Thị trường bất động sản có hết “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường? 

Tuy nhiên dư luận cho rằng thị trường vốn được quyết định bởi cung - cầu nên việc điều tiết thế nào là hợp lý vẫn còn nhiều băn khoăn. 

Tăng vai trò quản lý của Nhà nước…  

Theo điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh BĐS , Bộ Xây dựng sẽ căn cứ vào chỉ số giá, số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan hoặc theo chỉ đạo của Chính phủ để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường. 

Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Biện pháp điều tiết thị trường BĐS sẽ được đưa ra trong 15 ngày khi biến động giá thị trường xảy ra. Theo đó Bộ Xây dựng sẽ phối hợp các bộ, cơ quan ngang bộ, UBND cấp tỉnh tổng hợp, đánh giá tình hình thị trường và đưa ra biện pháp điều tiết cụ thể. 

Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS khi biến động giá thị trường tăng hoặc giảm quá 20% theo quy định vừa được Chính phủ ban hành gồm: Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ ban hành biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, BĐS, cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Bộ KH&ĐT đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu. 

Bộ TN&MT đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về đất đai. Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu DN. Ngân hàng Nhà nước sẽ đề xuất biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về tín dụng. UBND các tỉnh sẽ rà soát việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại các địa phương và đề xuất biện pháp điều tiết cụ thể. 

Sau khi các bộ, ngành, địa phương liên quan đề xuất biện pháp điều tiết thị trường BĐS, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, báo cáo đánh giá tình hình, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS, trình Chính phủ quyết định. Trường hợp các biện pháp điều tiết thị trường BĐS vượt thẩm quyền Chính phủ, Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định. 

Như vậy, so với quy định cũ, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường BĐS, nêu rõ vai trò của từng cơ quan liên quan. Cụ thể, biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. 

Ngay lập tức, thông tin này đã nhận được sự quan tâm lớn của dư luận xã hội. Bên cạnh ý kiến ủng hộ vẫn còn nhiều lập luận cho rằng, việc Nhà nước can thiệp "còn mang tính hành chính", nên chăng để thị trường tự vận hành theo quy luật cung - cầu… 

… nhưng đừng “can thiệp hành chính”  

Bày tỏ ủng hộ Nhà nước điều tiết giá nhà đất, anh Lê Hữu Ngọc (quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng, chỉ khi Nhà nước mạnh tay quản lý thì thị trường mới minh bạch, triệt tiêu tình trạng thổi giá, trục lợi nhan nhản thời gian qua. 

Mới đây, ngày 10/8, khoảng 1.600 người tham gia buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Kết quả, giá trúng đấu giá dao động tù 63 - 80 triệu đồng/m2, lô cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2. So với mức giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2, mức giá trúng cao gấp 5 - 8 lần. 

Trong khi những khu đất ở tương tự tại thị trấn Kim Bài, trung tâm huyện Thanh Oai (cách thôn Thanh Thần khoảng 2km) giá rao bán các lô đất ở tương tự hồi cuối năm 2023 chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia lo ngại, giá đất ở thôn Thanh Thần bị đẩy cao bất thường là do có chiêu trò thổi giá. 

Cũng bày tỏ ủng hộ Chính phủ chủ động trong việc điều tiết giá nhà đất, tuy nhiên chị Nông Thị Linh Nga (quận 8, TP Hồ Chí Minh) đề xuất, cùng với quy định còn cần cơ chế chính sách để điều tiết lâu dài, bền vững: “Giá nhà tăng cao và tiếp tục dự báo tăng trong thời gian tới, đã và đang khiến giấc mơ có chốn an cư của người nghèo ngày càng xa vời. Vì vậy việc Nhà nước sẵn sàng can thiệp là cần thiết để bảo đảm công bằng và an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc điều tiết phải sớm hơn bởi nếu chỉ điều tiết khi thị trường có biến động là sẽ không kịp” - chị Nga nói. 

Ở góc độ DN, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa Trần Khánh Quang đánh giá, mục tiêu điều tiết thị trường BĐS hướng tới kiểm soát việc tăng "nóng" giá nhà đất không chỉ mang lại lợi ích to lớn cho người dân, mà còn có ý nghĩa cho sự phát triển bền vững của DN. 

"Thị trường BĐS luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, do đó không chỉ Nghị định 96, một số nghị định khác cũng cho thấy, Nhà nước ban hành các quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thị trường BĐS. Song, trên thực tế thị trường sẽ xác định giá nhà đất. Cần phải hiểu, Nhà nước can thiệp để giá nhà đất hợp lý, còn định giá như thế nào vẫn là do cung - cầu quyết định” - ông Trần Khánh Quang phân tích. 

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, việc điều tiết thị trường BĐS là cần thiết, tuy nhiên biến động giá trên thị trường được quyết định bởi cơ chế thị trường. Cung ít cầu nhiều thì giá tăng, và ngược lại cung nhiều cầu ít thì giá giảm. 

“Trong điều kiện thị trường hiện nay, Nhà nước quản lý và điều tiết một cách gián tiếp là chủ yếu, Nhà nước điều tiết thị trường, thị trường ra tín hiệu dẫn dắt DN chứ Nhà nước không điều tiết trực tiếp thị trường BĐS để giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào thị trường và DN” - ông Đinh Thế Hiển nói. 

Tương tự, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, biến động giá trên thị trường BĐS được quyết định bởi cung - cần nên không thể can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính để thay đổi giá giao dịch. Hơn nữa, BĐS là sản phẩm có tính đặc thù với giá trị lớn, giá giao dịch không công khai, nên để điều tiết thật sự là bài toán khó. 

“Điều tiết giá nhà đất vừa phải bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa phải thể hiện được ý chí của Nhà nước để Nhà nước đóng vai trò điều tiết. Tuy nhiên, nếu ý chí của Nhà nước thể hiện hoàn toàn trong việc quyết định mức giá BĐS sẽ không bảo đảm tính khách quan của thị trường. Vì vậy Nhà nước cần gạt bỏ tối đa các "can thiệp hành chính" vào việc điều tiết giá nhà đất” - luật sư Lê Thu Thảo kiến nghị.