Đột phá mới nào trong Luật Đất đai 2024 đang dần thay đổi cục diện của thị trường bất động sản? 

Thị trường bất động sản  (BĐS) có một vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế của Việt Nam. 

Theo đó, những bất ổn của thị trường BĐS không chỉ là vấn đề riêng của thị trường BĐS mà còn tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô của cả nền kinh tế. 

Các chuyên gia kỳ vọng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ trở thành bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn; tư duy mới sẽ giúp khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 

Thị trường BĐS vẫn đang nỗ lực phục hồi  

Bức tranh chung của thị trường BĐS tại Việt Nam nửa cuối năm 2022 nhuốm một màu ảm đạm giữa bối cảnh tình hình kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng bước vào thời kỳ phục hồi sau đại dịch Covid-19. 

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy sau khi bùng nổ lượng giao dịch BĐS vào quý II/2022, thị trường BĐS bắt đầu trượt dài từ quý III/2022 và tiếp tục chật vật trong năm 2023. 

Chỉ xét riêng phân khúc căn hộ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, lượng giao dịch đã xuống mức thấp nhất trong quý IV/2022 khi chỉ có 14.349 giao dịch. 

Sự phục hồi của nhóm này vẫn không có dấu hiệu nào rõ nét khi số lượng giao dịch có xu hướng giảm dần trong năm 2023 với lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm giảm 15,67% so với 6 tháng đầu năm. 

Ở phân khúc đất nền, dù xu hướng giảm vẫn được xem là chủ đạo trong giai đoạn 2022-2023 nhưng "điểm sáng" về sự phục hồi lộ diện khi lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2023 cao hơn 6 tháng đầu năm khoảng 28,42%. 

Tình hình khó khăn của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường BĐS nói riêng đã có tác động tiêu cực đến tình hình kinh doanh của phần lớn các doanh nghiệp trong ngành. 

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2023 đã có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. 

Năm 2024, thị trường BĐS đã có những thay đổi đáng kể khi niềm tin vào thị trường ghi nhận có sự cải thiện rõ rệt, lượng giao dịch thành công đã có sự cải thiện. 

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường ước tăng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó nhu cầu tìm kiếm BĐS quý I/2024 tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước; đặc biệt những dự án đang mở nhận đặt chỗ cũng ghi nhận số lượng đăng ký khả quan; điều này cho thấy sự quan tâm cũng như chuẩn bị của người mua trước tình hình đang có chuyển biến tích cực hơn của thị trường. 

>> Chung cư phía Nam phục hồi rõ nét, nguồn cung cải thiện theo hướng cân bằng  

Những bất ổn tồn đọng của thị trường BĐS  

Những gam màu tươi sáng của thị trường BĐS lần lộ diện trong những tháng đầu năm 2024 nhưng hiện vẫn chưa hết khó khăn, mức phục hồi cũng vẫn chưa có sự đồng đều trên các phân khúc của thị trường. 

Tình trạng khó khăn của thị trường BĐS hiện vẫn kéo dài cho đến hiện nay, chủ yếu do vướng mắc về mặt pháp lý trong thị trường BĐS. Cụ thể: 

1. Vướng mắc về quy hoạch 

Hiện nay tình trạng phát triển các dự án BĐS tại một số địa phương không tuân theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. 

Có trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng lại không phù hợp với quy hoạch cấp trên hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực. 

2. Vướng mắc về đầu tư 

Các trình tự thủ tục đầu tư dự án BĐS được quy định ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư kéo dài. 

3. Vướng mắc về giao dịch 

Quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo ra khoảng trống về mặt pháp lý, đây cũng là cơ sở cho việc hình thành nên các dự án "ma", gây nên tình trạng lừa đảo khách hàng. 

4. Vướng mắc về thông tin 

Việc cập nhật các thông tin về thị trường BĐS còn khá nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, gây ra khá nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường BĐS, gây thất thu ngân sách Nhà nước. 

Luật Đất đai 2024 sẽ "thổi làn gió mới" vào thị trường BĐS?  

