Đánh thuế BĐS thứ 2: Yếu tố nào quyết định sự thành - bại? 

Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản là yếu tố then chốt  

Việc đánh thuế bất động sản  (BĐS) thứ hai hiện nay vẫn đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều về mức thuế suất, đối tượng áp dụng và phạm vi ảnh hưởng. 

Tuy nhiên, một vấn đề mà hầu hết các doanh nghiệp và chuyên gia đều nhất trí là sự cần thiết của việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, đây được xem là là yếu tố then chốt quyết định đến thành công của chính sách thuế và cần được ưu tiên thực hiện. 

Theo TS. Trần Xuân Lượng (Đại học Kinh tế Quốc dân), nếu không có hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ về thị trường, các chính sách thuế sẽ khó phát huy hiệu quả, thậm chí có thể gây ra bất ổn xã hội và làm mất cân bằng thị trường. 

TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh: "Nguồn dữ liệu minh bạch từ Nhà nước sẽ là cơ sở để định giá BĐS khách quan và chính xác. Chỉ khi đó, việc đánh thuế mới nhắm đúng đối tượng và thực hiện được mục tiêu điều tiết thị trường". 

>> Thứ trưởng Bộ TN&MT lý giải nguyên nhân TP. HCM tiếp tục áp dụng Bảng giá đất cũ đến hết năm 2025  

Chung quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và BĐS toàn cầu cũng cho rằng công tác thẩm định giá nhà đất tại Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập, nếu không thể xác định mức giá chuẩn, việc đánh thuế gần như sẽ không thể thực hiện. 

Ông Trần Vũ - Giám đốc kinh doanh Công ty CP Xây dựng DHCONS chia sẻ thêm rằng việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS cần được các bộ, ngành ưu tiên. 

Ông Vũ cho rằng đây không chỉ là nền tảng cho chính sách thuế mà còn ảnh hưởng đến hàng loạt quy định khác, bao gồm cả bảng giá đất - một 'bài toán' khó khăn của ngành BĐS. 

Ông Trần Vũ cũng cho rằng: "Nếu hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS, Việt Nam sẽ nằm trong số ít quốc gia Đông Nam Á làm được điều này, coi đây là một 'công trình thế kỷ'". 

Thu thập dữ liệu là thách thức lớn nhất  

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, một vấn đề lớn tại Việt Nam là giá mua nhà trên hợp đồng và giá giao dịch thực tế thường chênh lệch lớn. 

Ông Hiếu cho biết: "Ở Mỹ, các thông tin về giá bán được kiểm soát rất chặt chẽ. Bên thứ ba như công ty bảo hiểm, thẩm định giá và ngân hàng đều tham gia vào quá trình kiểm chứng giá trị bất động sản. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng gian lận giá bán và đảm bảo tính minh bạch của hệ thống cơ sở dữ liệu". Trong khi đó, tại Việt Nam, việc thu thập thông tin về giá bán đang là thử thách lớn. 

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho biết: "Trên thị trường thứ cấp, giá ghi trên hợp đồng thường thấp hơn giá trị thực để giảm nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân". 

Yếu tố này khiến việc thu thập thông tin thực tế gặp nhiều khó khăn. 

Theo ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu Thông tin Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), tính đến tháng 9/2024, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đã hoàn thành 4 thành phần dữ liệu, bao gồm cả dữ liệu về khung giá đất. Tuy nhiên, chỉ có 300/705 huyện trên cả nước hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất. 

Ông Tuấn cho rằng, tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vẫn còn chậm và chưa đáp ứng được yêu cầu của Chính phủ. 

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 37/NQ-CP, với mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành hệ thống cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin đất đai quốc gia. 

Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được kỳ vọng sẽ góp phần xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch và ổn định.Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS cần sớm được hoàn thiện. 

>> Thị trường phía Tây Thủ đô bùng nổ, sẽ trở thành tâm điểm mới của BĐS trong tương lai