Thuế bất động sản theo thời gian sở hữu: Giải pháp giảm nguy cơ bong bóng? 

Thị trường sẽ ổn định và đảm bảo nguồn cung bền vững  

Tại tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân  (thay thế), Bộ Tài chính đề cập việc có thể thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, tương tự một số quốc gia. 

Bộ Tài chính cho rằng đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản  - vốn là nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua. Song theo giới phân tích việc thu thuế này khó giúp hạ giá nhà . 

Thị trường sẽ ổn định và đảm bảo nguồn cung bền vững khi đánh thuế bất động sản theo thời gian.

Ở góc độ pháp luật, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW nhìn nhận đây là một vấn đề đáng chú ý, và có những điểm cần được đánh giá cả ở góc độ tích cực lẫn tiêu cực. 

Đầu tiên về mặt tích cực, ông Hà cho rằng, việc đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu có thể tạo động lực để cá nhân giữ bất động sản lâu dài, thay vì đầu cơ ngắn hạn để trục lợi. Điều này giúp ổn định thị trường bất động sản, giảm nguy cơ “bong bóng” và đảm bảo nguồn cung nhà ở bền vững. 

“Người sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn thường có lợi nhuận cao hơn do chênh lệch giá thị trường. Việc áp dụng mức thuế cao hơn với nhóm này sẽ giúp điều chỉnh sự công bằng giữa các nhóm sở hữu bất động sản. Đề xuất này có thể tăng nguồn thu thuế từ các giao dịch ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, đóng góp vào ngân sách nhà nước”, ông Hà nói. 

Bên cạnh những điểm tích cực, ông Hà chỉ ra những tồn tại những thách thức, hạn chế đối với đề xuất đánh thuế trên. Thứ nhất, việc tính toán thời gian sở hữu có thể phức tạp trong những trường hợp chuyển nhượng nhiều lần, thừa kế, tặng cho. Điều này có thể gây khó khăn cho cơ quan thuế và chủ sở hữu. 

Thứ hai, việc áp thuế cao với các giao dịch ngắn hạn có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh những người cần bán bất động sản gấp có thể chịu thiệt thòi. Chi phí về hành chính cũng có thể sẽ tăng bởi quy trình quản lý và giám sát thời gian sở hữu để áp dụng thuế phù hợp có thể làm tăng chi phí hành chính cho cơ quan thuế và tạo thêm gánh nặng cho người dân. Ngoài ra, cũng có thể có một số cá nhân hoặc tổ chức có thể tìm cách lách luật, chẳng hạn bằng cách sử dụng các giao dịch tặng cho, thừa kế, hoặc các hợp đồng giả tạo để né tránh việc áp thuế cao. 

Nhìn chung, đề xuất này có ý nghĩa tích cực trong việc hướng tới một thị trường bất động sản ổn định và minh bạch hơn. Tuy nhiên, để thực hiện thành công, cần xây dựng quy định cụ thể và rõ ràng về cách xác định thời gian sở hữu, tăng cường năng lực quản lý của cơ quan thuế để tránh gian lận, đánh giá tác động thực tế đến thị trường và cân nhắc mức thuế phù hợp để không làm giảm tính thanh khoản hoặc gây khó khăn cho những người giao dịch hợp lý. 

“Nếu triển khai đúng cách, đây có thể là một biện pháp tốt để quản lý thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần có các nghiên cứu chi tiết và lộ trình thực hiện rõ ràng để đảm bảo hiệu quả và tránh gây ra các hệ lụy tiêu cực”, ông Hà nói. 

>>Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch siêu dự án Làng Vân gần 44.000 tỷ của Vinpearl  

Thị trường đang sôi động ở các khu đô thị lớn  

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, thị trường đang rất sôi động, đặc biệt tập trung ở các đô thị lớn. Xu hướng đầu tư vào bất động sản vẫn rất mạnh, cả từ người dân trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 

Thị trường đang sôi động ở các khu đô thị lớn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại tình trạng đầu cơ bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng nhanh, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Giá nhà đất tại nhiều khu vực đã tăng rất cao trong những năm gần đây, gây áp lực lớn lên người dân, đặc biệt là với những người trẻ. 

Để giải quyết tình trạng ấy, Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, đánh thuế bất động sản là một công cụ quản lý thị trường cần thiết, nhưng cần được thiết kế phù hợp với bối cảnh Việt Nam để đảm bảo hiệu quả và công bằng. 

Trước mắt, việc đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ 2 trở đi nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng hiệu quả tài sản và tăng nguồn thu ngân sách. Đồng thời, có thể áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu, với thuế suất cao cho giao dịch ngắn hạn và giảm dần nếu thời gian sở hữu dài hơn, qua đó giảm tình trạng mua bán lướt sóng và thúc đẩy đầu tư dài hạn. 

Về lâu dài, việc đánh thuế tài sản dựa trên giá trị thị trường của bất động sản cũng cần được xem xét, kết hợp miễn hoặc giảm thuế cho các bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu như nhà ở xã hội. 

Tuy nhiên, để các chính sách thuế đạt hiệu quả, ông Hà khẳng định Việt Nam cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai minh bạch, có cơ sở dữ liệu toàn diện và đảm bảo công bằng trong thực thi, đồng thời cần một lộ trình triển khai rõ ràng cùng truyền thông minh bạch để tránh tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và người dân, nâng cấp hệ thống quản lý đất đai, số hóa thông tin để đảm bảo dữ liệu chính xác và minh bạch.