Bất động sản

Sóng chung cư: Tâm điểm thị trường bất động sản 2024

Thanh Sơn • 23/12/2024 08:00

Năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM tăng "chóng mặt", trở thành tâm điểm đầu tư với tỷ suất lợi nhuận dẫn đầu thị trường.

Đã từng có thời gian dài, chung cư được xem là loại hình “tiêu sản” bởi giá trị của nó thường giảm dần theo thời gian, không mang lại lợi nhuận bền vững như nhà đất.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển mình rõ nét, thay đổi hoàn toàn định kiến này. Giá chung cư tại nhiều thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM, liên tục tăng trưởng vượt ngoài dự đoán. Với việc tích hợp nhiều tiện ích hiện đại, chung cư ngày nay không chỉ là nơi an cư lý tưởng mà còn trở thành kênh đầu tư đầy tiềm năng, mang lại lợi nhuận hấp dẫn.

Năm 2014, vợ chồng anh Hoàng và chị Lan ở Hà Nội quyết định mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại quận Hoàng Mai với số tiền dành dụm được 800 triệu đồng. Khi đó, giá mỗi mét vuông chỉ khoảng 18 triệu đồng. Thế nhưng, quyết định này không tránh khỏi sự hoài nghi từ bạn bè và người thân. "Chung cư là tiêu sản, sau này mất giá thì sao?", những lời cảnh báo như vậy khiến anh Hoàng không khỏi lấn cấn.

Thế nhưng, thực tế đã chứng minh điều ngược lại. Đến năm 2024, khi giá bất động sản tại Hà Nội tăng mạnh, căn hộ của gia đình anh Hoàng được định giá gần 2,4 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với thời điểm mua. “Lúc đầu, chúng tôi chỉ nghĩ đơn thuần mua nhà để ở, nhưng không ngờ sau 10 năm giá trị căn nhà lại tăng đến mức này”, anh Hoàng chia sẻ. Anh cũng khẳng định rằng nếu không mua nhà vào thời điểm đó, có lẽ giờ đây gia đình anh vẫn loay hoay với bài toán thuê nhà.

Không chỉ người mua để ở, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng bắt đầu chuyển hướng sang chung cư. Anh Phong, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho biết vào thời kỳ thị trường đất nền “sốt nóng”, thị trường bất động sản nhanh chóng rơi vào trạng thái trầm lắng. Thấy thanh khoản đất nền đóng băng, anh quyết định rút vốn khỏi các dự án ở tỉnh và chuyển sang đầu tư chung cư.

Tháng 4/2023, anh Phong mua một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 120m2 tại Vĩnh Tuy với giá 5,8 tỷ đồng. Đến tháng 12/2024, căn hộ này được định giá lên đến 11 tỷ đồng, tăng gấp đôi chỉ trong vòng chưa đầy hai năm.

Những câu chuyện như của anh Hoàng hay anh Phong không chỉ khẳng định tiềm năng đầu tư vào chung cư mà còn phản ánh sự thay đổi lớn trong tâm lý và xu hướng của thị trường bất động sản. Từ "tiêu sản" bị xem thường, chung cư đã vươn lên trở thành loại hình bất động sản hấp dẫn cả người mua nhà lẫn các nhà đầu tư sành sỏi.

Theo dữ liệu từ Batdongsan, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM đã ghi nhận mức tăng "chóng mặt" từ đầu năm 2024 đến nay. Cụ thể:

Trong khi đó, dù phân khúc đất nền và nhà riêng cũng ghi nhận sự tăng trưởng, nhưng tốc độ tăng giá của những loại hình này chậm hơn so với chung cư. Đây là một tín hiệu cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ trong xu hướng đầu tư của thị trường bất động sản, khi chung cư đang trở thành sự lựa chọn ưu tiên hơn so với các phân khúc khác.

Theo thống kê, so với cùng kỳ năm ngoái, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đã đạt mức tăng giá ấn tượng. Tại Hà Nội, các dự án dẫn đầu về mức tăng giá phải kể đến Times City với mức tăng 39%, Goldmark City 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm 38%, Vinhomes D’Capital 27% và Vinhomes Smart City 26%.

Tại TP. HCM, phân khúc chung cư cũng ghi nhận sự tăng giá đáng kể. Các dự án nổi bật gồm Lavida Plus với mức tăng 24%, dự án Căn hộ Khang Gia Gò Vấp với mức tăng 45%, The Era Town 19%, Masteri Thảo Điền 18%, The Opera Residence 13% và Empire City Thủ Thiêm 13%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang đang dần chiếm tỉ trọng lớn hơn trong nguồn cung tại các thành phố lớn, đặc biệt là tại ba thị trường trọng điểm: Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng.

