Nhức nhối chuyện 'găm hàng' chờ thời: Cần đánh thuế bất động sản để tránh các cơn 'sốt đất' 

Thực trạng "nhức nhối"  

Trong vòng nhiều năm trở lại đây, khái niệm "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang", "nhà hoang" không còn quá xa lạ với nhiều người. 

Tình trạng này xuất hiện không chỉ ở các thành phố lớn mà ở những khu vực vùng ven, các tỉnh trên cả nước cũng dễ dàng bắt gặp. 

Dù ở những thành phố lớn, nơi "đất chật người đông", "tấc đất tấc vàng" thì tình trạng này vẫn xuất hiện nhan nhản. Điều này tạo ra nghịch cảnh trớ trêu khi một bên "đất nhà hoang hóa" và một bên là cảnh người dân lao động chật vật với mức thu nhập trung bình, làm cả đời chưa chắc đã mua được một căn nhà giữa bối cảnh giá nhà, giá đất ngày càng "leo thang". 

Thực trạng này không những gây lãng phí tài nguyên đất đai, thậm chí còn tạo ra bất công trong xã hội. 

>> Họp 'nóng' để đưa ra giải pháp 'hạ nhiệt', gỡ vướng cho Bảng giá đất tại TP. HCM  

Giữa bối cảnh phần lớn nguồn cung nhà, đất đang ngày trở nên khan hiếm thì chỉ có những người dư dả tài chính mới có thể sở hữu. Thậm chí, những người này có thể sở hữu một vài, thậm chí đến hàng chục bất động sản nhưng trong tình trạng "để hoang", "găm hàng" để "chờ thời" khiến giá nhà đất ngày càng tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên hạn chế. 

Thậm chí, tình trạng một vài dự án căn hộ mới được mở bán trong thời gian gần đây cũng được đẩy giá lên khá cao, tiệm cận với giá của các căn biệt thự, liền kề. 

Theo các chuyên gia nhận định, tình trạng này tiếp tục tái diễn sẽ dần "khai tử" các căn chung cư bình dân với mức giá phù hợp dành cho người dân, còn lại chỉ là các căn với mức giá hạng sang, cao cấp. 

Tại TP. HCM, "cơn khát" chung cư được cảnh báo "lên đỉnh cao" khi cầm trong tay 3 tỷ đồng, khách hàng chỉ có thể mua được một căn hộ bình dân (trước đó, với số tiền này đã có thể mua được căn hộ phân khúc tầm trung). 

Ngoài ra, một trong những thực trạng đáng bàn đến chính là những căn hộ "vừa túi tiền" của người dân ở thời điểm hiện tại lại vô cùng ít ỏi và khan hiếm. 

Tại Hà Nội, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường ở Thủ đô hiện đạt trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2. 

Theo đó, mức giá căn hộ tại khu vực Tây Hà Nội hiện xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông hiện chạm mức 56 triệu đồng/m2. 

Hệ lụy của việc "găm hàng" chờ thời  

Việc các luật mới liên quan đến bất động sản chính thức có hiệu lực đã thiết lập hành lang pháp lý với cơ chế cụ thể đối với các mảnh đất bỏ hoang, "găm" giữ chờ bán dự án. 

Cụ thể, đối với các dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu hồi. 

Đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và buộc phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. 

Nếu như hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất cũng như chi phí đầu tư vào đất. 

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật hiện vẫn chưa có cơ chế chính xác để xác định về kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, "găm đất" để "thổi giá". 

Khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam hiện vẫn chưa được phân định rõ ràng, do đó việc mua để ở/cho thuê/chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường nên cơ sở sẽ tự chịu trách nhiệm "lời ăn, lỗ chịu". 

Tuy nhiên, hoạt động mua bán và chuyển nhượng không được kiểm soát chính là một trong những nguyên nhân khiến cho tình trạng "sốt đất" ngày càng trở nên phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. 

Việc các nhà đầu tư đầu cơ - găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có để bán rồi "để hoang" chờ tăng giá, tạo khan hiếm "giả" để đẩy giá lên cao để trục lợi hiện đang rất phổ biến. 

Thực trạng này kéo dài gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển của quỹ đất, quan hệ cung cầu cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế trong thời gian dài hạn do đất đai được xem là "đầu vào" của hầu hết các ngành và lĩnh vực sản xuất hiện này. 

Vì thế, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản được xem là công việc cấp bách, không thể bỏ qua. 

Đánh thuế bất động sản: Được nhiều hơn mất  

Việc đánh thuế BĐS đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch, hướng đến những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh, vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản; đây cũng được xem là xu hướng chung trên thế giới hiện nay. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thuế về BĐS cần áp dụng đối với ngôi nhà thứ 2 trở lên; việc nhiều người có nhiều tài sản, tài sản không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. 

Trên thực tế, đa phần người mua nhà trong thời gian qua đều là người mua nhà thứ 2, thứ 3. 

Tại Singapore, bất cứ người nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2 và 30% cho căn nhà thứ 3. 

Mức thuế tại đây có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. 

Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm sẽ bị đánh thuế 5%, 5 năm đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm sẽ bị đánh thuế 9%... 

Việc áp thuế này sẽ khiến người dân hạn chế, không còn nhiều động lực để "đầu cơ", kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay cũng như chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ đã trở nên rủi ro hơn. 

Việc mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch hay tạo cung cầu "ảo" để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa nếu chính sách thuế này được áp dụng. 

Đồng thời, việc siết chặt hành lang pháp lý còn khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. 

Trong trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện và đường xá. 

Dù vậy, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường hiện nay cũng gặp khá nhiều thách thức. 

Để có thể sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam; cần chỉ rõ căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ 2, thứ 3... cũng như giá trị của BĐS áp thuế; điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ cũng như nguồn nhân lực. 

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng cần cân nhắc tác động tiêu cực có thể có như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị "kiệt quệ" sức mua, gây nên nhiều hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế, tạo ra lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng các chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3 cho người thân; giá thuê nhà để tăng bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế. 

Dù vậy, VARS cho rằng bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc và vấn đề cần cân nhắc "được - mất", nếu "được nhiều hơn mất" thì nên làm và mọi vướng mắc đều có thể tháo gỡ. VARS cũng phân tích và chỉ ra rằng, việc đánh thuế bất động sản "được nhiều hơn mất" nên cần được triển khai sớm. 

>> Những 'trợ lực' nào giúp miền Bắc thành điểm sáng trong thị trường BĐS công nghiệp cả nước?