Với quỹ đất sẵn có lớn, giá đất hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện, Đồng Nai và Bình Dương đang vượt qua TP HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch.
Năm 2021, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà phố tại TP HCM giảm 65% theo năm về khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016. Nhà phố thương mại có hơn 200 căn, giảm 85% theo năm và chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp. Nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.
Tính riêng trong quý IV/2021, nguồn cung sơ cấp gần 400 căn, giảm 23% theo quý và giảm 58% theo năm. Bên cạnh đó, thị trường không ghi nhận dự án mới được mở bán trong quý. Nguồn cung mới khoảng hơn 170 căn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm gồm quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán 7 dự án sang năm 2022.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong năm 2021 ở mức cao khi đạt 85%. Lượng giao dịch cả năm đạt hơn 1.000 căn, giảm 67% theo năm. Nhà phố liền kề chiếm 61% thị phần lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 84%.
Trong quý IV, tỷ lệ hấp thụ trung bình của nhà phố, biệt thự là 54%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý và giảm 14 điểm phần trăm theo năm. Với nguồn cung mới hạn chế, lượng bán chỉ hơn 210 căn, giảm 26% theo quý và giảm 67% theo năm. Gò Vấp là khu vực có lượng giao dịch vượt trội, chiếm 76% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 92%.
Theo quan sát của chuyên gia Savills, trong ba năm gần đây, tỷ trọng sản phẩm có giá bán trên 18 tỷ đồng/căn có nguồn cung sơ cấp lẫn lượng bán tăng.
Giai đoạn 2020-2021, phân khúc này chiếm hơn 50% tổng nguồn cung sơ cấp và chiếm tỷ trọng cao trên tổng lượng giao dịch (43% vào năm 2020 và 51% vào năm 2021). Các căn trên 18 tỷ đồng chiếm 90% lượng bán trong quý IV/2021. Trong khi trước đó, ở năm 2019, phân khúc này chỉ chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 28% lượng giao dịch.
Từ những con số trên có thể thấy rằng, TP HCM đang ở trong trạng thái hạn chế về nguồn cung; trong khi dân số đô thị tăng trưởng nóng khiến nơi đây thiếu hụt nguồn cung bất đọng sản liền thổ.
Theo chuyên gia của Savills, xuất phát từ lý do trên nên hiện nay, người mua bất động sản đang có xu hướng đầu tư sang các tỉnh thành lân cận, đặc biệt là Đồng Nai và Bình Dương. Đây là 2 địa phương có tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong thời gian qua.
Cả hai tỉnh đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, CFLD và Capitaland. Với quỹ đất sẵn có lớn, giá đất hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện, Đồng Nai và Bình Dương đang vượt qua TP HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch.
Cụ thể, năm 2021, nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch của Đồng Nai nhiều hơn TP HCM khoảng 130% và 160%, được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn ở Biên Hòa.
So với TP HCM, Bình Dương cũng có nguồn cung sơ cấp cao hơn 23% và lượng giao dịch cao hơn 2%. Chuyên gia Savills cho rằng nguồn cung tương lai ở các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục đáp ứng nhu cầu bất động sản liền thổ trước bối cảnh thiếu hụt nguồn cung tại TP HCM.
Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ có nguồn cung tương lai hơn 17.700 căn, nhiều hơn TP HCM 105%. Bình Dương dự kiến tung ra 7.400 căn vào năm 2024 do trọng tâm là căn hộ hơn là nhà ở liền thổ.
Sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp diễn do quy hoạch nhà ở TP HCM đến năm 2030 ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng; các sản phẩm nhà ở cao tầng chiếm hơn 90% nguồn cung mới trong giai đoạn 2015- 2020.
Theo dự báo của Savills, đây là xu hướng sẽ còn tiếp diễn khi phân khúc căn hộ dự kiến sẽ chiếm 90% nguồn cung nhà ở trong tương lai, trong khi biệt thự/nhà phố chỉ chiếm dưới 10%.
Trong dài hạn, chính phủ sẽ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các quận ngoại thành có quỹ đất rộng. Chính quyền TP HCM đang lên kế hoạch chuyển đổi 5 huyện ngoại thành (Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ) thành các quận nội thành vào năm 2030.
Đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 9.400 căn, trong đó tỷ lệ biệt thự, nhà phố chiếm 92%.
Savills dự báo, với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2, 9 và Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%. Năm 2022, nguồn cung tương lai ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu và chín dự án mới. Biệt thự, nhà phố sẽ chiếm ưu thế với 83% thị phần.
