Lần đầu tiên nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP. HCM 

Trong báo cáo về tình hình bất động sản  (BĐS) trên địa bàn trong 11 tháng đầu năm mới được công bố của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), đã ghi nhận trên địa bàn TP hiện chỉ có 4 dự án được cấp phép huy động vốn và toàn bộ đều là phân khúc cao cấp, mức giá sơ cấp (do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng), bình quân 9,4 tỷ đồng/căn và giá thực tế khi bán sẽ cao hơn. 

Theo đánh giá của Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường BĐS tại TP. HCM. 

Thời điểm này, không còn nguồn cung mới về nhà ở trung cấp, bình dân ra thị trường càng khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường BĐS TP trở nên "méo mó", không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp; từ đó dẫn đến việc thị trường phát triển thiếu sự bền vững, an toàn và thiếu sự lành mạnh. 

>> Mới nhất về đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam: VACC kiến nghị ưu tiên lựa chọn nhà thầu Việt 

Những điều này kéo theo cơ cấu sản phẩm nhà ở trong "mô hình kim tự tháp nhà ở" tại TP. HCM trong 11 tháng của năm 2024 tiếp tục rơi vào tình trạng bị mất cân đối nghiêm trọng. 

Theo lý giải của HoREA, năm 2020, nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1% nhưng sau đó không còn sự xuất hiện của nhà ở bình dân; cũng trong năm 2020, nhà ở cao cấp chiếm 71%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78%, năm 2023 chiếm 69% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường. 

Theo như số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, trong 11 tháng của năm 2024 có 12 dự án nhà ở (trong đó có 1 dự án nhà ở xã hội) được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, gồm 6 dự án do Sở Kế hoạch và Đầu tư giải quyết và 6 dự án do UBND TP. Thủ Đức giải quyết. 

Tại Thủ Đức, 6 dự án bất động sản đang thu hút sự chú ý. Trong đó, Metro Star với 1.400 căn hộ định hình thuộc phân khúc cao cấp. Khu căn hộ Điền Phước Thành (2.000 căn, tên thương mại MT Eastmark City) hiện đang chào bán với mức giá từ 55-65 triệu đồng/m2. 

Khu nhà ở thấp tầng Thăng Long tại phường Trường Thạnh, với 36 căn hộ thấp tầng, không thuộc phân khúc trung cấp hay bình dân. Khu nhà ở chung cư Phú Hữu do CTCP Thành phố Xanh phát triển cũng được định vị trong phân khúc cao cấp. 

Trong khi đó, dự án khu nhà ở tại ấp Ích Thạnh, phường Trường Thạnh của CTCP Đầu tư An Khải vẫn chưa rõ phân khúc cụ thể. 

Với 6 dự án thuộc thẩm quyền của Sở Kế hoạch và Đầu tư, chỉ có duy nhất dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên được triển khai. 

Mặc dù dự án này đã động thổ vào cuối tháng 8/2024, nhưng vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng do UBND huyện Bình Chánh chưa phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500. Các dự án còn lại, bao gồm khu nhà ở Đông Quang (Dong Quang Town) do CTCP Dệt kim Đông Quang đầu tư tại quận 12, hiện được đồn đoán có mức giá gần 7 tỷ đồng/căn. 

Ngoài 4 dự án đã được cấp phép bán, thị trường TP. HCM trong năm nay còn chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án căn hộ hạng sang khác. 

Điển hình là Masteri Grand View với giá từ 100 triệu đồng/m2, King Crown Infinity từ 97-125 triệu đồng/m2, Citi Grand trên 50 triệu đồng/m2, Fiato Uptown khoảng 55 triệu đồng/m2, The Aurora Phú Mỹ Hưng từ 75 triệu đồng/m2 và The Siamese Towers từ 5.500 USD/m2. 

Thực trạng thị trường bất động sản TP. HCM: Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp 

Báo cáo thị trường bất động sản trong 11 tháng đầu năm 2024 từ các đơn vị như DKRA và DXS-FERI cho thấy, nguồn cung tại TP. HCM chủ yếu đến từ các dự án thuộc phân khúc hạng A (cao cấp), tập trung ở khu vực phía Đông thành phố. Mặt bằng giá tại đây vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 80-140 triệu đồng/m2. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực trung tâm của hai thành phố lớn là rất thấp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ biên lợi nhuận của phân khúc này thấp hơn so với phân khúc cao cấp. 

Các nhà phát triển dự án cho biết, với biên lợi nhuận chỉ đạt khoảng 10-15%, việc tồn đọng hoặc bán chậm trong vòng 1-2 năm có thể khiến dự án rơi vào tình trạng thua lỗ. 

Thực trạng này đã được minh chứng tại một số dự án khi chủ đầu tư buộc phải hoàn trả tiền đặt cọc cho người mua do quá trình triển khai bị chậm trễ trong bối cảnh giá đất tăng liên tục. Dự án Gem Riverside của Đất Xanh (DXG) là một ví dụ điển hình phản ánh thực trạng này. 

Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, mật độ dân cư cao và vấn đề thời gian di chuyển đang trở thành thách thức lớn đối với cư dân. Các dự án trong các đại đô thị tích hợp nhiều tiện ích và hạ tầng cho cư dân lại phải chịu áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, khiến mức giá bán không thể ở mức vừa túi tiền. 

Mặc dù vậy, các dự án cao cấp vẫn thu hút mạnh mẽ nhờ biên lợi nhuận cao và nhu cầu lớn từ người mua. 

VARS đưa ra phân tích rằng, nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp đến từ nhiều nhóm khách hàng như những người có thu nhập cao, nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như Việt kiều. 

Đặc biệt, không ít khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, độc quyền nhất trong dự án. Điều này khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà phát triển bất động sản. 

>> Giá nhà đất tại huyện sắp cất cánh lên quận ở Hà Nội tăng mạnh là kịch bản có thể dự đoán trước