HoREA đề nghị sớm áp dụng Luật Nhà ở 2023 với các quy định về nhà ở xã hội 

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA ) đánh giá việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 là rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Khẳng định Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014. 

Dẫn chứng cho đánh giá trên, HoREA nêu ra một số điểm mới nổi bật trong Luật Nhà ở 2023, như quy định: "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại  theo quy định của Luật Đất đai". 

Theo HoREA, việc dẫn chiếu về Luật Đất đai như trên là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Khắc phục được bất cập của Luật Nhà ở 2014, khi quy định này "vênh" với các quy định của Luật Đất đai 2013. 

Với phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê, còn gọi là "chung cư mini", Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Luật cũng quy định việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người mua nhà tại các "chung cư mini" được cấp Giấy chứng nhận; việc quản lý vận hành phải thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của UBND các cấp để vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân. 

Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2023 không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Quy định này theo HoREA đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, Luật cũng quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. 

Đặc biệt, đối với chính sách về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội. Trước hết là nhằm thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội với nhiều chính sách nổi bật, tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập hiện nay, sát với thực tiễn, như: Quy định hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi; điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang; các yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án… 

Luật Nhà ở 2023 đề cập nội dung được nhiều người dân đang sống tại các chung cư cao tầng trong cả nước quan tâm: Quy định về kinh phí bảo trì; quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì; cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Theo HoREA, quy định rất chi tiết, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ làm tăng áp lực và khối lượng công việc lên UBND cấp huyện trong khi biên chế có hạn. Như tại TPHCM, nhiều quận, huyện có quy mô dân số lớn và có số lượng nhà chung cư nhiều. 

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đây là lần đầu tiên luật nhà ở quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác để khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm một cách, còn nhà đầu tư thì gặp rất nhiều khó khăn trong những quy trình, thủ tục hành chính. HoREA nhìn nhận quy định này chính là nhằm thực hiện mục tiêu cải cách hành chính của Chính phủ. 

Tuy nhiên, bên cạnh rất nhiều quy định mới tích cực, HoREA nhận thấy, còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, có thể điều chỉnh hoặc bổ sung vào thời điểm phù hợp. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm nghìn phòng trọ trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động. 

Đối với các hành vi bị nghiêm cấm, theo HoREA, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là không phù hợp thực tế. HoREA cho rằng khó cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng kinh doanh lưu trú du lịch theo ngày, theo giờ đang rất phổ biến trong nước và trên thế giới hiện nay, mà nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn.
 

Hay về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở thương mại và về hội nghị nhà chung cư chưa có quy định về hội nghị nhà chung cư lần đầu và cũng chưa quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải phối hợp với UBND cấp xã để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. 

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025, tuy nhiên, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.