Phân khúc từng 'gây thương nhớ' cho các nhà đầu tư ở các tỉnh phía Nam liệu có 'hồi sinh' sau khi áp bảng giá đất mới? 

Trong thời gian qua, thị trường đất nền thổ cư tại khu vực phía Nam có dấu hiệu khởi sắc trở lại, trong khi đó các loại hình đất vườn, đất nền tại các tỉnh lân cận vẫn duy trì sự trầm lắng. 

Thời gian gần đây khi bảng giá đất mới của TP. HCM có hiệu lực, giá đất nông nghiệp đã tăng từ 11-14 lần so với bảng giá đất trước đây. 

Cụ thể, tại TP. Thủ Đức, giá đất nông nghiệp theo bảng điều chỉnh tăng lên 4,5-6,7 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 20,3-30,6 lần. Tại các quận 12, 7, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình và Tân Phú, giá đất nông nghiệp dao động từ 5,5-9,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 33-35 lần. 

Đất nền tỉnh dịp cuối năm 2024 được dự báo sẽ có nhiều khởi sắc. Ảnh: Internet

Ở khu vực huyện Cần Giờ, giá đất nông nghiệp tăng từ 380.000 đồng lên 2 triệu đồng/m2, với mức tăng từ 3,6-11,9 lần. Tại huyện Nhà Bè, giá mỗi m2 đất nông nghiệp là 1,5-3,6 triệu đồng, tăng 11,3-15,7 lần. 

Huyện Củ Chi điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên 850.000 đồng đến 2,88 triệu đồng/m2, tăng 6,4-12,5 lần. Đối với huyện Hóc Môn, giá đất điều chỉnh thành 1,5-3,6 triệu đồng/m2, tăng 11,3-15,7 lần. Tại huyện Bình Chánh, mức giá mới cho đất nông nghiệp dao động từ 1,4-3,6 triệu đồng/m2, tăng 10,5-15,7 lần so với trước. 

>> Tỉnh sở hữu khu kinh tế mở đầu tiên của Việt Nam sẽ cắt giảm một huyện sau khi sáp nhập 

Một số chuyên gia nhận định rằng với bảng giá đất mới, giá đất vườn và đất nông nghiệp tại TP. HCM sẽ có mặt bằng giá mới. 

Đất vườn từng gây "cơn sốt" tại các tỉnh lân cận TP. HCM. Ảnh minh họa

Ngoài ra, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng cao theo các quy định của Luật mới, thúc đẩy nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang các tỉnh lân cận để gom đất vườn, đón đầu chu kỳ tăng giá mới dự kiến từ năm 2025. 

Các cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển cũng là nền tảng để đất vườn tại các tỉnh ven TP. HCM có cơ hội tăng giá và cải thiện thanh khoản. 

Trước đó, giai đoạn 2019-2021 chứng kiến "cơn sốt" giá đất vườn tại các tỉnh lân cận TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương và Bình Thuận. Đất vườn, đất nền tại các tỉnh lân cận TP. HCM từng là loại hình “gây thương nhớ” với nhiều nhà đầu tư. 

Nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ vào thị trường, với hoạt động “lướt sóng” sôi nổi. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, thị trường bất động sản biến động khiến phân khúc này trở nên im ắng, và hiện tại nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ cơ hội để thoát hàng. 

Một số nhà đầu tư tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm đã âm thầm gom đất vườn khi các dự thảo luật liên quan đến bất động sản còn đang soạn thảo, nhằm đón đầu sự phục hồi của loại hình này sau khi các quy định mới có hiệu lực. Thị trường đã xuất hiện những cá nhân và tổ chức chủ động mua gom đất nền nhằm đón đầu các thay đổi của Luật Đất đai 2024. 

Ngoài ra, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đã đẩy mạnh thu mua đất vườn tại các địa phương để phát triển các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc công nghiệp, thay vì ngay lập tức chuyển đổi lên đất thổ cư để bán hưởng chênh lệch. 

Tuy vậy, theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá đất liên tục tăng, việc thu gom đất vườn chờ chuyển đổi mục đích sử dụng và phân lô bán nền trở nên rất khó khả thi do các quy định mới siết chặt. 

Ông Vũ Tuấn Anh - chuyên gia của FIDT nhận xét rằng mặc dù đất nông nghiệp và đất vườn có ưu điểm giá rẻ và nguồn cung phong phú, khả năng sinh lời vẫn phụ thuộc vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, vốn đang ngày càng gặp nhiều rủi ro do luật mới. 

Sau thời gian dài “nóng sốt”, giá đất vườn tại các khu vực tiềm năng đã tăng cao, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn từ 3-5 năm. 

Điều này làm giảm khả năng sinh lời kỳ vọng. Việc tìm kiếm các lô đất tốt cũng trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi nhà đầu tư cần có kinh nghiệm và thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng để giảm thiểu rủi ro. 

Sau những cơn sốt giá đã xảy ra, người dân ít khi chấp nhận bán đất với giá rẻ. Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch, người dân thường chờ đền bù thay vì bán. Do đó, các chuyên gia cho rằng đầu cơ đất nông nghiệp và đất vườn hiện nay tiềm ẩn rủi ro cao hơn là cơ hội sinh lời. 

>> Sếp SGO Homes: Giá BĐS tăng cao do doanh nghiệp độc quyền nguồn cung và 'dẫn dắt' giá