Tiềm năng từ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, một cổ phiếu BĐS KCN được dự báo tăng hai chữ số 

Đóng cửa phiên giao dịch 13/9, cổ phiếu CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC ) tăng 0,42% lên mức 35.550 đồng/cp. 

Dựa trên các giả định, Chứng khoán DSC dự phóng mức P/B năm 2024 của SZC là 2,1 lần, thấp hơn trung vị 5 năm là 2,5 lần. 

Với việc không có quá nhiều kỳ vọng trong trung hạn, ngoại trừ tăng trưởng giá cho thuê, DSC xác định mức P/B mục tiêu 2024 của SZC là 2,4 lần, tương đương giá mục tiêu là 41.900 đồng/cp, cao hơn 18% so với giá đóng cửa phiên giao dịch 13/9. 

Diễn biến giá cổ phiếu SZC

Bên cạnh đó, với giả định (1) diện tích đất cho thuê đạt 34ha (76% kế hoạch năm), (2) doanh thu từ KDC Hữu Phước tiếp tục ảm đạm. 

DSC ước tính, năm 2024, doanh thu thuần đạt 832 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 246 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 94% và 108% kế hoạch năm. 

Tuy nhiên, DSC kỳ vọng tốc độ bán hàng và bàn giao của KDC Hữu Phước sẽ tăng dần theo tốc độ hoàn thành của cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. 

Ngoài ra, mảng KCN cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc về cả giá và lượng. Nhìn chung, khi so với các khu vực khác, KCN Châu Đức có vị trí địa lý và hạ tầng xung quanh không quá ấn tượng, kìm hãm sức hút của KCN này. 

Mặc dù vậy, trong bối cảnh nguồn cung KCN còn thắt chặt (tỷ lệ lấp đầy ở khu vực phía Nam đạt 89%, theo CBRE), DSC đánh giá, KCN Châu Đức vẫn được hưởng lợi sau cùng trên phương diện: (1) giá cho thuê tiếp tục tăng trưởng trung bình khoảng 8% mỗi năm, thuận theo xu hướng chung toàn khu vực; (2) nhu cầu thuê dần chảy về các địa bàn kém hấp dẫn hơn nhờ quỹ đất lớn với giá thuê "mềm". 

Theo Chứng khoán MB (MBS), thời gian tới, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ đón dòng vốn mới từ nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Heineken, Siam Cement Group, Marubein,.... Một số dự án lớn của tỉnh trong thời gian qua như: Dự án sản xuất sợi sinh học BDO của Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) với vốn đầu tư 730 triệu USD, dự án sản xuất thiết bị đầu cuối thông minh của Tập đoàn BOE Technology có vốn đầu tư 275 triệu USD, dự án nhà máy Electronic Tripod Việt Nam với vốn đầu tư 250 triệu USD,.... 

Trong giai đoạn năm 2021-2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông lớn giúp kết nối tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với các tỉnh, thành và vùng kinh tế trọng điểm đã được khởi công, xây dựng. Tập trung phát triển đường bộ, cầu cảng, đường thuỷ giúp giảm thời gian vận chuyển và chi phí logistics. 

Đặc biệt, tuyến đường cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu là tuyến huyết mạch đi qua nhiều KCN lớn, trong đó KCN Sonadezi Châu Đức nằm tiệm cận với tuyến đường giúp thu hút dòng vốn đầu tư vào dự án, tiết kiệm chi phí và thời gian vận chuyển hàng hoá và phục vụ hoạt động trong KCN. 

Nguồn: MBS

Theo ban lãnh đạo công ty, tính đến cuối quý II/2024, diện tích giải phóng mặt bằng hiện đạt trên 900ha/1.109ha đất thương phẩm, diện tích đất thương phẩm còn lại khoảng 450ha (tương ứng tỷ lệ lấp đầy đạt 58%), diện tích đất “sạch” sẵn sàng cho thuê là hơn 200ha. 

Trong khi đó, diện tích đất thương phẩm còn lại của Bà Rịa - Vũng Tàu là khoảng 1.600ha (tương ứng tỷ lệ lấp đầy đạt 69%). Như vậy, SZC chiếm tới gần 30% diện tích đất KCN có thể khai thác còn lại của tỉnh. MBS kỳ vọng diện tích ký hợp đồng cho thuê đất (bao gồm cả hợp đồng MOU) năm 2024-2025 có thể tăng nhẹ đạt 70ha/75ha. 

>> Tuyến cao tốc 12.000 tỷ đồng do 2 liên danh Vinaconex (VCG) và Lizen (LCG) thi công gặp khó