Thanh khoản phân khúc đất thổ cư lao dốc, dòng tiền đầu tư âm thầm 'tháo chạy' khỏi Hà Nội
Trong quý I/2025, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về giao dịch, chủ yếu do phân khúc đất thổ cư lao dốc trên diện rộng – ngay cả tại những khu vực từng được xem là "điểm nóng" của thị trường.
Thanh khoản phân khúc thổ cư lao dốc
Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, quý I/2025, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản – giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự suy giảm mạnh của phân khúc đất thổ cư, đặc biệt ở các quận nội thành.
Đáng chú ý, ngay cả những địa bàn vốn có tính thanh khoản cao như Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm hay Long Biên cũng không tránh khỏi xu hướng trầm lắng. Trong đó, quận Đống Đa ghi nhận mức giảm sâu nhất, tới 70% trong tháng 3 so với tháng liền trước – mức sụt giảm cao nhất trong số các quận nội thành.
Tại quận Hoàng Mai – một trong những thị trường sôi động bậc nhất Hà Nội trước đây – lượng giao dịch trong tháng 3 giảm 26% so với tháng 2, và giảm tới 40% nếu so với cùng kỳ năm 2024. Xu hướng suy giảm ghi nhận trên diện rộng, ảnh hưởng tới hầu hết các phường trong quận. Những khu vực từng sôi động như Hoàng Văn Thụ hay Thanh Trì hiện cũng rơi vào trạng thái trầm lắng.
Mặc dù vậy, vẫn có những điểm sáng nhỏ trong bức tranh ảm đạm. Một số phường như Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng hay Đại Kim tại Hoàng Mai duy trì được thanh khoản tương đối nhờ vào hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nguồn cung đa dạng và phù hợp với nhu cầu mua để ở thực.
Huyện Gia Lâm và quận Hà Đông – hai thị trường từng thu hút lượng lớn nhà đầu tư cũng không nằm ngoài xu thế chung, với lượng giao dịch trong tháng 3 giảm lần lượt 57% và 52% so với tháng trước. Ngay cả Long Biên, khu vực thường được đánh giá là ổn định và có sức hấp dẫn với nhà đầu tư, cũng bắt đầu ghi nhận dấu hiệu giảm nhiệt, dù mức giảm nhẹ hơn mặt bằng chung.
Một điểm đáng lưu ý là mặc dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh, mặt bằng giá đất thổ cư tại Hà Nội vẫn "neo cao", phổ biến trong khoảng 4–5 tỷ đồng mỗi căn – mức giá vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực và không còn đủ hấp dẫn với giới đầu tư kỳ vọng lợi suất ngắn hạn.
Khảo sát thực tế cho thấy phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý "chờ thời", chỉ sẵn sàng đàm phán nhẹ thay vì giảm giá sâu. Hiện tượng cắt lỗ chưa xuất hiện trên diện rộng, cho thấy tâm lý thị trường vẫn đang trong trạng thái giằng co.
Theo chia sẻ của chị Huyền Nguyễn – một môi giới chuyên về đất thổ cư khu vực nội đô – nhận định, hiện tại, cả người mua và người bán đều đang giữ thế phòng thủ. "Người mua muốn giữ tiền, chờ giá xuống thêm. Người bán thì neo giá chờ thị trường phục hồi. Vì thế, giao dịch rất khó chốt nếu không có một bên chịu nhún nhường", chị Huyền chia sẻ.
Theo các chuyên gia, phân khúc đất thổ cư đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng.
Việc thị trường tạm thời chững lại là cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và chỉ khi mặt bằng giá thực sự tiệm cận với nhu cầu thực, dòng tiền mới có thể được khơi thông trở lại.
Dòng vốn rời nội đô
Theo các chuyên gia từ One Mount Group, ngoài sự sụt giảm chung của thị trường, một nguyên nhân quan trọng khác khiến giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội lao dốc là xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ các nhà đầu tư.
Thay vì tiếp tục "bơm tiền" vào thị trường nội đô – nơi giá đã đạt ngưỡng cao và thanh khoản suy yếu, nhiều nhà đầu tư đang chủ động mở rộng tầm nhìn ra các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh... để đón đầu cơ hội từ các thông tin quy hoạch hạ tầng và khả năng sáp nhập hành chính.
Theo đánh giá của nhiều môi giới BĐS, giá đất tại nội đô hiện quá cao so với tiềm năng tăng trưởng. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn còn dư địa phát triển và giá vẫn "mềm". Do đó, nhiều người đang hướng tới những khu vực này để tích lũy quỹ đất chờ thời.
Xu hướng này được xác nhận bởi ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes. Theo ông Chung, từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại và giảm nhẹ. Đồng thời, cũng từ thời điểm đó, giới đầu tư đã rục rịch "thoái vốn" khỏi Thủ đô để tìm kiếm cơ hội ở các thị trường tỉnh.
Vị chuyên gia này nhận định hiện nay, giá bất động sản tại Hà Nội đã vượt qua vùng kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các vùng ven, nơi có dư địa tăng trưởng dài hạn.
Các nhà đầu tư hiện ưu tiên tích lũy quỹ đất quanh các khu công nghiệp lớn, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ. Tuy nhiên, ông Chung nhấn mạnh yếu tố pháp lý rõ ràng, minh bạch vẫn được coi là then chốt trong các quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.
>> TP trực thuộc Trung ương nhỏ nhất Việt Nam sắp được mở rộng gấp 9 lần sẽ có 1 đặc khu sau sắp xếp
