Giao dịch sơ cấp bất động sản 2025: Vì sao vẫn tăng mạnh bất chấp 'bão' thuế Mỹ?

Ngay cả khi Việt Nam chịu sức ép từ việc Mỹ áp thuế 46% lên hàng hóa xuất khẩu, báo cáo ngành bất động sản nhà ở của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap cho thấy thị trường sơ cấp vẫn có triển vọng lạc quan. Vietcap nhấn mạnh rằng năm động lực chủ chốt gồm nhu cầu ở thực vững chắc, dòng tiền đầu tư quay lại, nguồn cung mới dồi dào, lãi suất vay mua nhà ổn định và tiến độ hạ tầng được thúc đẩy sẽ giúp duy trì đà tăng trưởng của thị trường.

Ngay cả trong trường hợp thị trường bất động sản phục hồi chậm hơn kỳ vọng vì yếu tố thuế quan, những nền tảng nội tại này vẫn đủ sức bù đắp phần lớn tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư. Tổng hòa các yếu tố này tạo ra lớp đệm vững chắc, giúp bất động sản Việt Nam tiếp tục vững bước qua sóng gió kinh tế toàn cầu.

Nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư: Chìa khóa giữ vững thị trường

Theo Vietcap, nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì sức cầu trong năm 2025. Với cấu trúc dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu sở hữu bất động sản để ở hoặc cho thuê ngày càng lớn, Việt Nam sở hữu một nền tảng cầu nội địa rất mạnh. Các dự án lớn như Wonder City của Vinhomes (VHM) tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ dẫn dắt đà tăng trưởng giao dịch sơ cấp ngay từ đầu năm, trong khi TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai dự kiến phục hồi mạnh từ nửa cuối năm.

Diễn biến giao dịch sơ cấp căn hộ và bất động sản liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2018–2025. Nguồn: CBRE, Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap.

Song hành với nhu cầu ở thực, dòng tiền đầu tư đang dần quay trở lại thị trường, được hỗ trợ bởi môi trường lãi suất thấp và các chính sách bán hàng linh hoạt. Vietcap ghi nhận nhiều chủ đầu tư đang triển khai ưu đãi chiết khấu thanh toán sớm từ 10–16%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24–30 tháng và cam kết thuê lại với lợi suất 5–7%/năm. Những chính sách này không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư mà còn kích thích thanh khoản trên thị trường sơ cấp trong bối cảnh tâm lý còn dè chừng.

Diễn biến giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2019–Quý I/2025. Nguồn: CBRE, Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap.

Một điểm khác biệt lớn so với những chu kỳ trước là hoạt động đầu cơ ngắn hạn hiện nay gần như không còn chi phối thị trường. Theo Vietcap, giao dịch hiện chủ yếu xuất phát từ người mua thực sự để ở hoặc đầu tư dài hạn cho thuê, thay vì lướt sóng ăn chênh lệch. Điều này giúp thị trường bất động sản 2025 xây dựng được nền tảng ổn định và bền vững hơn trước các cú sốc bên ngoài.

Sự phục hồi của dòng tiền đầu tư còn được củng cố bởi kỳ vọng vào môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Vietcap nhận định lạm phát đã được kiểm soát tốt, trong khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, qua đó gián tiếp củng cố niềm tin nhà đầu tư vào bất động sản sơ cấp.

Nguồn cung mới, lãi suất thấp và hạ tầng bứt tốc: Ba động lực song hành

Về nguồn cung, Vietcap dự báo năm 2025 sẽ có khoảng 40 dự án nhà ở mới được mở bán trên toàn quốc, trải rộng tại 13 tỉnh thành trọng điểm. Các khu vực sôi động nhất bao gồm Hà Nội, TP.HCM, Long An và Bình Dương với những đại dự án như Wonder City của Vinhomes hay Eco Retreat của Ecopark. Việc thủ tục pháp lý được cải thiện rõ rệt từ năm 2024 giúp nhiều dự án quy mô lớn bước vào giai đoạn triển khai mạnh mẽ, bổ sung nguồn hàng dồi dào cho thị trường sơ cấp.

