Dùng thuế để điều tiết thị trường BĐS có thể mang đến hiệu quả thế nào? 

Thế giới dùng thuế để điều tiết thị trường như thế nào?  

Hiện nay trên thế giới, thuế bất động sản (BĐS) được xem là một nguồn thu quan trọng, đóng vai trò lớn trong việc đầu tư, nâng cấp hạ tầng, cung cấp dịch vụ và đảm bảo an sinh xã hội tại địa phương. Việc tăng thuế chuyển nhượng thường dẫn đến giảm giá trị bất động sản cũng như số lượng giao dịch trên thị trường. 

Về hiệu quả của việc đánh thuế bất động sản, đa phần các quốc gia công nghiệp phát triển đạt mức thu từ thuế BĐS trên 2% GDP. Đơn cử như trường hợp tại các quốc gia như Anh, Canada và Hoa Kỳ đạt gần 3% GDP; Australia, Nhật Bản, Israel và Pháp đạt xấp xỉ 2,5% GDP; trong khi Trung Quốc, Thái Lan và Philippines đạt mức thấp hơn, khoảng 0,3% GDP. 

Nhiều quốc gia trên thế giới đã coi việc đánh thuế BĐS như công cụ để điều tiết thị trường. Ảnh: Internet

Việc triển khai chính sách thuế đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa căn cứ tính thuế, đối tượng chịu thuế và mức thuế suất cụ thể. 

Kinh nghiệm từ các quốc gia cho thấy cách thức đánh thuế, cơ sở tính thuế, cùng mức thuế suất được thiết kế dựa trên mục tiêu của Nhà nước và điều kiện thực tế. Điều này nhằm tối ưu nguồn thu ngân sách địa phương, điều tiết thu nhập dân cư và đảm bảo sự công bằng xã hội. 

Các quốc gia phát triển thời điểm hiện tại đã áp dụng thuế tài sản từ lâu, lựa chọn nhiều phương thức đánh thuế phù hợp với mục tiêu chính sách của Chính phủ. 

Theo Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội, trong một nghiên cứu cụ thể về cách đánh thuế đất đai và tài sản đầu tư tại 122 quốc gia (gồm 33 nước châu Âu, 25 nước châu Á, 25 nước châu Phi, 7 nước châu Đại Dương và 32 nước châu Mỹ) đã chỉ ra rằng: Có 44 quốc gia áp dụng thuế đất theo diện tích; 6 quốc gia áp dụng thuế đất theo giá trị; 8 quốc gia áp dụng thuế riêng biệt đối với đất và tài sản gắn liền với đất; 52 quốc gia đánh thuế dựa trên giá trị bất động sản bao gồm cả đất và tài sản gắn liền; 4 quốc gia chỉ đánh thuế tài sản gắn liền với đất, không đánh thuế đất; 37 quốc gia áp dụng thuế dựa trên giá thuê bất động sản. 

Ngoài ra, để đạt mục tiêu điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng, chống đầu cơ và tăng hiệu quả sử dụng đất, nhiều quốc gia đã áp dụng các loại thuế khác nhau đánh trên giá trị tài sản, trên diện tích sử dụng đất hoặc đánh trên thời gian mua bán, chuyển nhượng tài sản, thuế đánh trên sở hữu nhiều tài sản, thuế đánh trên tài sản sử dụng không hiệu quả. 

>> Dự án thành phần thuộc tuyến cao tốc hơn 17.800 tỷ Biên Hòa - Vũng Tàu đón tin vui 

Kiến nghị chính sách thuế đối với nhà ở thứ hai  

Theo báo Công an Nhân dân, trước tình trạng giá nhà đất vượt xa khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng đã đề xuất áp dụng chính sách thuế đối với nhà đất thứ hai, đồng thời đánh thuế các bất động sản bị bỏ hoang, không được sử dụng. 

Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, căn hộ sơ cấp có giá 2 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện trên thị trường. Trong khi đó, thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội hiện chỉ đạt khoảng 250 triệu đồng/năm. 

Giả sử hộ gia đình này có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, họ sẽ cần hơn 30 năm để mua được nhà, với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. 

Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills, điều này là "phi thực tế" trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục tăng giá. Bà Hương cũng cho rằng việc giá nhà tăng quá cao không chỉ khiến giấc mơ sở hữu nhà ở trở nên xa vời mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về an sinh, xã hội trong thời gian dài hạn. 

Vị chuyên gia này cho rằng, cùng với các giải pháp khác, việc đánh thuế bất động sản thứ hai là cần thiết để điều tiết thị trường. 

