Việt Nam đón cơ hội lớn từ Mỹ và Trung Quốc, bất động sản công nghiệp dậy sóng? 

Tín hiệu tích cực  

Đầu năm mới, thị trường chứng khoán tiếp tục xu hướng đi lên. Nhóm cổ phiếu bất động sản  công nghiệp giao dịch khá sôi động sau một năm 2023 bứt phá về giá. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong năm 2023 cũng tăng mạnh. 

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang ở thời kỳ sôi động và có triển vọng tươi sáng hơn bao giờ hết trong bối cảnh 2 cường quốc Mỹ, Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, gồm một châu Á được kỳ vọng sẽ bứt phá, trong đó Việt Nam. 

Quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam và Mỹ được thiết lập hồi tháng 9/2023 và chủ trương xây dựng Cộng đồng chia sẻ tương lai Việt Nam - Trung Quốc hứa hẹn mang đến rất nhiều cơ hội để phát triển kinh tế. 

Trong một báo cáo vừa công bố, Chứng khoán SSI cho rằng, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) sẽ tích cực trong năm 2024. 

Theo đó, nhu cầu thuê đất tại các KCN ở miền Bắc dự kiến sẽ tăng cao nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. 

Tính đến tháng 9/2023, theo CBRE, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple như: Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam. 

Trong khi đó, các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất chính thuộc lĩnh vực sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống. 

SSI cho hay, nhiều chủ đầu tư KCN đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách mới trong nửa cuối năm 2023. Nhiều khả năng, các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024. 

Trên thực tế, cơ hội từ các thỏa thuận với Trung Quốc hiện hữu sau chuyến thăm của ông Tập Cận Bình vào cuối năm 2023. Một trong những điểm chính được đề cập trong chuyến thăm là việc các doanh nghiệp Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam. 

Bên cạnh đó, Trung Quốc có nguồn vốn lớn và muốn đầu tư ra nước ngoài trong khuôn khổ sáng kiến hạ tầng quy mô toàn cầu. Đây cũng là một cơ hội nếu Việt Nam biết sử dụng hiệu quả. 

Gần đây, các doanh nghiệp Việt Nam tranh thủ đẩy mạnh xúc tiến để doanh nghiệp Trung Quốc đầu tư vào các KCN trong nước. Hồi tháng 9/2023, nhiều doanh nghiệp như Tập đoàn Hanaka, Videc, Phúc Lộc,... đã tham dự một hội nghị tại Thâm Quyến nhằm xúc tiến đầu tư thương mại giữa các KCN lớn của Việt Nam và doanh nghiệp Trung Quốc. 

Với Mỹ, quan hệ đối tác chiến lược toàn diện mang tới nhiều thời cơ mới, cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, Mỹ đang nhắm tới Việt Nam trong nhiều lĩnh vực như điện tử bán dẫn, khoáng chất phục vụ bán dẫn, hạ tầng số, năng lượng, hạ tầng và logistics... 

DN bất động sản công nghiệp thuận lợi  

Có thể thấy, cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rất lớn. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp hạn hẹp. Đây là yếu tố có lợi cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, điển hình như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) của ông Đặng Thành Tâm. 

Năm 2023, KBC đã xóa sạch nợ trái phiếu, đồng thời đẩy mạnh mở rộng diện tích đất để hút vốn nước ngoài. DN của ông Đặng Thành Tâm cũng mở rộng quỹ đất tại phía Bắc nhằm đón sóng FDI Hàn Quốc, Trung Quốc. Cuối năm 2023, KBC được phê duyệt quy hoạch 1/2000 KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). 

Ở phía Nam, KBC chuẩn bị đầu tư thêm KCN tại Hậu Giang với tổng vốn hơn 5.500 tỷ đồng. 

Cũng như KBC, Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng công ty Idico (IDC), Viglacera (VGC)... cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực. Lợi nhuận và cổ phiếu tăng mạnh trong năm qua và dự báo sẽ tiếp tục khả quan trong năm 2024. 

Theo Chứng khoán SSI, với nguồn cung đất KCN cho thuê khá hạn chế, dự báo giá cho thuê đất của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% trong năm 2024. 

Trong năm 2024, nguồn cung KCN vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn. Các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 

Theo Bloomberg, giá thuê KCN tại Việt Nam so với các nước trong khu vực Đông Nam Á đã thu hẹp; tuy nhiên vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các KCN ở Indonesia - quốc gia có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong số các quốc gia ASEAN. 

Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp niêm yết trên được dự báo có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024, nhưng tổng thể sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm 2023. Một số doanh nghiệp, theo SSI, có thể ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội là Nam Tân Uyên (NTC) với ước tính lợi nhuận sau thuế tăng 135% so với 2023 lên 545 tỷ đồng. Trong khi đó, IDC được ước tính lợi nhuận trước thuế tăng 43% lên 2.400 tỷ đồng. 

Vào cuối năm 2023, chỉ số lợi nhuận/thu nhập (P/E) và giá/giá trị sổ sách (P/B) của các chủ đầu tư KCN lần lượt là 14,8x và 2,75x. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2019 do cổ phiếu các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tăng mạnh 24% trong năm 2023, so với mức tăng 12,1% của chỉ số VN Index. Trong năm 2023, cổ phiếu SZC tăng gấp đôi, IDC tăng 80%, KBC tăng 31%... 

Ở chiều ngược lại, ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như: thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo); lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.