Sau 8 quý tăng giá liên tiếp, chung cư Hà Nội đã bớt ‘nóng bỏng tay’
Trong quý I/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 3.920 căn hộ mở bán mới từ 7 dự án - con số được đánh giá là khá khiêm tốn so với mức trung bình 8.000-9.000 căn/quý trong ba quý trước đó.
Sáng ngày 9/4, CBRE Việt Nam tổ chức buổi họp báo công bố báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025.
Theo số liệu từ CBRE, đà tăng giá bán căn hộ tại Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại sau hai năm liên tục leo thang.
Cụ thể, trong quý I/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 3.920 căn hộ mở bán mới từ 7 dự án - con số được đánh giá là khá khiêm tốn so với mức trung bình 8.000-9.000 căn/quý trong ba quý trước đó. Tuy vậy, nguồn cung này vẫn tăng gần 70% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, đây là quý đầu năm có lượng mở bán căn hộ cao nhất tại Hà Nội kể từ năm 2022 đến nay.
Nguồn cung mới trong quý chủ yếu đến từ các dự án tại các quận, huyện ngoài trung tâm như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Thị trường ghi nhận sự đa dạng về phân khúc, trải dài từ trung cấp đến cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở bình dân vẫn tiếp tục vắng bóng kể từ năm 2022.
Về thanh khoản, thị trường duy trì trạng thái ổn định trong quý I. Tổng số căn hộ giao dịch thành công đạt gần 3.950 căn - giảm 63% so với quý trước nhưng tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh yếu tố mùa vụ do kỳ nghỉ Tết, áp lực đến từ việc nguồn cung mới được tung ra liên tục trong thời gian qua cũng khiến thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ.
>> Đô thị đặc biệt của Việt Nam đề xuất thu hồi hơn 230ha đất để làm 10 dự án
Một số dự án có quy mô mở bán lớn, tập trung tại các khu đô thị phía Đông và phía Bắc Hà Nội, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ pháp lý rõ ràng và uy tín của chủ đầu tư - nhiều dự án đạt tỷ lệ bán vượt 70% ngay trong quý đầu ra mắt.
Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024, đến quý I/2025, đà tăng giá đã có dấu hiệu hạ nhiệt.
Tại thị trường sơ cấp , giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi). Mức giá này tăng 34% so với cùng kỳ năm trước nhưng chỉ tăng 3% so với quý IV/2024 - mức tăng thấp nhất theo quý kể từ quý II/2023.
Một số dự án mở bán mới vẫn duy trì giá chào bán cao nhờ lợi thế vị trí, nằm trong các khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc trong khu dân cư hiện hữu có kết nối giao thông thuận tiện vào trung tâm thành phố.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình cuối quý I/2025 đạt khoảng 50 triệu đồng/m2 - tăng gần 20% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ nhích 3% so với quý liền trước. Đây cũng là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.
Một số dự án có vị trí đắc địa, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt - đặc biệt tại các khu vực như Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm - ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2-3% theo quý. Trong khi đó, giá bán tại các dự án còn lại hầu như đi ngang so với quý trước.
CBRE dự báo, trong ba quý còn lại của năm 2025, giá bán căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định, tương tự quý I.
Từng lập kỷ lục tăng giá trong 8 quý liên tiếp
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2024 ghi nhận hơn 119.000 giao dịch, trong đó căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 67.000 căn, tương đương 57% tổng số giao dịch, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các phân khúc tiếp theo lần lượt là nhà phố thổ cư (35%) và nhà thấp tầng trong dự án (6%).
Trong quý IV/2024, thị trường căn hộ sơ cấp tiếp tục sôi động, trong khi giao dịch căn hộ chuyển nhượng và nhà thổ cư có dấu hiệu hạ nhiệt về cuối năm.
Giá bán sơ cấp của các dự án căn hộ mới mở bán tại Hà Nội trong quý IV/2024 đạt trung bình 76,7 triệu đồng/m2, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2023.
Với mức tăng này, năm 2024 được xem là năm tăng giá “đột biến” của thị trường căn hộ Hà Nội, nếu so với giai đoạn 2021-2023 khi giá chỉ tăng trung bình khoảng 14,8%/năm.
>> Bộ Xây dựng chỉ đạo khẩn, yêu cầu khởi công ba tuyến cao tốc nghìn tỷ trong tháng 5
Dù giá neo ở mức cao, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp toàn thành phố vẫn ghi nhận quý thứ 8 tăng trưởng liên tiếp, với khoảng 11.200 căn được bán ra trong quý IV/2024, nâng tổng lượng tiêu thụ cả năm lên 33.900 căn. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ khu Tây sang khu Đông Hà Nội.
Từ quý II/2021 đến quý III/2024, khu Tây Hà Nội liên tục dẫn đầu về lượng tiêu thụ căn hộ. Tuy nhiên, bước sang quý IV/2024, thị trường đã chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét khi khu Đông chiếm tới 55% nguồn cung mới và 50% tổng lượng tiêu thụ toàn thành phố.
Riêng khu vực Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận lượng tiêu thụ gần 5.500 căn hộ trong quý IV/2024, chủ yếu đến từ các đợt mở bán liên tiếp tại Vinhomes Ocean Park 1. Các dự án tại đây hấp dẫn người mua nhờ quy hoạch bài bản, tiện ích đồng bộ và mức giá hợp lý - chỉ khoảng 68,9 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình của toàn thị trường.
Cũng trong quý IV/2024, khu Bắc Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng với gần 3.200 căn hộ được bán ra, chủ yếu nhờ sự xuất hiện của hai dự án cao tầng hạng sang tại Vinhomes Global Gate. Kết quả này gấp đôi lượng tiêu thụ tại khu Tây (1.600 căn), vốn bị ảnh hưởng bởi việc đã cạn nguồn cung tại Vinhomes Smart City - dự án chủ lực của khu vực này.