Các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế BĐS ở Việt Nam là cần thiết nhưng không được vội vã. Ảnh minh họa

Hiện nay, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam hầu như không phải chi trả thuế tài sản, trong khi mức thuế/phí chuyển nhượng bất động sản thuộc nhóm thấp nhất thế giới. 

Bà Hương cho rằng về mặt lý thuyết, đánh thuế bất động sản thứ hai là công cụ hữu hiệu để gia tăng nguồn thu ngân sách, tái đầu tư hạ tầng, đảm bảo an sinh xã hội và kiểm soát hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia. Điều này đặc biệt quan trọng khi người sở hữu nhiều tài sản nhà đất thường thuộc nhóm thu nhập cao và sử dụng nhiều tài nguyên. 

Chung quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai là giải pháp giúp ngăn chặn đầu cơ, điều tiết thị trường, đồng thời góp phần ổn định giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. 

VARS cũng nhấn mạnh mặc dù việc triển khai không dễ, nhưng không thể vì khó khăn mà bỏ qua mục tiêu ổn định thị trường. Chính sách này chủ yếu nhắm tới những đối tượng đầu cơ, tích trữ tài sản thay vì những người mua nhà để ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch hơn. 

"Việc mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng "sốt đất" tại nhiều địa phương, gây rủi ro lớn cho thị trường. Nhiều nhà đầu tư đầu cơ bất động sản, găm hàng khi nguồn cung khan hiếm, hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá, đang rất phổ biến. Khi tài sản không ngừng sinh lời, việc áp dụng thuế đối với nhà đất thứ hai trở lên là điều tất yếu. Thực tế, phần lớn người mua nhà trong thời gian qua đều là đối tượng mua căn thứ hai, thứ ba", VARS phân tích. 

Thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã liên tục báo cáo về tình hình giá bất động sản, đồng thời đề xuất chính sách đánh thuế đối với các trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất. 

Mục tiêu của chính sách này là hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. 

Phía Bộ Tài chính cũng bày tỏ sự đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc đánh thuế những người sở hữu nhiều bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhấn mạnh rằng việc triển khai chính sách này đòi hỏi sự đánh giá thận trọng để đảm bảo hiệu quả và hạn chế những hệ lụy không mong muốn. 

Savills Việt Nam cho rằng việc áp thuế tài sản yêu cầu nhiều giải pháp kỹ thuật phức tạp, bao gồm: Tính toán chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công cụ tính thuế, và đặc biệt là minh bạch hóa cũng như số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản. 

Những rào cản này không chỉ đòi hỏi nguồn tài chính lớn mà còn cần sự quyết liệt trong phối hợp giữa các cơ quan chức năng. 

"Xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như làm rõ quyền sở hữu là những thách thức nan giải. Thêm vào đó, việc đưa ra mức thuế hợp lý cũng là một bài toán lớn, đòi hỏi cân bằng giữa tăng nguồn thu ngân sách và đảm bảo không làm tổn hại đến sự phát triển của ngành bất động sản – một ngành có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực kinh tế khác", bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills nhận định. 

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình với việc xem xét đánh thuế đối với bất động sản bị bỏ hoang trong nhiều năm. Tuy nhiên, ông cho rằng việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cần được cân nhắc toàn diện. 

Đánh thuế BĐS là cần thiết nhưng không nên vội vã  

Ông Thịnh cho rằng việc đánh thuế bất động sản là cần thiết trong dài hạn, nhưng không nên vội vã triển khai mà cần lộ trình phù hợp khi các điều kiện liên quan đã sẵn sàng. Đây là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm, do có tác động lớn đến tài chính của người dân. 

"Do đó, cơ quan thuế cần thực hiện các nghiên cứu chuyên sâu, tham vấn ý kiến rộng rãi để tạo sự đồng thuận, đảm bảo chính sách vừa minh bạch, công bằng vừa điều tiết hợp lý nguồn lực đất đai khan hiếm", ông Thịnh nhấn mạnh. 

Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chính sách đánh thuế bất động sản có thể khuyến khích việc sử dụng tài sản đúng mục đích. 

Dù vậy, ông Đính cũng cảnh báo rằng việc áp thuế vội vã có thể dẫn đến những tác động tiêu cực không mong muốn. Nếu như chính sách này được triển khai một cách cứng nhắc và thiếu cân nhắc, sức mua bất động sản sẽ lập tức suy giảm do tâm lý e ngại của người dân. 

Khi đó, thị trường bất động sản vốn đang chớm vào giai đoạn hồi phục – có nguy cơ chững lại hoặc rơi vào trạng thái khó khăn, điều này sẽ kéo theo sự đình trệ của nhiều ngành kinh tế liên quan. 

>> VARS e ngại giá nhà tiếp tục lên cao nếu thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp