Vừa rời sàn đấu giá, đất Thanh Oai đã được rao bán chênh hàng tỷ đồng 

Sau phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai vào hôm 16/11, mức giá trúng cao nhất lên đến 90 triệu đồng/m2, cao gấp 17 lần so với giá khởi điểm (thấp nhất là hơn 45 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm). 

Đáng nói, dù mới chỉ rời sàn chưa lâu, các lô đất này đã nhanh chóng được rao bán lại với mức giá chênh từ vài trăm đến cả tỷ đồng/lô. 

Đơn cử như lô góc 112 có diện tích 157,1m2 sau khi rời sàn đã được rao bán với mức chênh đến cả tỷ đồng/lô. Ngoài ra nhiều lô khác cũng được rao bán chênh với mức từ 100-800 triệu đồng/lô. 

Thanh Oai là một huyện ven đô với giá đất rao bán trung bình dao động từ 25-40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. 

Như vậy, với kết quả trúng đấu giá như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn mặt bằng giá rao chung từ 13,3-81,2%. Giá trúng cao nhất gấp 2-3 lần. 

Mức giá bán phổ biến tại xã Đỗ Động khoảng 36 triệu đồng/m2. Ảnh chụp màn hình

Trong khi đó, theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ PropertyGuru Việt Nam, mức giá bán phổ biến đất nền ở xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai trong quý III/2024 là 36 triệu đồng/m2. Giá đất ở đây đã tăng hơn 63,6% chỉ trong vòng 1 năm. 

Giá rao bán đất tại các xã lân cận Đỗ Động trong quý III/2024 dao động từ 31 triệu đến 41 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua đã cao gấp từ 1 đến 3 lần so với mức giá phổ biến. 

>> VARS e ngại giá nhà tiếp tục lên cao nếu thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp 

Đa phần những lô đất có vị trí đắc địa, nằm trên mặt đường quốc lộ 1A, cách hồ Hoàn Kiếm 14km, chỉ được rao bán trong khoảng từ 70 đến 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các lô đất đấu giá ngày 16/11 tại huyện Thanh Oai, cách trung tâm Hà Nội gần 30km, lại thu hút sự quan tâm nhờ vị trí gần trục đường Cienco5 và quốc lộ 21B – được đánh giá là yếu tố quan trọng nâng giá trị đất. 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, việc các lô đất trúng đấu giá được rao bán cao hơn mặt bằng thị trường là chiêu trò của nhóm đầu cơ và môi giới nhằm "thổi" giá, tạo cảm giác giá trị đất đã tăng đáng kể. 

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng phân lô các thửa đất đấu giá tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động. Ảnh chụp màn hình

Thậm chí ông Hiếu còn cho rằng mức giá 90 triệu đồng/m2 hiện tại chỉ là "mức giá của tương lai" có thể phải mất 5 năm nữa khi hạ tầng và quy hoạch hoàn thiện theo đúng lộ trình thì mới hợp lý. 

Để kiểm soát tình trạng này, ông Hiếu đề xuất nâng mức tiền đặt cọc trong các phiên đấu giá đất nhằm sàng lọc nhà đầu tư đầu cơ, đồng thời kéo dài thời gian sang tay quyền sử dụng đất để hạn chế hiện tượng "lướt sóng". Những giải pháp này có thể giúp người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận quỹ đất sạch của nhà nước với mức giá phù hợp hơn. 

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng giá đất đấu giá cao bất thường ở một số nơi xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Mức giá khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn và kỳ vọng cao của nhà đầu tư tại những khu vực có hạ tầng phát triển. Bên cạnh đó, hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc hoặc hoàn thành đấu giá với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo để đẩy giá các lô đất lân cận cũng là nguyên nhân phổ biến, gây nhiễu loạn thị trường. 

Ông Phạm Đức Toản - CEO Bất động sản EZ nhấn mạnh rằng bảng giá đất cũ hiện nay gần như đã "mất công dụng". Nếu các cơ quan chức năng không sớm vào cuộc, đấu giá đất sẽ trở thành "sân chơi riêng của môi giới", thậm chí có thể hình thành một "nghề đấu giá đất". 

Mức giá khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn và kỳ vọng cao của nhà đầu tư tại những khu vực có hạ tầng phát triển là nguyên nhân khiến giá đất cao bất thường. Ảnh minh họa

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) khẳng định rằng đất đấu giá vẫn là phân khúc hấp dẫn trong những tháng cuối năm 2024 và cả năm 2025. 

Thậm chí, sức hút của đất đấu giá có thể kéo dài trong suốt chu kỳ bất động sản, do nguồn cung ngày càng khan hiếm và nhu cầu đầu tư cao trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ. 

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”, do đó, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố như quy hoạch, hạ tầng, công năng sử dụng và dư địa phát triển trước khi quyết định đầu tư để tránh tình trạng "bỏ vốn mà không rút ra được". 

Trước đó, vào ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Lô góc có giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Những lô đất thông thường có giá trúng từ 63 đến 80 triệu đồng/m2, cao gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. 

Đáng nói, sau phiên đấu giá, 55 lô đất bao gồm cả lô cao nhất, đã bị bỏ cọc. Trong 13 lô còn lại được nộp đủ tiền, lô cao nhất có giá 55 triệu đồng/m2. 

>> Dùng thuế để điều tiết thị trường BĐS có thể mang đến hiệu quả thế nào?