Luật Đất đai mới được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng với mục tiêu đưa thị trường BĐS (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả. 

Theo đó, nhiệm vụ trọng tâm mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra chính là nguồn lực đất đai cần được quản lý, khai thác, sử dụng đảm bảo tiết kiệm, bền vững và hiệu quả cao nhất; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước có thu nhập cao; việc quản lý và sử dụng đất đai cần đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư. 

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam luôn bước vào một chu kỳ phát triển mới sau mỗi lần có điều chỉnh về pháp lý. 

Tháng 8/2024, Luật Đất đai 2024 sửa đổi được đánh giá sẽ tạo ra không gian mới cho sự phát triển của thị trường BĐS; góp phần giải quyết các những vấn đề khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, tạo dư địa cho sự tăng trưởng của cả nền kinh tế. 

1. Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền sử dụng đất cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Theo đó, họ sẽ được hưởng các quyền tương đương với công dân Việt Nam, ngoại trừ quyền thế chấp tài sản bất động sản, chỉ được thực hiện tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; đây là bước tiến quan trọng, nhằm tăng cơ hội tiếp cận và sở hữu đất đai, thu hút kiều hối và đầu tư từ kiều bào, qua đó thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế. 

2. Quy định mới về đầu tư BĐS của các công ty nước ngoài 

Trước đây, các công ty nước ngoài phải liên doanh liên kết với doanh nghiệp trong nước để đầu tư dự án BĐS. 

Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và cho thuê quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao. 

Điểm đổi mới này đã tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính lớn và trình độ kỹ thuật cao, nâng cao chất lượng các dự án BĐS. 

3. Đổi mới trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đấtCăn cứ Điều 60 của Luật Đất đai 2024, việc quy hoạch sử dụng đất có thể được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước. Trong trường hợp quy hoạch mới chưa được phê duyệt, quy hoạch cũ tiếp tục được thực hiện cho đến khi có quy hoạch mới. Quy định này giúp đảm bảo tính đồng bộ và rút ngắn thời gian lập quy hoạch, giải quyết các vấn đề pháp lý kéo dài trong phát triển dự án bất động sản. 

4. Quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội 

Luật mới cũng quy định rõ các trường hợp giao đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu, chủ yếu cho các dự án có giá trị kinh tế thấp và phục vụ an sinh xã hội, như nhà ở xã hội hoặc nhà lưu trú cho công nhân. Các trường hợp khác phải qua đấu giá hoặc đấu thầu công khai, gắn với chuyển đổi số. Quy định này nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, hạn chế các hiện tượng giao đất theo cơ chế chỉ định và đấu giá dàn xếp. 

5. Quy định mới về thu hồi đất để làm các dự án nhà ở thương mại 

Luật Đất đai 2024  quy định thu hồi đất chỉ áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn và đồng bộ hạ tầng, nhằm đảm bảo các dự án thực sự cần thiết và có tác động tích cực đến phát triển kinh tế và đô thị. Các dự án nhỏ và cục bộ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất, qua đó nâng cao chất lượng và hiệu quả của các dự án bất động sản. 

6. Hình thức thuê đất và định giá đất 

Luật Đất đai 2024 khuyến khích thuê đất trả tiền hàng năm thay vì trả tiền một lần; điều này giúp chấm dứt hiện tượng "găm giữ" đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng bỏ khung giá đất và quy định Bảng giá đất được cập nhật hàng năm, áp dụng từ ngày 1/1/2026. 

Việc áp dụng bốn phương pháp định giá đất mới cũng giúp định giá sát với giá thị trường, tháo gỡ những bất cập trong xác định giá đất lâu nay. 

Luật Đất đai 2024 có vai trò quan trọng trong việc cải thiện quản lý đất đai cũng như phát triển thị trường BĐS. Những quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường, thu hút đầu tư và góp phần vào tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong tương lai. 

>> Loạt động lực mới giúp 4 phân khúc của thị trường bất động sản lộ nhiều 'điểm sáng'