Cơn "cuồng nộ" của đất 

Tuy vậy, tôi vẫn quyết định viết một vài góc nhìn về vấn đề này và muốn mở rộng thêm chút ít, liên quan đến thực tế của thị trường này thôi, chứ không giải đáp nguyên nhân, kết quả hay giải pháp cho nó. 

Trước hết, xin tóm tắt một số góc nhìn bày tỏ âu lo. Có người cho rằng, vụ đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Hà Nội từ 7,3 triệu VND/m2 lên 133 triệu VND/m2 tức gấp hơn 18 lần gây sốc cho hầu hết mọi người. 

Tác dụng đầu tiên của nó là đánh động mọi người rằng người đẻ được chứ đất có “đẻ” được đâu?! Lấy tiền mua đi, đừng có ôm tiền mãi. 

Sau đó, nếu hình thành được mặt bằng giá mới thì sẽ có vô số công ty bất động sản hay nhà đầu tư tung các loại hàng tồn bấy lâu nay không bán được ra với chiêu kiểu như: “Thấy chưa, chỗ này còn đẹp hơn Hoài Đức mà giá chỉ bằng thôi, chốt mua đi! Hoài Đức xấu thế người ta mua ầm ầm, chỗ này đẹp như thế này mà không mua thì còn mua cái gì?”. 

Có vài dự án dường như sắp bung hàng và đang cho đẩy giá lên đến 300-350 triệu VND/m2. Vì vậy, khi Hoài Đức hay Thanh Oai có mặt bằng giá mới thì giá “trên trời” này mới có vẻ khả thi được. 

Lại có ý kiến khác khẳng định, không hiểu được vì sao biệt thự xây thô xong bỏ hoang hàng chục năm nay nhưng giá vẫn không hề giảm, thậm chí tăng gấp 10 lần so với trước. Ở ngay huyện Hoài Đức có nhiều khu đô thị bỏ hoang nhưng giá chuyển nhượng các căn biệt thự dao động 100-125 triệu đồng một m2. Với diện tích 250-300m2, giá bán có thể lên đến 25-37 tỷ đồng một căn, tùy vị trí. Giá rao bán này tăng trên 20% so với cuối năm ngoái. 

Có thêm ý kiến cho rằng, các công ty bất động sản và môi giới nhà đất thì cứ luôn tuyên truyền, đánh vào tâm lý FOMO của người dân rằng cứ mua được là thắng, có thể tăng gấp đôi, gấp ba tài sản chỉ trong một năm. 

Và còn vô vàn ý kiến tương tự khác mà tôi không muốn trích dẫn ra đây vì nhiều quá. 

Tôi không phản đối các dòng ý kiến đó. Thậm chí, tôi còn cho là họ chưa viết đến cùng vấn đề: giá đất cao như thế này đang làm xuất hiện nhiều thế hệ không còn cơ hội có nhà, làm cho việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam đã khó ngày càng khó khăn hơn; và hơn cả, làm cho nền kinh tế trở nên bế tắc vì giá đất  vượt tầm với đại đa số. 

Nhưng giá đất cao chót vót là sự thật. 

Khu đất đấu giá ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức gần ngay vành đai 4 sẽ đưa vào vận hành năm 2027. Các khu đất dãn dân hay nhà dân xung quanh giá đều cao hơn 100 triệu đồng/m2 rồi, vì thế giá đất đó không có gì bất thường so với khu vực xung quanh. 

Thử xem các biệt thự "bỏ hoang" ở các khu đô thị hoang lân cận. Tất cả các căn biệt thự mà đều đã có chủ, có người sở hữu đến cả dãy biệt thự, thậm chí cả 50 căn. Họ không có nhu cầu ở, cho thuê, cũng chẳng có sức đâu mà chăm nom. Vấn đề là họ mua cách đây gần 15 năm, khi Hà Nội mới mở rộng, với giá chỉ tầm hơn chục triệu/m2; và giờ giá gấp 10 lần cũng là bình thường. 

Bên cạnh đó, ba luật liên quan đến đất đai vừa được thông qua chắc chắn sẽ làm giá đất cao lên vì Nghị quyết 18 đã yêu cầu tính giá đất theo “giá thị trường”, thay vì các bảng giá của Nhà nước định ra ở mức quá thấp và chỉ thay đổi sau mỗi 5 năm. 

Lãi suất cho vay giảm cũng là nguyên nhân làm cho giá đất tăng vì người gửi tiền luôn có xu thế tìm nơi trú ẩn cho tài sản của mình. 

Thị trường đất đai rất méo mó, không phải là thị trường, không theo quy luật cung cầu, giá trị... Ví dụ, cuộc đấu giá đó chỉ có một người bán là nhà nước mà có tới 1.700 người mua, thì giá trúng thầu phải luôn hướng đến cao nhất, như đã diễn ra tại các phiên đấu giá vàng. Hơn nữa, nhiều năm nay, ở Hà Nội và TPHCM dường như không có các dự án mới nên cung không có, trong khi cầu luôn luôn cao do tiếp nhận dòng người di cư lớn. Tâm lý ai cũng muốn có nhà ở Thủ đô là rất phổ biến, ít nhất từ các tỉnh miền Trung trở ra, các tỉnh biên giới trở xuống. 

Thậm chí, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia còn khẳng định gần đây: Từ năm 1990 tới nay, theo khảo sát giá bất động sản tại Mỹ và một số nơi như New York, Seoul, Paris đã tăng khoảng 100 lần. Còn tại Việt Nam, giá bất động sản tăng thấp nhất ở những tỉnh xa, tỉnh nghèo là 100 lần và ở Hà Nội, TP.HCM là khoảng 400 lần. 

Ông còn bổ sung thêm, tốc độ tăng giá bất động sản cao hơn rất nhiều so với vàng và chứng khoán. 

Những số liệu trên tương đồng với số liệu mà tôi từng thu thập được: từ năm 2000 đến 2020, tỷ giá VND/USD chỉ tăng 1,6 lần, giá vàng tính bằng VND tăng khoảng 11 lần, còn giá đất tăng 20 lần. 

Hay nói cách khác, đất đai vẫn là kênh giữ tài sản tốt bậc nhất. 

Chúng ta thử nhìn xung quanh là nhận ra ngay điều này. Những ai có liên quan đến bất động sản đều có cơ hội cải thiện đời sống vật chất tốt hơn so với những người không liên quan; các tỷ phú, triệu phú ở nước ta hầu hết liên quan đến bất động sản. 

Hôm vừa rồi, một doanh nhân kể chuyện có một đại gia phải thành lập cả một công ty, trả lương tới 200 triệu VND/tháng cho vị CEO để quản lý đất đai cho mình. Nếu không có công ty đó, ông ấy không thể biết và quản lý được khối tài sản đó. 

Tôi tin nhiều người sẽ “choáng” vì tin này. Vấn đề là có rất nhiều người như vậy. Họ tự quản lý, thuê công ty quản lý hay đơn giản chỉ để đất đai hoang hóa mà thôi. 

Chúng ta có rất nhiều cách để hạ giá đất, giá nhà xuống, ví dụ như cho nông dân tự xây nhà trên đất, hay đánh thuế lũy tiến, tăng cấp phép để tăng cung, xây dựng các đô thị vệ tinh… 

Những cách này, đâu đó đã có nói, nhưng chưa thấy làm! Vậy giá đất tăng hay giảm thì ai sẽ được lợi, ai sẽ bị hại? 

Tất nhiên, câu hỏi này không dành cho những người không có đất. 

>>Giải quyết bất cập trong xác định giá đất khởi điểm để đấu giá