Về mặt lãi suất, Vietcap nhận định mặt bằng lãi suất vay mua nhà năm 2025 sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, với lãi suất ưu đãi dao động từ 7,6–8,3%/năm và lãi suất thả nổi phổ biến từ 10,6–12,6%/năm. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước chủ trương giữ ổn định lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, người mua nhà sẽ tiếp tục được hưởng lợi lớn, đặc biệt là những người mua lần đầu hoặc mua để cho thuê dài hạn.

Diễn biến lãi suất vay mua nhà thả nổi và lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng giai đoạn 2019–2025. Nguồn: Vietcap tổng hợp và ước tính.

Song song với nguồn cung và lãi suất, động lực từ đầu tư công, đặc biệt là đầu tư hạ tầng, đang trở thành bệ phóng mới cho bất động sản. Chính phủ đã cam kết nâng tỷ lệ giải ngân đầu tư công lên 100% trong năm 2025, tập trung vào các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 3 TP.HCM, sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến metro mới tại TP.HCM. Vietcap dự báo sự bứt tốc của hạ tầng giao thông sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến thị trường bất động sản các tỉnh vệ tinh.

Ngoài ra, đề xuất sáp nhập tỉnh thành theo Nghị quyết 60-NQ/TW cũng được Vietcap đánh giá là có thể thúc đẩy tâm lý tích cực cho thị trường nhà ở tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Mặc dù trong ngắn hạn có thể xuất hiện một số biến động về giá, nhưng xét về dài hạn, tiến trình sáp nhập sẽ tạo ra lợi ích bền vững cho thị trường bất động sản.

Danh sách các dự án nhà ở dự kiến mở bán giai đoạn 2025–2026 tại các khu vực đề xuất sáp nhập. Nguồn: Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap tổng hợp.

Rủi ro tỷ giá và chính sách chủ động: Tấm khiên bảo vệ thị trường

Mặc dù triển vọng năm 2025 được Vietcap đánh giá tích cực, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam không tránh khỏi các rủi ro vĩ mô tiềm ẩn. Một trong những rủi ro lớn nhất là biến động tỷ giá USD/VND nếu áp lực thuế quan từ Mỹ kéo dài. Nếu đồng VND tiếp tục mất giá mạnh, Ngân hàng Nhà nước có thể buộc phải chuyển trọng tâm từ kích thích tăng trưởng sang ổn định tỷ giá, kéo theo việc tăng lãi suất, gây khó khăn cho người mua nhà.

Ngoài ra, việc thu nhập hộ gia đình bị ảnh hưởng tiêu cực bởi áp lực thuế quan có thể làm giảm nhu cầu mua nhà trong phân khúc trung và cao cấp. Để ứng phó với nguy cơ này, Vietcap ghi nhận nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng tung ra các gói bán hàng linh hoạt như kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và áp dụng các chương trình cam kết thuê lại nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản.

Về phía chính sách, Vietcap kỳ vọng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục duy trì chiến lược điều hành chủ động và linh hoạt như những giai đoạn khó khăn trước đây. Các biện pháp bao gồm duy trì mặt bằng lãi suất ổn định, hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công được đánh giá là trụ cột then chốt để duy trì tâm lý tích cực trên thị trường.

Tổng hòa các yếu tố trên, Vietcap kết luận rằng thị trường giao dịch sơ cấp bất động sản Việt Nam năm 2025 hoàn toàn có khả năng vượt qua những cơn sóng ngầm từ bên ngoài, nhờ nền tảng nội lực mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ chủ động và kỳ vọng phục hồi kinh tế bền vững.

>> Giám đốc A City: Sáp nhập tỉnh thành là thời điểm 'có một không hai' để quy hoạch lại toàn bộ thị trường BĐS Việt Nam