Đón đầu làn sóng đầu tư và được xem là điểm sáng tiềm năng của thị trường bất động sản, giá chung cư tại huyện Đông Anh (Hà Nội) ghi nhận mức tăng giá chóng mặt. Sự tăng trưởng này không chỉ diễn ra ở các dự án mới mở bán mà còn ở những dự án đang hình thành trong tương lai, dù vị trí cách trung tâm thành phố tới gần 20km.

Theo thống kê từ Batdongsan, vào tháng 11/2022, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp tại dự án Eurowindow River Park dao động từ 23-25 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,7 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Tuy nhiên, đến tháng 11/2024, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 68,6m2 tại đây đã được rao bán với giá 3,6 tỷ đồng, tương đương 52,48 triệu đồng/m2.

Đối với những dự án đang hình thành trong tương lai, giá bán dự kiến của các căn hộ tại Masteri Cổ Loa cũng khiến nhiều người bất ngờ. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ (38,2-53,4m2) có giá từ 97-113 triệu đồng/m2; căn hộ 2 phòng ngủ (64,1-68,4m2) có giá từ 116-122 triệu đồng/m2 và căn hộ 3 phòng ngủ (82,1m2) lên đến 124 triệu đồng/m2.

Không chỉ những dự án mới hay dự án trong tương lai, ngay cả các căn hộ tập thể cũ tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá ngày càng cao. Dù những căn hộ này có tuổi đời 50 năm hoặc hơn, nhiều căn hiện đang được rao bán với mức giá ngang ngửa các căn chung cư cao cấp, hạng sang tại Thủ đô.

Khảo sát từ Batdongsan cho thấy các căn tập thể cũ hiện đang được rao bán với mức giá từ 100-150 triệu đồng/m2. Cụ thể, khu tập thể Vọng Đức (phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm) xây dựng từ năm 1960, mặc dù trong tình trạng xuống cấp, nhưng giá bán tại đây vẫn dao động từ 130-150 triệu đồng/m2. Một căn nhà tập thể diện tích 30m2 hiện đang được rao bán với giá 3,58 tỷ đồng, tương đương 119 triệu đồng/m2.

Tại khu tập thể phố Trung Tự (quận Đống Đa), một căn nhà 35m2 cũng được rao bán với giá 3,9 tỷ đồng, tương đương 111 triệu đồng/m2.

Một ví dụ khác, tại khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, giá căn hộ khi mở bán vào năm 2015 chỉ khoảng 13,5-15 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại sau 10 năm, giá căn hộ tại đây đã tăng lên 43-49 triệu đồng/m2, gấp 3 lần so với mức giá khởi điểm.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã gần như "tuyệt chủng" trong vài năm trở lại đây và khó có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. HCM. Từ năm 2018 đến năm 2023, không chỉ số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh mà cơ cấu nguồn cung cũng ngày càng mất cân đối, với sự gia tăng chủ yếu trong các phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo VARS, tỷ trọng nguồn cung căn hộ bình dân (<25 triệu đồng/m2) tại TP. HCM đã chính thức "biến mất" vào năm 2021, trong khi tại Hà Nội, phân khúc này cũng ngừng xuất hiện vào năm 2023.

Trong năm 2024, phân khúc căn hộ hạng sang tại cả Hà Nội và TP. HCM đã ghi nhận sự tăng giá đáng kể. Cụ thể:

Trước tốc độ tăng giá "chóng mặt" của chung cư, không chỉ riêng vợ chồng anh Hoàng trong câu chuyện trên ngỡ ngàng khi căn hộ của mình tăng giá gấp 2-3 lần chỉ sau 10 năm, mà ngày càng nhiều người trẻ cũng bắt đầu xem chung cư như một loại hình đầu tư sinh lời trong tương lai.

Không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực, chung cư giờ đây còn mang lại giá trị đầu tư đáng kể. Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, tốc độ tăng giá và chu kỳ đủ dài chính là hai yếu tố quyết định một bất động sản là tài sản hay tiêu sản.

Ông Quốc Anh chỉ ra rằng, trước năm 2020, rất ít người coi chung cư là tài sản vì tốc độ tăng giá hàng năm của phân khúc này chỉ dao động ở mức 3-4%. Bên cạnh đó, tâm lý "chuộng đất" của người dân, đặc biệt tại miền Bắc, càng khiến chung cư bị đánh giá thấp hơn nhà đất.

Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, đã làm thay đổi nhận thức của nhiều nhà đầu tư. Theo một phép tính của trang Batdongsan, nếu lấy 100 đồng đầu tư vào chung cư từ năm 2015, số tiền này đã tăng lên 297 đồng (gấp gần 3 lần) vào quý IV/2024.

Ông Quốc Anh nhận định, khi đặt chung cư vào một chu kỳ đầu tư đủ dài, đây sẽ là loại hình có khả năng sinh lời tốt, không chỉ từ tăng giá mà còn từ việc cho thuê. Đây chính là yếu tố mà trước đây nhiều người chưa nhìn thấy, dẫn đến định kiến coi chung cư chỉ là "tiêu sản".

Một lý do khác khiến chung cư không còn bị gắn mác "tiêu sản" chính là mức tăng giá mạnh mẽ trong những năm gần đây. Từ năm 2024, mặt bằng giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng đã tăng đáng kể, khiến nhiều người trẻ thay đổi quan điểm. Giữa bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn duy trì ở mức cao, nhiều chuyên gia nhận định rằng, trong 5-10 năm tới, giá chung cư tại các đô thị lớn có thể đạt mức "đỉnh" mới.

Chung cư, từ chỗ bị xem thường, giờ đây đã khẳng định vị thế của mình không chỉ là nơi an cư mà còn là một kênh đầu tư dài hạn đáng tin cậy.

Chính từ tâm lý này, chung cư dần được xem là tài sản thay vì “tiêu sản”. Hơn thế nữa, loại hình BĐS này còn mang đến nhiều tiềm năng tăng giá bền vững trong thời gian dài hạn, trở thành kênh đầu tư chiến lược. Trong trường hợp khó khăn, chủ sở hữu có thể cho thuê để tạo ra nguồn thu ổn định.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, xu thế xã hội hiện đang hướng đến những tiện ích xanh, thông minh… và chung cư ngoài việc tạo ra được dòng tiền thì cũng chính là phân khúc đáp ứng được điều đó.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng xu thế này có thể sẽ thay đổi trong thời gian tới và mở ra cơ hội cho các loại hình căn hộ sở hữu 50 năm nhờ những lợi thế vượt trội cả về giá cả và vị trí.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, khi mua nhà, yếu tố quan trọng nhất là sự phù hợp. Nếu sau khi tính toán dòng tiền, lãi suất và giá cả mà chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, người mua nên cân nhắc phương án thuê nhà thay vì cố sở hữu bất động sản.

Ở góc độ đầu tư, ông Quốc Anh nhận định rằng thời điểm hiện tại, việc mua chung cư để đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp do mặt bằng giá đã tăng quá cao. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng đến chiến lược dài hạn, giữ tài sản trong khoảng 3-5 năm để đạt hiệu quả tốt hơn.

Ông cũng cho biết, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn vào năm 2022 khi tính thanh khoản giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư không thể chuyển nhượng hay thu hồi vốn. Từ bài học này, chiến lược đầu tư đã có sự chuyển đổi rõ rệt.

Đến quý II và III/2024, các nhà đầu tư bắt đầu ưu tiên các loại hình bất động sản tại thành phố lớn, với những tiêu chí cụ thể như pháp lý rõ ràng, tính thanh khoản cao, khả năng cho thuê tốt và khả năng thế chấp để vay vốn. Trong danh mục đầu tư lẫn nhu cầu ở thực hiện nay, chung cư ngày càng được lựa chọn nhờ tính linh hoạt và giá trị bền vững.

Tại các đô thị lớn, chung cư không chỉ đơn thuần là nơi để ở mà còn trở thành tài sản tích sản, đáp ứng cả mục tiêu an cư lâu dài lẫn đầu tư sinh lời. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, chung cư được xem là kênh đầu tư an toàn và phù hợp với xu hướng.

Chia sẻ về triển vọng trong tương lai, ông Quốc Anh dự đoán rằng giai đoạn 2025-2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt trên thị trường chung cư. “Xu hướng chính sẽ là giá đi ngang, tập trung vào các loại hình chung cư đáp ứng nhu cầu sống tốt của người tiêu dùng”, ông nhấn mạnh.

Điều này cho thấy, để chung cư tiếp tục duy trì vị thế là tài sản tích sản, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ lưỡng và tập trung vào giá trị dài hạn thay vì chạy theo các biến động ngắn hạn.