Sáp nhập tỉnh chưa bắt đầu, đất đã ‘sốt ảo’: Chuyên gia cảnh báo hiệu ứng FOMO lan rộng 

Chưa đầy nửa năm nữa, Việt Nam dự kiến thực hiện bước cải cách hành chính lớn nhất trong nhiều thập niên: giảm số lượng tỉnh, thành từ 63 xuống còn 34. Theo Báo cáo chuyên đề của Khối Phân tích – Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, sự kiện này không chỉ định hình lại bản đồ hành chính, mà còn tạo nên bước ngoặt trên thị trường bất động sản dân cư. 

Tuy nhiên, nếu kỳ vọng tăng giá đất vượt quá nền tảng hạ tầng và thể chế, thì rủi ro “sốt ảo” là điều không thể xem nhẹ. Theo ông Steven Woo, Trưởng phòng Phân tích, “việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra những làn sóng đầu tư thiếu kiểm soát nếu không có thông tin quy hoạch minh bạch và kiểm soát chặt tín dụng bất động sản". 

Nhà đầu tư đổ xô đi xem tập trung xem đất nền sau khi có tin đồn sáp nhập đơn vị hành chính. Ảnh: Internet.

Ngắn hạn: Khi kỳ vọng vượt xa thực tế, ‘sóng ảo’ có thể thổi phồng giá đất  

Ngay sau khi thông tin về sáp nhập tỉnh được lan truyền, mức độ tìm kiếm bất động sản đã tăng vọt ở một số địa phương giáp ranh đô thị lớn. Cụ thể, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, thành phố Thuận An (Bình Dương) tăng 26% và Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%. Theo ông Steven Woo, “đây là biểu hiện điển hình của làn sóng đầu cơ theo kỳ vọng, khi nhà đầu tư đổ xô gom đất với giả định rằng giá sẽ tăng nhờ chuyển đổi đơn vị hành chính, bất chấp chưa có thay đổi thực chất nào về quy hoạch hạ tầng hoặc luật pháp". 

Lịch sử đã từng chứng minh, việc sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008 cũng từng thổi bùng một cơn sốt đất. Nhưng chỉ có khu vực Hà Đông – nơi tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông được xây dựng – ghi nhận giá tăng thực tế từ 12–15 triệu đồng/m² lên tới 45–50 triệu đồng/m². Còn lại, phần lớn các khu vực khác không có hạ tầng đi kèm đều rơi vào trạng thái “đứng giá” hoặc thậm chí giảm. Điều đó cho thấy, giá đất chỉ có thể tăng bền vững nếu đi kèm với đầu tư công thực chất. 

Không chỉ Việt Nam, Trung Quốc cũng từng chứng kiến hiện tượng tương tự. Sau khi sáp nhập  các khu hành chính, giá đất thường tăng trước do tin đồn, nhưng sau đó giảm hoặc đi ngang trong ít nhất 2 năm trước khi hạ tầng thực sự hoàn thiện. Theo VNDirect, đây là mô hình giá hình chữ U – lên nhanh, xuống chậm rồi mới hồi phục – chứ không phải “một chiều đi lên” như nhiều người kỳ vọng. 

Vì vậy, ông Steven Woo nhấn mạnh: “Nhà đầu tư cần cảnh giác với tâm lý bầy đàn và hiệu ứng FOMO. Những cơn sóng giá ảo thường không đi kèm thanh khoản thực và càng nguy hiểm hơn nếu đòn bẩy tài chính bị lạm dụng". Nếu không được kiểm soát, tình trạng đầu cơ lan rộng sẽ đẩy thị trường vào nguy cơ vỡ bong bóng cục bộ, đặc biệt tại các điểm nóng thiếu thông tin quy hoạch rõ ràng. 

Dài hạn: Tái định hình không gian phát triển đô thị và tăng tốc cải cách thể chế  

Khác với những rủi ro ngắn hạn, VNDirect cho rằng việc sáp nhập tỉnh là cơ hội “vàng” để kiến tạo lại quy hoạch vùng, mở rộng không gian đô thị và đồng bộ hóa hạ tầng. Theo ông Steven Woo, “việc xóa cấp huyện, sáp nhập tỉnh sẽ giúp giảm thiểu độ trễ trong phê duyệt dự án, xóa bỏ các rào cản hành chính cồng kềnh, và tạo điều kiện triển khai quy hoạch tích hợp liên vùng". 

