Quý I/2025: Chung cư Hà Nội ‘hạ nhiệt’, thị trường thứ cấp theo đà giảm giá

Giá chuyển nhượng sụt giảm tại hàng loạt dự án

Trái ngược với xu hướng tăng giá kéo dài nhiều quý trước, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang ghi nhận đà giảm trên diện rộng, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng. Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills Việt Nam, khoảng 47% dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức giảm giá chuyển nhượng, với biên độ trung bình khoảng 1% so với quý trước.

Khảo sát hơn 400 dự án trên địa bàn cho thấy, giá rao bán trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh giảm từ cuối năm 2024 và rõ nét hơn trong quý đầu năm nay. Nhiều dự án từng “cháy hàng” khi mở bán nay cũng bước vào giai đoạn chững giá, thậm chí giảm 2-6% so với thời điểm đỉnh đầu năm ngoái. Điển hình như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei (Mỹ Đình), Imperia Sky Garden (Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa hay The Sparks (Hà Đông).

Theo báo VnExpress, tại một phân khu ở huyện Gia Lâm, căn hộ hai phòng ngủ rộng 64m2 được rao bán với mức giảm 180 triệu đồng, còn khoảng 4,4 tỷ đồng. Một số căn hộ diện tích lớn hơn hoặc dòng sản phẩm duplex ghi nhận mức giảm từ 300 triệu đồng trở lên để thu hút giao dịch. Ngay cả các căn hộ từng được săn đón cũng đang được điều chỉnh giá, phổ biến giảm 100–200 triệu đồng so với mức đặt chỗ ban đầu.

Trong khi đó, theo Savills, trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng đã chậm lại. Giá trung bình chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 với nguồn cung mới gần như tập trung hoàn toàn tại các đại đô thị vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm.

>> Huyện sẽ sở hữu tòa nhà chọc trời cao nhất Việt Nam kêu gọi đầu tư hai dự án NƠXH hơn 16.000 tỷ

Nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng, thị trường tìm lại điểm cân bằng

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, làn sóng giảm giá hiện nay chủ yếu xuất phát từ việc nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm đẩy nhanh thanh khoản. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm biên lợi nhuận hoặc “cắt lỗ” để chuyển hướng dòng vốn sang các kênh đầu tư mới.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội nhận định, đây là diễn biến hợp lý sau giai đoạn tăng giá mạnh mẽ 35-40% trong vòng hai năm. Trước đây giá nhà có thể tăng 8–9% mỗi quý, nhưng nay chỉ còn khoảng 3%. Chủ nhà đã bắt đầu "xuống thang" kỳ vọng do sức mua đang có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, bà An cũng lưu ý, không phải tất cả các căn hộ rao "cắt lỗ" đều đang lỗ thực tế. Nhiều trường hợp chỉ là chiêu thức giảm giá kỳ vọng so với mặt bằng cũ để thu hút người mua. Trường hợp lỗ thật thường rơi vào những nhà đầu tư lướt sóng tại các dự án mới mở bán, chỉ mới thanh toán 15–20% giá trị và không đủ năng lực tài chính để tiếp tục đóng tiền theo tiến độ.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng, các nhà đầu tư này đang buộc phải chuyển nhượng gấp trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Họ mới vào tiền khoảng 15-20% nhưng không có dày vốn để thanh toán theo tiến độ nên phải ồ ạt sang nhượng.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, Theo Savills, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 7.400 căn hộ mới, chủ yếu ở các huyện vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai. Nhìn về trung hạn, giá sơ cấp có thể giảm nhẹ vào năm 2026 khi các chủ đầu tư quay trở lại với phân khúc nhà ở hạng C, vốn đang rất thiếu hụt trên thị trường.

“Việc đưa ra các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận tốt hơn với nhu cầu ở thực, từ đó thiết lập lại sự cân bằng bền vững giữa cung và cầu”, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho hay.