Đánh thuế căn nhà thứ 2: Cần xem xét kỹ lưỡng và cẩn trọng tránh gây khủng hoảng thị trường 

Tính cấp thiết của việc đánh thuế căn nhà thứ 2  

Việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải là một đề xuất mới. Thực tế, nó đã được đề cập từ năm 2009, nhưng do nhiều nguyên nhân mà chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 6/2022. 

Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định và chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua việc đánh thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản (BĐS) thứ hai trở lên đã gặp không ít trở ngại. 

Cuối năm 2022, UBND TP. HCM đã gửi tờ trình lên Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết liên quan đến cơ chế và chính sách thí điểm nhằm thúc đẩy sự phát triển của TP. 

>> Bức tranh BĐS cuối năm: Giá vẫn neo cao bất chấp nguồn cung dồi dào  

Trong đó, TP. HCM đề xuất quyền quyết định thu thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ BĐS thứ 2 trở lên, nhằm vừa thí điểm chính sách BĐS, vừa tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương; đồng thời, chính sách này còn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà đất trong các dự án BĐS hiện nay. 

Thời điểm đó, TP. HCM, giống như Hà Nội, cũng đối mặt với tình trạng giá nhà ở tăng cao, trong khi nhiều dự án biệt thự, nhà ở liền kề bị bỏ hoang mà không thể đưa vào sử dụng, gây lãng phí lớn. 

Dù vậy, kế hoạch đánh thuế căn nhà thứ 2 đã phải tạm dừng do sự phản đối từ phía người dân và thời điểm chưa phù hợp, khi TP. HCM đang trải qua khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. 

Hiện tại, dự án Luật Thuế BĐS đang được khởi động lại sau những vấn đề gần đây, đặc biệt là việc giá đất tăng bất thường tại các cuộc đấu giá đất ở một số huyện vùng ven Hà Nội. 

Điển hình là tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá đất đã kéo dài tới 18 tiếng với cả nghìn hồ sơ tham gia và giá trúng cao nhất lên tới 133 triệu đồng/m2, gấp khoảng 10 lần giá khởi điểm. 

Điều này đã khiến nhiều chuyên gia kêu gọi sự cấp thiết cần phải có cơ chế xử lý, trong đó đánh thuế nhà thứ 2 được xem là một biện pháp hữu hiệu. 

Nhìn nhận một cách khách quan, nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn vốn cho các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn. 

Tuy nhiên, khi phần lớn nhà đầu tư chỉ mua đi bán lại để tìm kiếm lợi nhuận, thị trường sẽ trở nên bất ổn và rủi ro cho nền kinh tế tăng cao. Hiệu ứng từ phiên đấu giá ở Hoài Đức đã đẩy giá đất trong khu vực này và toàn thành phố lên một mức mới. 

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhận định rằng chỉ dựa vào Luật Đất đai và việc bỏ khung giá đất thì giá đất sẽ chỉ tăng chứ khó giảm. Ông cho rằng cần sớm ban hành Luật Thuế BĐS để điều tiết thị trường bằng các công cụ kinh tế, giúp giá đất tăng giảm theo đúng quy luật thị trường. 

Cần tính toán kỹ lưỡng và cẩn trọng  

Mục tiêu của việc đánh thuế là nhằm tăng nguồn thu ngân sách và hạn chế đầu cơ, lãng phí. Tuy nhiên, việc xác định loại thuế nào, áp dụng ra sao và ở mức nào cần phải tính toán cẩn thận để tránh gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp và không cản trở sự phát triển của nền kinh tế. 

Câu chuyện tại TP. HCM là một minh chứng, khi nhiều ý kiến phản đối cho rằng thời điểm đưa ra chưa phù hợp, việc xác định đối tượng chịu thuế chưa chính xác và thuế suất cào bằng không dựa trên giá trị hay quy mô bất động sản sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu thực. Ngoài ra, có lo ngại rằng việc này có thể tạo cơ hội cho các chiêu trò né thuế. 

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã đề nghị TP. HCM chưa vội áp dụng chính sách này do không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. 

Đơn cử như trường hợp người sở hữu một căn nhà có giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai căn nhà có diện tích nhỏ lại phải chịu thuế cao. Thêm vào đó, việc chưa số hóa các giao dịch BĐS cũng sẽ tạo kẽ hở để lách thuế, thông qua việc cho người khác đứng tên tài sản. 

Một góc nhìn khác cho rằng, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 có thể gây ảnh hưởng đến giá hàng hóa khi những người sở hữu BĐS phải tăng giá sản phẩm để bù đắp chi phí thuế. 

Trung Quốc là một ví dụ điển hình về việc áp dụng thuế suất cứng nhắc cho người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, chính quyền đã áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ việc sở hữu nhà thứ 2, nhưng kết quả là thanh khoản giảm mạnh, gây khủng hoảng thị trường bất động sản. 

Quay trở lại Việt Nam, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, để điều tiết thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững, việc ban hành chính sách thuế BĐS là cần thiết. 

VARS đề xuất đánh thuế lên người mua căn nhà thứ 2 và chủ sở hữu dự án bỏ hoang. 

VARS lấy ví dụ từ Singapore, nơi người mua nhà thứ hai phải trả 20% giá trị bất động sản và tăng dần cho các căn nhà thứ 3, 4. Chủ sở hữu đất bỏ hoang hoặc chưa xây dựng cũng bị đánh thuế. 

Dù vậy, cần cân nhắc đến những tác động tiêu cực có thể xảy ra, chẳng hạn như việc áp thuế có thể làm giảm sức mua, dẫn đến những hệ lụy lâu dài cho nền kinh tế. VARS cũng cảnh báo về khả năng lách thuế của những người giàu và tác động đến giá thuê nhà khi chi phí thuế được chuyển sang người tiêu dùng. 

>> Bất động sản bán lẻ 'nóng lên': Giá thuê tăng vọt, nguồn cung khan hiếm