Nhiều rủi ro khi đầu tư lướt sóng vào đất nền trong năm 2022 

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, đất nền là nhu cầu thực và luôn là phân khúc ưu tiên của người đầu tư bất động sản, xuất phát từ nhiều nguyên nhân đặc thù. 

Trước năm 2018, khoảng trước và sau Tết thường xuất hiện những con sốt đất bởi nhiều lý do. Hai năm nay trở lại đây, tình trạng sốt đất trên diện rộng hoặc sốt đất thật sự đã được hạn chế rất nhiều. Năm 2021, dịch COVID-19 gây ra những biến động về kinh tế, thu nhập… khiến thị trường thứ cấp không sôi động nên chưa có tình trạng mọi người đổ xô đi mua đất nền như những giai đoạn trước. 

Đầu năm 2021, thị trường bất động sản chứng kiến một cơn sốt đất nhẹ, xuất phát từ thông tin quy hoạch sân bay Hớn Quản tại Bình Phước. Cách đây khoảng một tháng, thông tin quy hoạch huyện Bình Chánh, TP. HCM lên quận cũng tạo cơn sốt nhẹ 7- 10 ngày rồi nhanh chóng xẹp xuống. Các chuyên gia cho rằng đây là những cơn sốt ảo, còn cơn sốt thật rất khó diễn ra. 

Từ sau khi các địa phương nới lỏng giãn cách, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu săn đất một số khu vực vùng ven TP. HCM, đặc biệt là Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này bổ sung thêm sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, dù không thể bằng giai đoạn từ năm 2019 trở về trước khi chưa có dịch. 

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, gần đây dòng tiền đầu tư bắt đầu đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, trong bối cảnh nền kinh tế và các hoạt động sản xuất kinh doanh đã dần hồi phục. 

Bên cạnh đó, nguồn cung mới không nhiều, chỉ có một vài dự án được hoàn tất pháp lý và bắt đầu được tung ra thị trường, trong khi nhu cầu thực tế lớn hơn nhiều, dẫn đến giao dịch sôi động hơn. 

Ngoài ra, ông Lực cho biết xuất hiện xu hướng người từ TP. HCM chạy lên Bảo Lộc (Lâm Đồng) để tìm không gian ở mới. 

Theo các chuyên gia, thói quen của người Việt là thích đầu tư vào đất đai, vào bất động sản.  

TS. Cấn Văn Lực dẫn khảo sát gần đây của một công ty quản lý quỹ cho thấy, giá đất nền tăng 7-10% mỗi năm trong khoảng 20 năm, thậm chí 30 năm vừa qua. 

Một điểm khác theo ông Lực, đất đai là có giới hạn, còn nhu cầu vẫn tăng do dân số tăng lên và thu nhập của người dân cũng tăng đều khoảng 6% mỗi năm trong 10 năm vừa qua và đà tăng này được dự báo có thể tiếp tục. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nhìn thấy được xu thế đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ hơn khi nhiều quyết sách của Chính phủ đã, đang và sẽ được đưa ra trong thời gian tới. Hơn nữa, pháp lý liên quan đến bất động sản, đất đai đã được tháo gỡ một phần trong thời gian qua. 

Cuối cùng là quá trình đô thị hóa. Do ảnh hưởng dịch bệnh, thời gian vừa qua vẫn có những người mong muốn được về quê vào dịp cuối tuần. Tuy nhiên, ông Lực đánh giá xu thế đô thị hóa sẽ tiếp tục diễn ra vì tỷ lệ đô thị hóa hiện vẫn còn tương đối thấp với khoảng 40%. Tỷ lệ này được dự báo tăng lên khoảng 45% vào năm 2025 và 50% vào năm 2030. 

Ông Lực cho rằng những yếu tố trên sẽ kích thích mọi người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. 

Trên thực tế, vẫn có nhiều nhà đầu tư trúng quả lớn từ đất nền, lời 2-3 lần chỉ sau 2-3 năm đầu tư, qua đó kích thích nhiều người bỏ tiền vào bất động sản. 

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam dẫn chứng về một dự án ở Cần Giuộc, đoạn giáp với huyện Nhà Bè, (TP. HCM). Cụ thể, năm 2016, một lô đất khoảng 80 m2 tại dự án này có giá 500 - 600 triệu đồng. Thời điểm hiện tại, giá lô đất này đã tăng hơn gấp 3 lần, ở mức 1,8 - 19 tỷ đồng, riêng những vị trí đẹp lên đến 2,1 tỷ.  

“Điều đó giải thích vì sao đất nền là kênh đầu tư ưu tiên hàng đầu và nhiều người xác định đầu tư lâu dài", ông Hoàng nhận định. 

Dù có nhiều đò bẩy, nhưng các chuyên gia lưu ý nhà đầu tư cần phải tìm hiểu và kiểm soát thật chặt chẽ khoản đầu tư vào đất nền. Bởi, đối với tiêu chí đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, các yếu tố về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng - an ninh - cảnh quan là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, là trong bối cảnh dịch bệnh thì môi trường sống và cảnh quan càng được xem trọng. Bên cạnh đó, đầu tư vào đất nền sẽ chỉ tít rủi ro hơn khi đầu tư đứng đắn, lằm ăn nghiêm túc thay vì lướt sóng để kiếm lời trong một thời gian ngắn.  

Mặt khác, yếu tố thanh khoản và đòn bẩy tài chính cũng rất quan trọng khi đầu tư vào bát động sản, nhất là đất nền. Do đầu tư bất động sản nói chung và đất nền nói riêng là khoản đầu tư trung và dài hạn nên việc đầu tư lướt sóng sẽ rủi ro trong năm 2022.