Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh gấp nhiều lần so với thu nhập cùng sự khan hiếm của phân khúc căn hộ vừa túi tiền, người trẻ cần có thu nhập bao nhiêu để có cho mình một nơi ở riêng.
Những năm 90 đến đầu 2000, theo giá vàng, chỉ vài cây là có khu đất cắm dùi tử tế, kể cả so với thu nhập vốn ít ỏi thời ấy. Chỉ cần để dành vài trăm nghìn một tháng là đã có khả năng (giá vàng thời ấy cũng chỉ tầm vài trăm nghìn một chỉ).
Năm 2012, so với những năm 1990 thì giá nhà đất đã tăng lên đến hơn 100 lần, sau ba lần "sốt giá" nhà đất 1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 - 2008. Dự kiến năm 2023 không dừng lại ở con số này.
Bây giờ có nhiều người cho rằng giới trẻ để ra tầm 10 triệu một tháng, cả năm mới được 120 triệu, trong khi đó để mua một mảnh đất ở thành phố lớn, giá cả tỷ là ít nhất. Mà liệu mấy người trẻ để dành được 10 triệu một tháng?
Giá nhà vượt xa thu nhập của phần lớn người lao động
Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường, hiện nay đang xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu nghiêm trọng trên thị trường bất động sản. Theo đó, phân khúc nhà ở phù hợp túi tiền và nhà ở xã hội với khoảng giá từ 25-30 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM.
Như vậy, để mua được một căn nhà ở xã hội với diện tích tối thiểu khoảng 60m2, một hộ gia đình công nhân viên chức lao động sẽ phải bỏ ra ít nhất khoảng 1,3 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo số liệu được đưa ra tại buổi họp báo về tình hình lao động - việc làm quý 4 và năm 2022 do Tổng cục Thống kê tổ chức ngày 10/1/2023 tại Hà Nội thì năm 2022, thu nhập bình quân tháng của lao động nam là 7,6 triệu đồng và thu nhập bình quân tháng của lao động nữ là 5,6 triệu đồng.
Như vậy, bằng một phép tính đơn giản có thể thấy, một gia đình cơ bản gồm 4 thành viên (bố, mẹ và 2 con) với 02 lao động sẽ có tổng thu nhập vào khoảng hơn 13 triệu đồng/tháng tức khoảng 158 triệu đồng/năm.
Với điều kiện sinh hoạt hiện nay, một gia đình được cho sẽ tối thiểu phải chi phí hết khoảng 10 triệu đồng/tháng cho tất cả các khoản thực phẩm, các loại phí dịch vụ, đóng học,… như vậy mỗi tháng, một gia đình lao động cơ bản tại các đô thị lớn sẽ tối đa tiết kiệm được khoảng 3 triệu đồng/tháng, tức khoảng 36 triệu đồng/năm.
Như vậy, nếu với mức giá nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay, tối thiểu khoảng 1,3 tỷ đồng/căn, một gia đình cơ bản như trong ví dụ nêu trên nểu bỏ qua các yếu tố như lạm phát, tăng giá nhà ở xã hội trong tương lai thì sẽ phải tiết kiệm trong khoảng 36 năm.
Một nghiên cứu mới đây từ Savills (Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng khoán London) cho biết, độ tuổi từ 25 đến 35 được xem là độ tuổi có khả năng thu nhập tốt để mua nhà. Đối với nhóm tuổi này, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định để có thể đặt trước được một khoản tiền. Tại TP Hồ Chí Minh, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoại ô.
Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30 - 45 triệu đồng hàng tháng. Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng", bà Giang Huỳnh, đại diện từ Savills cho biết.
Dù đây là thị trường tiềm năng, nhưng nguồn cung căn hộ của phân khúc này hiện không nhiều. Thị phần căn hộ từ 2 - 3 tỷ đồng tại TP.HCM rất ít, chiếm dưới 20% nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Điều này dẫn đến lựa chọn hạn chế cho người mua. Giá cũng ở mức cao, không phải ở mức dễ dàng chấp nhận.
"Với tình hình hiện tại, người trẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm căn nhà với mức giá phù hợp. Đồng thời, chi phí sống ngày càng tăng cao trong khi thu nhập không tăng theo đã khiến cho việc tích trữ thu nhập để có khả năng mua được nhà càng trở nên khó khăn hơn", bà Giang Huỳnh nói thêm.
Nguồn cung mới sụt giảm
Trong những tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Báo cáo thị trường bất động quý 1/2023 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm, con số này ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm.
 |
Nhìn ở bức tranh rộng hơn, bà Giang Huỳnh đại diện từ Savills cho rằng nguyên nhân chính là sự không cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu, cùng với việc chi phí sống tăng cao so với mức thu nhập. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản, Chính phủ và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp, đồng thời giải quyết vấn đề về địa điểm và diện tích.
Vấn đề ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở hiện tại là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới.
Kết quả là số lượng sản phẩm ra thị trường rất ít, và những sản phẩm còn lại không đáp ứng phân khúc nguồn cầu hiện tại. Các sản phẩm hiện tại trên thị trường, bao gồm đầu tư, cho thuê hầu hết thuộc phân khúc trung đến cao cấp với nhu cầu không phải của số đông. Vấn đề pháp lý hiện tại ảnh hưởng đến nguồn cung hợp lý, và nếu không có nguồn cung thì không thể giải quyết được vấn đề về nguồn cầu, bà Giang chỉ ra.
Ngoài ra, hiện tại, thị trường đang trầm lắng và thanh khoản kém. Thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản.
Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Thị trường & S22M Savills TP.HCM cho thấy, đối với phân khúc nhà ở hạng C nhắm đến đối tượng thu nhập trung bình và người trẻ, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều. Tỷ lệ hấp thụ cao chủ yếu diễn ra ở các dự án có giá bán phải chăng và nằm xa trung tâm. Điều đó cho thấy nguồn cầu trong phân khúc này vẫn mạnh mẽ và tiềm năng. Đa số khách hàng mua trong các dự án này là người mua nhà lần đầu.
Bà Giang cho rằng điều quan trọng nhất lúc này là đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Dữ liệu từ Savills cho thấy điều đó chỉ có thể xảy ra từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu hoạt động trở lại. Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện tại là vấn đề pháp lý dự án. Khi điểm nghẽn đó được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ từ từ hồi phục và trở lại hoạt động.
Ở các nước đã phát triển, người lao động chỉ cần chăm chỉ làm công, dù là lao động phổ thông, là vợ chồng có thể nghĩ đến mua nhà đất. Còn giới trẻ ở ta, nếu không giỏi, không may mắn, mà chỉ dựa vào lương cơ bản, phụ cấp, dù họ chăm lao động, liệu có mua được nhà không?