Những khu vực hành chính mới – có quy mô lớn hơn và tầm nhìn chiến lược hơn – sẽ tạo điều kiện cho các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, cao tốc, và mạng lưới giao thông đô thị định hướng theo trục (TOD). Khi các tuyến giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, dòng dân cư và dòng vốn đầu tư sẽ tự nhiên dịch chuyển ra vùng ven, từ đó hình thành nên chuỗi đô thị vệ tinh hiện đại, tránh tình trạng “đô thị hóa chật cứng” tại các trung tâm. 

Không dừng lại ở đó, với việc mở rộng ranh giới hành chính, các dự án đại đô thị từ vài trăm đến vài ngàn héc-ta sẽ có điều kiện pháp lý và quỹ đất thuận lợi hơn. Ông Steven Woo khẳng định: “Quỹ đất mới sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung sơ cấp, đặc biệt trong phân khúc vừa túi tiền, nhờ giảm chi phí giải phóng mặt bằng và rút ngắn quy trình phê duyệt". Đây chính là yếu tố giúp kiềm chế tình trạng khan hiếm và giá nhà tăng bất hợp lý trong những năm gần đây. 

Ngoài ra, mô hình phát triển theo trục giao thông công cộng sẽ giúp tối ưu hóa sử dụng đất, giảm áp lực giao thông cá nhân và tiết kiệm chi phí hạ tầng xã hội. Việc này không chỉ có lợi cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn mà còn tạo ra lợi ích thực tế cho người dân khi tiếp cận chỗ ở thuận tiện và hợp lý hơn. 

Thể chế – nhà ở xã hội – và tăng trưởng bao trùm: Hướng đến thị trường phát triển bền vững  

Một điểm nhấn đặc biệt được VNDirect nhắc đến là tác động tích cực về thể chế. Việc loại bỏ cấp huyện – vốn thường đóng vai trò thụ động trong quy trình xét duyệt – sẽ giúp rút ngắn thủ tục, giảm xung đột quyền lực và tiết kiệm đáng kể chi phí hành chính. Theo ông Steven Woo, “bộ máy hành chính tinh gọn hơn sẽ tạo điều kiện để các dự án đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng và nhà ở xã hội, được triển khai nhanh chóng, tránh sự chồng chéo giữa các cấp". 

Khi quỹ đất sau sáp nhập được mở rộng, các địa phương sẽ dễ dàng bố trí các khu đất công để phát triển nhà ở xã hội. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá nhà thương mại vượt xa khả năng chi trả của người dân thu nhập trung bình. Nếu tỷ trọng nhà ở xã hội tăng lên đúng mục tiêu, có thể giúp điều tiết thị trường, tạo sự ổn định về giá và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng triệu hộ gia đình. 

Việc hình thành các trung tâm hành chính mới cũng đồng nghĩa với nhu cầu tăng mạnh về cơ sở hạ tầng, dịch vụ công, giáo dục, y tế và lao động kỹ thuật. Điều này sẽ kích hoạt chuỗi liên kết đầu tư – việc làm – tiêu dùng – nhà ở, tạo hiệu ứng lan tỏa lớn đến tăng trưởng kinh tế địa phương. 

Dù vậy, VNDirect cũng cảnh báo, để tận dụng được tiềm năng sáp nhập, cần kiểm soát tốt các chi phí chuyển tiếp như tích hợp dữ liệu hành chính, đào tạo cán bộ, và vận hành song song hai bộ máy cũ – mới. Nếu không chuẩn bị kỹ lưỡng, quá trình này có thể gây xáo trộn lớn về vận hành, làm chậm tiến độ triển khai các dự án bất động sản và gây mất niềm tin cho nhà đầu tư. 

Bức tranh tổng thể mà Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect đưa ra là một hình ảnh hai mặt: cơ hội vàng trong dài hạn và rủi ro lớn trong ngắn hạn. Thị trường bất động sản sẽ không tự nhiên tăng giá chỉ vì địa giới thay đổi, mà phải nhờ vào các nền tảng thật – từ hạ tầng, thể chế, đến quy hoạch minh bạch và năng lực triển khai dự án. 

Theo ông Steven Woo, chiến lược đúng đắn là phân tích kỹ các yếu tố pháp lý, hạ tầng và dòng vốn đầu tư, thay vì chạy theo đám đông hoặc tin đồn. Nhà đầu tư và người mua nhà để ở cần tự trang bị kiến thức và tỉnh táo trước “sóng thông tin”. Bởi chỉ khi bất động sản gắn với giá trị thật và phục vụ đúng nhu cầu thật, thị trường mới phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững. 

>> Giải ngân đầu tư công quý I/2025 bứt tốc mạnh mẽ