Novaland (NVL) dự lãi trở lại hơn 800 tỷ, ngành bất động sản vẫn bị chuyên gia nhận định kém tích cực trong nửa cuối 2023? 

Toàn cảnh ngành bất động sản dân cư quý 2/2023  

Theo báo cáo có chủ đề “Bình minh ló rạng” do WiGroup vừa phát hành, tổng lợi nhuận sau thuế quý 2/2023 của ngành bất động sản (BĐS) dân cư đạt 11.318 tỷ đồng, tăng 187,5% so với cùng kỳ. 

Nguồn: Wigroup

Đáng chú ý, nếu loại trừ Vinhomes, lợi nhuận sau thuế quý 2 của toàn ngành sẽ tăng trưởng âm khoảng 46% so với cùng kỳ, dù số giá trị tuyệt đối có ghi nhận tăng so với quý đầu năm nhưng chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ để thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy từ đáy. 

Đây đã là quý thứ 4 liên tiếp Vinhomes “gánh” tăng trưởng lợi nhuận của toàn ngành BĐS dân cư. Cụ thể, riêng VHM góp tới 9.713 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương 86% tổng lợi nhuận toàn ngành. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng lợi nhuận sau thuế của Vinhomes đạt khoảng 21.000 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch lợi nhuận năm 2023 của doanh nghiệp khoảng 30.000 tỷ đồng. WiGroup cho rằng dư địa để ghi nhận lợi nhuận trong nửa cuối năm của Vinhomes không còn nhiều, khiến cho triển vọng tăng trưởng của toàn ngành không còn tích cực. 

Đi sâu vào phân tích tăng trưởng của 20 doanh nghiệp (chiếm 90% vốn hóa toàn ngành), số liệu của WiGroup thể hiện chỉ có 5 công ty BĐS ghi nhận tăng trưởng dương trong quý 2 nhưng đến từ 2 nguyên nhân chính: (1) Tăng trưởng đột biến từ lợi nhuận lợi khác, không đến từ kinh doanh cốt lõi (2) Hoặc tăng trưởng cao do nền lợi nhuận cùng kỳ thấp. 

Các doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành đều ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận trên 20% so với cùng kỳ, phản ánh sự khó khăn chung của thị trường BĐS. 

Bức tranh nửa cuối năm 2023 của nhóm bất động sản dân cư  

Theo nhận định của WiGroup, giá trị hàng tồn kho của toàn ngành có sự sụt giảm so với quý đầu năm. Hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS là hai lý do chính khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án. Số căn nhà ở thương mại được cập phép và hoàn thành trong nửa đầu năm phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm phía nguồn cung BĐS. Phía cầu cũng không mấy khả quan khi tổng giao dịch BĐS trong quý 2/2022 giảm 66% so với cùng kỳ và giảm 9% so với quý trước. 

Nguồn: Wigroup

Tỷ lệ người mua trả tiền trước/hàng tồn kho + giá trị xây dựng dở dang của toàn ngành đã giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 24,2%. Điều này cho thấy tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS không còn nhiều trong nửa cuối 2023 nếu thị trường BĐS vẫn trong trạng thái đóng băng. 

“Để đảm bảo sống sót, các nhà quản lý BĐS phải thực hiện chiến lược phòng thủ bằng cách hạ đòn bẩy tài chính về mức an toàn , tiết giảm chi phí lãi vay cùng với đó là tránh tình trạng mất khả năng thanh toán trong khi hoạt động bán hàng chậm đáng kể. Tính đến cuối quý 2, tỷ lệ tổng nợ vay phải trả lãi/vốn chủ sở hữ của toàn ngành ở mức 0,48 lần”, WiGroup nhận định. 

Soi tồn kho của 7 ông lớn ngành nhóm bất động sản nhà ở  

Tại thời điểm 30/6/2023, 10 ông lớn bất động sản nhà ở tồn kho gồm NVL, VHM, QCG, PDR, NLG, DXG, KDH, DIG, Hoàng Huy và An Gia hơn 270.000 tỷ đồng (khoảng 11,4 tỷ USD) trong đó NVL chiếm hơn nửa. 

Cụ thể, Novaland đứng đầu với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó, giá trị tồn kho bất động sản đang xây dựng xấp xỉ 127.800 tỷ đồng, chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án. Bên cạnh đó, giá trị tồn kho bất động sản đã hoàn thành của công ty này khoảng 11.100 tỷ đồng, giảm hơn 700 tỷ đồng so với cuối năm ngoái. 

Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City. Đáng chú ý, tính đến điểm hiện tại, cả 3 dự án này cơ bản được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý. 

Hai quý cuối năm, Novaland đặt mục tiêu bàn giao sản phẩm theo đúng cam kết với khách hàng tại loạt dự án, giúp lợi nhuận của công ty dương trở lại (mục tiêu lãi hơn 800 tỷ nửa cuối năm 2023). 

Đơn vị: Tỷ đồng

Vinhomes đứng thứ nhì với giá trị tồn kho đến với khoảng 55.000 tỷ đồng, giảm hơn 10.700 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Công ty ghi nhận tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng khoảng 52.700 tỷ đồng. Đây là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, phát triển dự án Dream City, Grand Park, Ocean Park, Smart City, khu đô thị Đại An và một số dự án khác. 

Tiếp theo là Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG), Khang Điền (KDH) và Phát Đạt (PDR) với lượng tồn kho trên 10.000 tỷ. Cuối cùng là QCG với xấp xỉ 7.000 tỷ khoản tồn kho (doanh nghiệp này đã duy trì mức trên 7.000 tỷ trong 3 quý liên tiếp). 

Về Nam Long, giá trị tồn cuối quý 2 đạt trên 16.200 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng tài sản , chủ yếu liên quan các dự án Izumi ở Đồng Nai (9.000 tỷ đồng), Waterpoint ở Long An (5.000 tỷ đồng). 

Tương tự, hàng tồn kho cũng đang chiếm phân nửa tài sản của Đất Xanh (14.800 tỷ đồng), Khang Điền (12.700 tỷ) hay Phát Đạt (12.170 tỷ đồng). Trong đó, tồn kho của DXG và phần lớn là các bất động sản dở dang và hơn 2.400 tỷ các sản phẩm đã hoàn thành tại các dự án như Gem Sky World, Yên Thanh... Hai dự án chiếm tỷ trọng cao nhất trong giá trị tồn kho của KDH là Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.640 tỷ) và Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.340 tỷ). Về Phát Đạt, công ty này đang tồn đọng vốn tại hàng loạt dự án, trong đó EverRich 2 là lớn nhất (gần 3.600 tỷ đồng), kế sau đó là Bình Dương Tower (2.360 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (gần 2.000 tỷ), dự án Phước Hải (hơn 1.500 tỷ).