Luật Đất đai 2024: Hết thời nhà đầu tư được ai đó 'chống lưng' để mua rẻ đất 

Với đại đa số đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai  (sửa đổi). Luật gồm 16 chương, 260 điều. 

Giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án còn dang dở  

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý  cho các dự án đang dang dở. 

Đồng thời, Luật sẽ thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường và trong thời hạn 36 tháng, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, tái định cư để giao đất. 

>>Có nên đầu tư bất động sản lúc này để đón đầu 3 luật có hiệu lực?  

Ông Châu cho rằng quy định này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để mua rẻ đất của dân. 

Đồng thời, Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng đầu nậu núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư. Qua đó, quy định này tạo điều kiện rất thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất sạch. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao về Nghiên cứu Đầu tư Savills Hà Nội cũng cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh Doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm này, nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc. 

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có những tác động tích cực đến giá đất và nguồn cung nhà đất. Cụ thể, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật đã bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi. 

Vị này cho rằng một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi). Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại. 

Bên cạnh đó, nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai (sửa đổi). Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải toả cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. 

Ông Tuấn dự báo trong năm 2024, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường. Bởi nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được. 

Tăng tính minh bạch trên thị trường bất động sản   

Cũng theo các chuyên gia về bất động sản đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có nhiều thay đổi được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền miễn giảm sẽ tránh thất thoát tài sản Nhà nước. 

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có nhiều thay đổi được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Đặc biệt, đối với các hoạt động thoái vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực đặc thù sẽ hạn chế được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn tới giải thể doanh nghiệp. 

>>Khẩn trương đưa Luật Đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống  

Một thay đổi đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định này sẽ giúp giảm chênh lệch địa tô, những doanh nghiệp có đủ nguồn lực về tài chính sẽ có cơ sở để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án. 

Điều đó có thể tiếp tục đẩy giá các dự án thương mại lên cao, ảnh hưởng tích cực lên các doanh nghiệp đang sở hữu dự án đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và bắt đầu đi vào triển khai trong các năm tới. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), như nội dung trong Luật Đất đai sửa đổi thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch và bình đẳng cho tất cả các đối tượng liên quan. 

Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ chiếm ưu thế. Đặc biệt, cơ chế mới sẽ giảm tối đa các quan hệ “xin - cho”. Qua đó góp phần tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Cũng theo ông Đính, những doanh nghiệp “đầu cơ” đất với mong muốn kiếm chênh lệch địa tô sẽ “không còn đất sống”. Theo đó, doanh nghiệp làm thật sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn và chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. 

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đồng tình rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tăng tính cạnh tranh thị trường bất động sản. Cụ thể, Luật mới sẽ liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”. 

Trong trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Qua đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu giá. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án. 

Liên quan tính cạnh tranh của thị trường bất động sản, ông Đỗ Minh Đức, Trưởng phòng Dịch vụ ngân hàng đầu tư (IB) của Công ty Cổ phần chứng khoán APG cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có thể tác động lên thị trường chứng khoán (kênh huy động vốn cho doanh nghiệp), đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn. 

Theo lý giải của ông Đức, mục tiêu mà Luật Đất đai hướng tới để khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, tránh đầu cơ, đảm bảo an sinh xã hội. 

Do đó, những doanh nghiệp có tài chính đủ lành mạnh, có năng lực phát triển bất động sản tốt, có quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi, những doanh nghiệp yếu kém về nguồn lực, tập trung vào đầu cơ sẽ chịu nhiều tác động tiêu cực. 

Những doanh nghiệp này khi niêm yết trên sàn chứng khoán cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, qua đó phản ánh vào thị giá cổ phiếu. 

>>Luật Đất đai sửa đổi sẽ góp phần gỡ vướng về pháp lý, rút ngắn đà phục hồi thị trường bất động sản