'Nặng gánh' với tiền sử dụng đất, doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh 'tiến thoái lưỡng nan' 

Doanh nghiệp "oằn mình" gánh tiền sử dụng đất  

Những bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất hiện đang khiến hàng loạt các dự án BĐS rơi vào tình trạng chậm triển khai, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án lâm vào cảnh "làm cũng không được mà không làm cũng không xong" do không đo lường được những chi phí hoặc phải đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án do tiền sử dụng đất bất ngờ tăng vọt. 

Theo Hội môi giới bất động sản (VARS), thời gian qua thị trường bất động sản có dấu hiệu tích cực, nhiều doanh nghiệp bắt đầu khởi động các dự án để đón đầu cơ hội phục hồi. 

Nhiều doanh nghiệp hiện nay đang phải "oằn mình" gánh tiền sử dụng đất. Ảnh: Internet

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai vì vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng chưa thể mở bán do chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất vì khó khăn trong xác định giá đất. 

>> Tòa nhà bằng đá lớn nhất Việt Nam: Xây nên từ 3.000 tấn đá trong suốt 14 năm, không hề dùng hồ vữa 

Việc phê duyệt giá đất thường kéo dài, có thể mất vài năm, thậm chí hàng chục năm, gây đình trệ và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp. Trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội phát sinh. 

Quy trình phức tạp và khó dự đoán giá trị tiền sử dụng đất gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, làm tăng rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng trả nợ. 

Đối với các dự án được áp dụng mức tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ thua lỗ do phải nộp thêm các khoản bổ sung. 

Nhiều doanh nghiệp đã không lường trước được chi phí sử dụng đất tăng cao, dẫn đến việc không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Các doanh nghiệp đã bàn giao dự án cho cư dân nhưng gặp khó khăn khi UBND các tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đây, các dự án này được tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai dự án. 

Những bất cập này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai, thiệt hại kinh tế cho doanh nghiệp và khách hàng, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. 

Theo quy định mới, bảng giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Điều này đặt doanh nghiệp vào tình thế khó khăn trong việc thu xếp nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ. 

Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành bất động sản, nên khi chi phí này tăng cao, doanh nghiệp có thể phải xem xét điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng. 

Thị trường bất động sản gặp vấn đề về nghĩa vụ tài chính đất đai  

Hiện nay, giá bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt tại Hà Nội liên tục thiết lập mức cao. Nếu giá tiếp tục tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ gặp khó khăn, có thể gây ra nhiều hệ lụy về an sinh xã hội. 

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết thị trường đang tồn tại một số vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí. 

Giá bất động sản ở các thành phố lớn liên tục thiết lập mức giá cao. Ảnh: Internet

Thứ nhất, ở một số địa phương, giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định tương đối cao do phương pháp so sánh với giá gần nhất trên thị trường, thường là giá đấu giá. Nguồn cung hạn chế khiến giá đấu trúng bị đẩy lên cao, làm giá đất định giá tăng theo. 

Thứ hai, đối với các thị trường chưa hồi phục, việc xác định giá đất dựa trên dữ liệu từ 2 năm trước, khi thị trường đang nóng, là không hợp lý và có thể không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại. 

Thứ ba, sai phạm trong thẩm định giá dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước khiến nhiều cán bộ địa phương lo ngại trách nhiệm, rủi ro pháp lý. Để tránh rủi ro, họ thường phê duyệt giá đất ở mức cao hoặc kéo dài thời gian phê duyệt. 

Do đó, các dự án đã được phê duyệt giá đất thường có mức giá cao hơn mặt bằng chung, làm giảm hiệu quả kinh doanh, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi đó, các dự án chưa được xác định giá đất lại bị đình trệ và chậm tiến độ. 

“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng cơ quan quản lý cần sớm ban hành hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, quy định rõ thời điểm xác định giá đất. Các dự án hình thành trước một thời điểm cụ thể nên được áp dụng theo khung giá cũ, còn các dự án phê duyệt sau thời điểm đó sẽ áp dụng bảng giá mới”, ông Chung đề xuất. 

>> Giá nhà tăng 'phi mã' từ 6,4 tỷ lên 8 tỷ sau một năm, sẽ khó giảm khi áp bảng giá đất mới