Bất động sản

Cụ thể mục đích xác định giá đất

Diệu Hoa • 01/08/2023 - 07:32

Còn nhiều bất cập khiến Luật đất đai chưa hướng tới sự thống nhất trong quản lý về lĩnh vực giá theo Luật giá dẫn đến chồng chéo giữa các cơ quan quản lý như Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.

Thứ nhất, Luật đất đai đang sử dụng cụm từ “Tư vấn xác định giá đất” và Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất nhưng chưa có giải thích từ ngữ này.

Thứ hai, Dự thảo luật cũng quy định thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được quy định chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất. Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính.

Vấn đề đặt ra là trong thực tế hiện nay việc định giá đất có thể do Thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp thẻ hoặc Định giá viên có chứng chỉ định giá đất do Bộ Tài nguyên môi trường cấp chứng chỉ. Như vậy, theo thuật ngữ này thì “Tư vấn xác định giá đất” có thể là Thẩm định viên về giá hoặc Định giá viên.

"Đối với Định giá viên (không có thẻ Thẩm định viên về giá) việc yêu cầu thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật giá có khả thi không?" - Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC đặt vấn đề.

Công ty này cũng phân tích, đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính, không thể hiện rõ cấp quản lý, cơ quan quản lý, thể hiện việc giới hạn phạm vi thực hiện dịch vụ định giá đất là của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh.

"Với các nội dung quy định nêu trên, Luật đất đai chưa hướng tới sự thống nhất trong quản lý về lĩnh vực giá theo Luật giá dẫn đến chồng chéo giữa các Cơ quan quản lý như Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường" - công ty này lo ngại.

Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC kiến nghị quy định rõ “Tổ chức Tư vấn xác định giá đất” là doanh nghiệp thẩm định giá, sản phẩm tư vấn là Chứng thư thẩm định giá theo quy định của Luật giá.

Thứ ba, về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường, xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Vấn đề đặt ra là giá đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, cũng tương tự như thẩm định giá phải gắn với mục đích thẩm định giá để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất trên cơ sở các nguyên tắc thẩm định giá.

Theo Hãng Kiểm toán AASC, nguyên tắc trên chỉ phù hợp với việc đền bù đất ở lâu dài cho cá nhân, hộ gia đình, các dự án đã đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh được chia thửa có nhiều thông tin thị trường tại thời điểm định giá đất, cũng như dữ liệu đã giao dịch về đất đai của cơ quan quản lý.

Đối với các mục đích sử dụng đất không phải là đất ở như nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ hạn chế thông tin thị trường, thông tin đã giao dịch của thửa đất tương tự nên việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường sẽ không khả thi.

Trường hợp giao đất thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản trên cơ sở chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện tại của thửa đất sang mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới phải thực hiện thông qua quá trình đầu tư có thời gian dài, phải đầu tư cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trường, tổ chức không gian kiến trúc công trình,...

Theo đó, việc định giá sẽ liên quan đến các ước tính trong tương lai khi phát triển dự án (doanh thu phát triển, chi phí phát triển) mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất không quy định chi tiết hết được nó phụ thuộc vào định hướng kinh doanh cụ thể của các nhà đầu tư được lựa chọn phát triển dự án.

Khi đó việc xác định giá đất chỉ là cơ sở xác định giá khởi điểm để đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo điều 126, 127 Luật đất đai.

Đơn vị này kiến nghị cụ thể mục đích xác định giá đất tương tự mục đích thẩm định giá. Bổ sung nguyên tắc xác định giá đất đối với mục đích xác định giá đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo điều 126, 127 Luật đất đai.