Đây là mức tăng trưởng ấn tượng sau giai đoạn dài nguồn cung bị bóp nghẹt do các vấn đề pháp lý và kinh tế. TP.HCM, dù đang trong quá trình phục hồi chậm hơn, cũng được dự báo sẽ có thêm 35.000 căn hộ trong giai đoạn 2024-2026. 

Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội theo phân khúc (2019 - 9 tháng đầu năm 2024). Nguồn: CBRE, Cushman & Wakefield.

Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, với mức tăng 20,3% tại Hà Nội và 6,6% tại TP.HCM so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu này cho thấy, bất chấp nguồn cung cải thiện, giá nhà  không những không giảm mà còn tăng nhanh, đặc biệt tại các khu vực đô thị trung tâm. 

Diễn biến giá nhà liền thổ bình quân tại TP.HCM và Hà Nội (2019 - Dự báo 2026). Nguồn: CBRE.

Nguồn cung tăng, giá nhà vẫn giữ vững: Thị trường vận hành ra sao?  

Thông thường, khi nguồn cung tăng đáng kể, giá cả sẽ chịu áp lực giảm. Nhưng thị trường bất động sản không chỉ đơn giản dựa trên quy luật cung – cầu. Một trong những yếu tố then chốt là tâm lý thị trường. Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, có đến 81% người tham gia cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Lý do chính nằm ở niềm tin rằng bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, có khả năng bảo toàn vốn tốt hơn so với các tài sản khác. 

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở tăng mạnh tại các thành phố lớn cũng tạo ra áp lực cầu lớn. Tại TP.HCM, các khu vực như Thủ Đức đang trở thành điểm nóng nhờ vào sự phát triển của các dự án mới và hạ tầng giao thông được cải thiện. Tại Hà Nội, khu vực phía Tây và các vùng ngoại thành cũng ghi nhận lượng dự án mới gia tăng, phục vụ nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. 

Kinh tế vĩ mô hỗ trợ ổn định giá nhà  

Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng GDP  ấn tượng 6,82% trong 9 tháng đầu năm 2024, vượt xa nhiều dự báo. Đây là yếu tố quan trọng giúp ổn định thu nhập và củng cố niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản. Lạm phát được kiểm soát tốt ở mức bình quân 3,88%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 4,5% mà Chính phủ đặt ra. Môi trường kinh tế ổn định này tạo điều kiện cho người dân duy trì sức mua và tự tin hơn trong các quyết định đầu tư dài hạn. 

Cùng với đó, lãi suất cho vay thế chấp đã giảm đáng kể so với năm 2023, khiến việc tiếp cận vốn vay mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên, tỷ lệ tín dụng bất động sản  trong tổng tín dụng giảm nhẹ xuống còn 21% trong quý III/2024 (so với mức 21,6% năm 2022), cho thấy tâm lý thận trọng từ phía ngân hàng và người vay trong bối cảnh kinh tế vẫn tiềm ẩn những yếu tố bất định. 

Diễn biến lãi suất cho vay thế chấp tại Việt Nam (06/2022 - 03/2024). Nguồn: Tài chính Fina, VPBankS.

Hàng tồn kho tăng: Dư địa phát triển vẫn còn rộng  

Một điểm đáng chú ý khác là hàng tồn kho bất động sản đã tăng 7,9% so với đầu năm, đạt mức 144.607 tỷ đồng. Phần lớn hàng tồn kho này tập trung vào các phân khúc nhà liền thổ và căn hộ tại các khu vực đang phát triển như Thủ Đức (TP.HCM) hay phía Tây Hà Nội. Dù nguồn cung dồi dào, tốc độ tiêu thụ vẫn chậm do các dự án mới yêu cầu thời gian phát triển hạ tầng và dịch vụ đi kèm. 

Diễn biến hàng tồn kho và người mua trả trước trên thị trường bất động sản (Q1/2021 - Q3/2024). Nguồn: VPBank Securities.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư đang có nhiều cơ hội để tối ưu hóa quỹ đất, điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhằm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Sự tăng trưởng này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng vững chắc cho các giai đoạn phát triển tiếp theo. 

Chính sách mới: Động lực tăng trưởng minh bạch và bền vững  

Những cải cách từ Luật Đất đai 2024  và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023  được kỳ vọng sẽ mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Việc công bố bảng giá đất hàng năm từ năm 2026 thay vì 5 năm một lần sẽ phản ánh sát giá trị thực tế, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán. 

Quy định về giới hạn thanh toán trước khi bàn giao nhà (tối đa 70% giá trị hợp đồng) không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn đảm bảo thị trường vận hành minh bạch hơn. Đồng thời, việc hạn chế phân lô bán nền tại các khu vực đô thị lớn nhằm phát triển hạ tầng đồng bộ cũng được đánh giá là một bước đi chiến lược giúp thị trường phát triển bền vững hơn. 

Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023 , bao gồm miễn tiền sử dụng đất cho các dự án xã hội, cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp, giảm bớt áp lực về giá cho toàn thị trường. 

Dự báo giá nhà: Hướng đi mới cho thị trường  

Trong ngắn hạn, giá nhà tại Việt Nam khó có khả năng giảm mạnh dù nguồn cung đang gia tăng. Tâm lý tích cực của thị trường, nhu cầu nhà ở thực tế và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ tiếp tục là các yếu tố “chống lưng” cho giá bất động sản. Tuy nhiên, nếu các chính sách hỗ trợ người mua như giảm lãi suất cho vay, cải thiện thu nhập, và thúc đẩy hạ tầng được thực hiện đồng bộ, áp lực giảm giá có thể xuất hiện, đặc biệt ở phân khúc cao cấp hoặc tại các khu vực tồn kho lớn trong những năm tới. 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn để phát triển minh bạch và bền vững hơn. Nguồn cung tăng nhanh là một tín hiệu đáng mừng, nhưng để cân bằng cung – cầu và tạo ra lợi ích thiết thực cho người mua, các chính sách hỗ trợ cần được triển khai đồng bộ hơn. Với sự thay đổi mạnh mẽ về pháp lý và hạ tầng, thị trường hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cả nhà đầu tư lẫn người dân. 

>> FDI giải ngân lập đỉnh sau hơn một thập kỷ: Hé lộ hai ‘đầu tàu’ hút vốn