Những kiến thức pháp luật mới về bất động sản người làm nghề cần lưu ý 

Tính ưu việt của các bộ luật mới  

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, những quy định mới trong ba bộ luật mới có liên quan trực tiếp đến lĩnh vực BĐS (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Đất đai 2024) được cho là ưu việt hơn, khắc phục được các mâu thuẫn và chồng chéo trước đây, từ đó nâng cao hiệu quả thực thi. Các điều chỉnh mới cũng tạo ra cơ chế rõ ràng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Tuy nhiên, những quy định này cũng yêu cầu sự tham gia một cách chỉn chu hơn, chuyên nghiệp hơn từ phía các chủ thể tham gia thị trường, trong đó có bao gồm lực lượng môi giới BĐS, DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS … 

“Tâm lý “chờ đợi” của các nhà đầu tư và DN đã được thay thế bằng những động thái tích cực hơn trên thị trường. DN phát triển BĐS bắt đầu "rục rịch" triển khai dự án mới, cùng với đó, nhà đầu tư và môi giới BĐS cũng nhanh chóng điều chỉnh phương án kinh doanh để thích nghi với những quy định pháp luật mới. Những quy định pháp luật liên quan đến nghề môi giới BĐS tại Việt Nam đã được sửa đổi và hoàn thiện một cách toàn diện, đảm bảo tính đầy đủ và chặt chẽ hơn. Nghề môi giới BĐS hiện nay đã nhận được sự quan tâm đúng mức, phản ánh vai trò quan trọng và không thể thiếu trong thị trường BĐS” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận. 

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta. So với Luật Đất đai 2013, luật mới này gồm 16 chương, bổ sung thêm chương về phát triển quỹ đất và tách riêng các chương về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Luật mới không chỉ là sự kế thừa và phát triển mà còn là một cuộc cách mạng thực sự trong quản lý và sử dụng đất đai. 

Chia sẻ về vấn đề này, TS Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết, điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là sự tập trung vào việc giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu trong quá trình quản lý đất đai, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, hấp dẫn. Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, mang tính đột phá, nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước. 

“Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, như vậy việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất” - TS Lê Văn Bình cho hay. 

Hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường  

Luật Kinh doanh BĐS 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS. So với Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2024 tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS. Luật đã quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS, đồng thời bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Những hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc. 

Khác với Luật Kinh doanh BĐS 2014, khi Luật Kinh doanh BĐS 2024 có hiệu lực, các cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ và phải hành nghề trong một DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. 

“Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Nhà Môi giới BĐS hoạt động lành mạnh. Tuy nhiên, việc thực hiện hiệu quả luật pháp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có vai trò của Cơ quan Quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia thị trường” - Trưởng phòng Quản lý Thị trường BĐS - Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng cho hay. 

Đối với Luật Nhà ở 2023, về tổng thể kế thừa Luật Nhà ở 2014 đã luật hóa các văn bản hướng dẫn dưới luật; có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý Nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác; có chính sách rõ ràng để khuyến khích những thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng - tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở. 

Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đánh giá, hướng tiếp cận và quy định như vậy của Luật Nhà ở 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành. Hy vọng thời gian tới nhưng quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 sẽ không đặt ra trình tự thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu đến các quy định pháp luật về đầu tư; cũng như không đặt ra quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở mà chỉ dẫn chiếu hoặc để những nội dung liên quan đến việc giao đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi quy định pháp luật về đất đai. 

“Như vậy sẽ dễ hơn cho cơ quan quản lý, nhà đầu tư trong việc hiểu, áp dụng quy định pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau cho cùng vấn đề, cũng như khắc phục tình trạng khi cần sửa đổi một nội dung không phù hợp thì lại phải rà soát và sửa nhiều luật khác nhau cùng điều chỉnh nội dung đó” – TS Trần Xuân Lượng nói.