Cách tính giá đất tăng có thực sự ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản? 

Bên cạnh những ý kiến quan ngại thì có không ít ý kiến cho rằng, việc tính giá đất tăng không phải là yếu tố chủ đạo làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) cũng như giá bán BĐS. 

“Trăn trở” về cách tính giá đất  

Từ ngày 1/8 vừa qua, 3 bộ luật sửa đổi, bổ sung quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS) đã chính thức có hiệu lực thi hành, với nhiều quy định mới được đánh giá là sẽ mang lại những tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS. Trong đó, những quy định mới về cách tính giá đất tại Luật Đất đai năm 2024 được quan tâm hơn cả, bởi nó không chỉ giải quyết được những khúc mắc của người có đất bị thu hồi; mà còn được dự báo sẽ trực tiếp làm cho giá nhà đất trên thị trường tiếp tục tăng cao. 

Cụ thể, tại Điều 159 Luật Đất đai  năm 2024 có quy định bỏ khung giá đất và bảng giá đất sẽ phải được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Theo đó, Chính phủ đã phân quyền và tăng cường trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh khi quy định việc xác định bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh thực hiện; đồng thời loại bỏ phương pháp “chiết trừ”, thay vào đó là xác định giá đất theo 4 phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số điều chỉnh giá đất. 

“Chúng tôi cho rằng, với cách tính giá đất theo 4 phương pháp mới sẽ giúp cho việc định giá đất được sát với thực tế, bảo đảm sự minh bạch, bền vững của thị trường BĐS. Tuy nhiên, với cách tính mới ít nhiều khiến cho chi phí về đất của DN sẽ tăng lên và nhiều khả năng giá BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi khi giá đất tăng lên thì cũng sẽ kéo theo giá BĐS tăng” – Giám đốc chiến lược batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận định. 

Trong khi đó, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Trần Quốc Dũng cho rằng, hiện nay, Chính phủ đang khuyến khích DN đầu tư có giải pháp hỗ trợ người dân theo hướng kéo giảm giá nhà. Nhưng tiền sử dụng đất mà DN phải trả theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 là một trong những vướng mắc lớn nhất quyết định đến câu chuyện giá nhà. Bởi hiện nay, một số chi phí liên quan đến thi công dự án nhà ở chưa được luật hóa như: chưa tính đến công trình tạm, công trình phục vụ thi công được nhà đầu tư bỏ chi phí xây dựng để bảo đảm triển khai dự án, hay các chi phí về trượt giá... 

“Cùng với việc tính giá đất tăng lên, trong khi một số khoản chi phí khác của DN không được tính đủ sẽ dẫn đến việc các chi phí của dự án sẽ tăng cao và cuối cùng người mua nhà chính là người phải chịu thiệt khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, về lâu dài còn ảnh hưởng đến công tác an sinh xã hội vì như vậy thì giá nhà chỉ tăng chứ không thể giảm” – ông Trần Quốc Dũng cho hay. 

Giá nhà phụ thuộc vào cung - cầu  

Theo luật sư Hoàng Tuấn Vũ – Đoàn Luật sư TP Hà Nội, điểm nhấn đáng chú ý nhất trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất mới nhất theo Luật Đất đai năm 2024 đó là tăng giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi, khung giá đất đã được loại bỏ và bảng giá đất được tính tiệm cận với giá thị trường. Cùng với đó, việc thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở; hộ gia đình có nhiều thế hệ bị thu hồi đất sẽ được giao thêm đất; phải thực hiện tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất. Ngoài ra còn nhiều khoản hỗ trợ khác cho người có đất bị thu hồi: hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm... 

“Thời gian gian qua, những tranh chấp kiện tụng liên quan đến đất đai chiếm đến 70% tổng số đơn thư khiếu nại, kiện tụng, nên với những quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 đã giải quyết một cách hài hòa quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi, nhằm bảo đảm tiến độ triển khai các dự án và các vấn đề về an ninh trật tự xã hội” – luật sư Hoàng Tuấn Vũ đánh giá. 

Còn đối với DN kinh doanh BĐS, theo đánh giá của các chuyên gia, căn cứ theo quy định mới sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, việc tính giá đất tại các dự án nhà ở thương mại vẫn được tính theo phương pháp thặng dư, đây là phương pháp chủ đạo được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án BĐS, với tỷ lệ áp dụng lên tới 90%. Việc lựa chọn những yếu tố này bảo đảm giá đất sẽ được định giá sát với thị trường một cách ổn định, tránh tình trạng giá đất tăng đột biến hoặc “sốt ảo” gây nguy cơ mất an toàn cho thị trường BĐS nói chung và thị trường vốn nói riêng. 

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các DN kinh doanh BĐS khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

“Tính giá đất theo phương pháp thặng dư đang được các nước trên thế giới áp dụng rất thành công; suốt hơn 10 năm qua từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì phương pháp này cũng đã thể hiện sự phù hợp đối với thị trường BĐS của Việt Nam, bởi nó không làm thất thu ngân sách Nhà nước, mà còn giúp DN triển khai dự án nhanh hơn. Như vậy, về cơ bản việc chúng ta tiếp tục thực hiện cách tính giá đất này sẽ không có ảnh hưởng quá nhiều đến các DN kinh doanh BĐS; ngược lại đối với những DN lớn có nhiều quỹ đất và đã tính xong tiền sử dụng đất thì lại càng có lợi thế” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận. 

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất được quan tâm hiện nay đó là cách tính giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà, đặc biệt là nhóm dân số thu nhập thấp - trung bình sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà, tạo lập chỗ ở. Đáng chú ý, theo một số nghiên cứu thị trường của các tổ chức thì giá nhà hiện nay ở Việt Nam đang gấp đến 20 lần thu nhập bình quân của người lao động, vì vậy giải pháp nhằm kéo giảm giá nhà được xem là yêu cầu cấp thiết, nhưng với cách tính giá đất tăng sẽ khiến cho vấn đề này càng trở nên nan giải hơn. 

“Không phủ nhận, cách tính giá đất mới sẽ ít nhiều tác động đến sự tăng giá BĐS trong thời gian tới. Nhưng cần phải nhìn nhận một cách thực tế là giá BĐS tăng cao thời gian gần đây là do mất cân bằng cung – cầu, nguồn cầu lớn trong khi nguồn cung sản phẩm vô cùng hạn hẹp. 

Vì vậy, giải pháp tốt nhất để hạn chế tăng giá BĐS là Nhà nước cần hỗ trợ tốt hơn nữa các DN trong việc rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai; đồng thời dành những cơ chế đặc biệt để tăng cường nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền, nhà ở xã hội... để gia tăng nguồn cung, từ đó giá bán sẽ được bình ổn. Chúng ta không nên bàn luận quá nhiều về câu chuyện giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024 nữa” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nói.