Chậm trễ định giá đất, loạt dự án bất động sản Bình Dương ‘vỡ’ kế hoạch bán hàng 

Dự án nhà ở ‘xếp hàng’ chờ định giá đất  

Trong bài viết “Ách tắc định giá đất , hàng chục ngàn căn nhà tại TP.HCM bị ‘treo’ sổ hồng”, VietNamNet phản ánh tình trạng không ít người mua nhà tại các dự án nhà ở chưa được cấp sổ hồng vì vướng mắc khâu xác định tiền sử dụng đất. 

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có hàng trăm dự án bất động sản bị “đóng băng” hoặc tạm dừng các thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài. 

Thực trạng này dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi không thể đưa nguồn cung nhà ở ra thị trường. Trong khi đó, người mua nhà tại các dự án thì bức xúc vì chưa được cấp sổ hồng. 

Cũng liên quan đến thủ tục định giá đất, không chỉ TP.HCM mà hàng loạt chủ đầu tư dự án nhà ở tại Bình Dương cũng “đứng ngồi không yên” bởi cơ quan chức năng đã nhiều lần chào thầu nhưng không có đơn vị nào tham gia. Điều này đồng nghĩa những mua nhà tại các dự án này chưa được cấp sổ hồng. 

Ngày 10/4 vừa qua, Sở TN-MT Bình Dương đã chào mời 29 gói thầu xác định tiền sử dụng đất tại 29 dự án bất động sản. Trong đó có các dự án như: Mega City tại TP Bến Cát của Kim Oanh Group cần định giá 24,6 ha đất giao mới và điều chỉnh; Khu nhà ở Bình Minh, TP Bến Cát của Công ty Địa ốc Bình Minh cần định giá 29 ha đất các loại; Khu nhà ở Quang Phúc 3, huyện Bắc Tân Uyên của Công ty Nhà Quang Phúc cẩn định giá 8,6 ha các loại đất. 

Đầu tháng 3/2024, Sở TN-MT Bình Dương cũng đã duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu cho 29 gói thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản, tổng giá trị các gói thầu này là 3,2 tỷ đồng. 

Một số dự án trong danh sách này như: Chung cư Tecco Luxury, TP Thuận An của Tecco Miền Nam; Khu nhà ở Thuận An 1 và Thuận An 2 của Phát Đạt; Chung cư A&T Sky Garden, TP Thuận An của Công ty A&T Bình Dương… 

Danh sách các dự án bất động sản tại Bình Dương chờ xác định giá đất ngày càng dài và cứ 2 - 3 tháng thì Sở TN-MT lại chào thầu một lần. Không ít dự án được chào thầu từ năm 2022 nhưng đến nay vẫn chưa lựa chọn được đơn vị tư vấn. 

Nhiều dự án đã đáp ứng các thủ tục pháp lý quan trọng như chấp thuận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa triển khai bán hàng khi chưa xác định được tiền sử dụng đất. 

‘Vỡ’ kế hoạch kinh doanh   

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 

Chia sẻ với PV VietNamNet, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai chung cư giá rẻ tại TP Dĩ An, Bình Dương cho biết rất “đau đầu” vì thủ tục thẩm định tiền sử dụng đất. 

Theo vị này, năm 2023, sau khi có cấp giấy phép xây dựng, công ty đã bắt tay vào xây dựng phần móng. Cùng với việc đẩy nhanh thi công, công ty đã lên kế hoạch truyền thông và ký kết với các đơn vị môi giới để tổ chức bán hàng. 

Dự kiến, dự án sẽ được mở bán vào cuối quý 1/2024. Tuy nhiên, kế hoạch bán hàng phải hoãn lại để chờ hoàn tất thủ tục xác định tiền sử dụng đất. Bởi vì ngoài yếu tố chính cấu thành giá bán căn hộ, tiền sử dụng đất được nộp càng sớm thì người mua nhà sẽ nhanh có sổ hồng. 

“Trước đây, các chủ đầu tư tự tính tiền sử dụng đất rồi mở bán. Nhưng sau đó, một số trường hợp giá đất do cơ quan Nhà nước xác định lại cao hơn giá dự kiến, dẫn đến chủ đầu tư không có lợi nhuận. Chưa kể, khâu định giá đất kéo dài nhiều năm khiến cho người mua nhà không được cấp sổ hồng, xảy ra tranh chấp”, vị này chia sẻ. 

Theo tổng giám đốc này, khâu định giá đất phụ thuộc hoàn toàn vào cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp muốn nhanh cũng không được. Việc chậm tính tiền sử dụng đất gây thiệt hại cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, về lâu dài sẽ gián tiếp làm tăng giá nhà. 

Nói về khó khăn khi định giá đất, đại diện đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất cho rằng các doanh nghiệp đăng ký thì nhiều nhưng hoạt động thực tế lại không bao nhiêu. 

Như tại TP.HCM, gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, thực tế chưa đầy 10 đơn vị có thực hiện công việc này. Hay như thông báo mời thầu định giá đất của Sở TN-MT Bình Dương mới đây, thông tin thầu gửi đến hàng chục công ty thẩm định nhưng chỉ có 2 đơn vị đăng ký hoạt động tại Bình Dương. 

Một lý do chính khiến cho các đơn vị thẩm định không mặn mà tham gia các gói thầu định giá đất là rủi ro pháp lý. Chi phí nhận được không bao nhiêu nhưng trách nhiệm lại nặng nề, nhất là những dự án có nguồn gốc đất công. 

“Rủi ro pháp lý đến từ việc có nhiều phương án định giá đất nhưng thông tin giá đất giao dịch trên thị trường lại chưa minh bạch. Vì vậy, có tình trạng đơn vị thẩm định xong vẫn không biết mình làm đúng hay sai”, đại diện đơn vị thẩm định giá đất nói. 

Nghị định số 12/2024 đã mở ra hướng giải quyết đối với những trường hợp không lựa chọn được đơn vị thẩm định giá đất. Sở TN-MT các tỉnh thành sẽ giao nhiệm vụ này cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn, thẩm định giá đất hoặc thành lập tổ công tác liên ngành để định giá đất. 

Tuy nghị định trên đã có hiệu lực thi hành từ ngày 5/2/2024 nhưng đến nay công tác định giá đất tại các địa phương vẫn còn chậm trễ, chưa đáp ứng nhu cầu. Các chủ đầu tư và người mua nhà kỳ vọng cần sự vào cuộc quyết liệt hơn để thủ tục này được đẩy nhanh. 

>> Luật Đất đai 2024: Bảng giá đất mới được xây dựng theo tiêu chí nào?